违约金可以根据造成的损失另行调整吗？
一、原告诉求。2019年11月24日，双方签订了《B市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李四将位于B市1号房屋出售给二被告，二被告按期支付定金及购房款，并对双方违约责任进行了约定。合同签订后，二被告应于2019年12月10日前向李四支付90万元，二被告以各种理由拖延支付，且于2019年12月25日逾期满15日亦未进行支付，已经构成根本违约。李四通过各种方式进行沟通，要求二被告交付房款及滞纳金，二被告不予理会，消极回应，情节恶劣。李四认为，合法的合同为双方当事人的意思自治，应受法律保护。二被告不按合同支付房款的行为不仅违背诚信、李四为配合房屋出售提前解押、购买其他房屋违约已经给李四造成了其他损失，侵犯了李四的合法权益。李四向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《B市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年12月25日解除；2.判令二被告支付李四违约金147万元。二、被告辩称。二被告不同意李四的全部诉讼请求。本案合同订立过程存在严重瑕疵，不具有法律效力。李四也并未向二被告书面送达解除合同通知书，涉案合同不存在解除的情形。李四已经将涉案房屋出卖，存在一房二卖的情形。二被告没有给李四造成损失，李四也不能证明其损失达到了147万元，其要求二被告承担147万元的违约金，没有事实和法律依据。最后，如果李四坚持二被告履行违约责任，那么可以继续履行合同。三、本院查明。2019年11月24日，李四（出卖人）与二被告（买受人）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，其中约定：该房屋已设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记；该房屋成交价为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价535万元；买受人向出卖人支付定金100万元；逾期付款责任：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，李四（甲方、出卖方）、二被告（乙方、买受方）及B链家置地房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，其中约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2019年11月24日以自行划转方式支付第一笔定金10万元，于2019年12月10日前（含当日）以理房通方式支付第二笔定金90万元；甲方应于2019年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金来源为甲方自行筹集；乙方逾期履行补充协议第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，二被告向李四支付了第一笔定金10万元。双方当事人对于合同解除、李四的实际损失存有争议。李四作为买受方于2019年12月2日与案外人签订相关购房合同，并约定合同文件生效日期为2019年12月16日之后，如买受方未能在2019年12月15日之前付齐第二笔定金55万元，最晚支付日期为2019年12月30日，合同自动解除，已支付5万元定金不予退还。李四于2019年11月28日完成涉案房屋的提前还款，还款总额为17万余元，并于2019年12月11日解除涉案房屋的原有抵押登记。经询问，李四表示其损失主要体现借款还贷及借款解除抵押产生的借款利息；涉案房屋另行出售价格低于本次交易价，装修费损失；购房违约定金损失；律师费损失；因购房为完成造成孩子无法在相应学区上学。四、裁判结果。1.确认李四与王五、张三于2019年11月24日签订的《B市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年7月11日解除；2.王五、张三向李四支付违约金十五万元，折抵王五、张三已支付的购房定金十万元，剩余款项五万元，于本判决生效后七日内给付；3.驳回李四的其他诉讼请求。五、律师点评。依法成立的合同受法律保护。本案中，二被告虽主张双方签署的《房屋买卖合同》不具有法律效力，但未就此提交相应证据予以佐证，本院对其答辩意见不予采信，该合同应为合法有效，可以作为确认双方权利义务内容的依据。关于合同解除一节：首先，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《补充协议》，双方已明确约定了出卖人有权单方解除合同的条件，即买受人逾期履行义务超过15天。现二被告应当在2019年12月10日前向李四支付第二笔定金90万元，但其超过15天仍未支付，双方约定的合同解除条件已成就，李四享有单方合同解除权。其次，根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李四提交的快递单、短信，不足以证明其向二被告发出了解除合同的通知并到达二被告，其要求确认双方合同于2019年12月25日解除的诉讼请求，缺乏事实依据。现其直接起诉到法院要求解除合同，则合同解除时间应为对方在诉讼中知悉解除权人主张解除合同之日。因李四的起诉状中有明确的解除合同的诉讼主张，则起诉状送达时间视为对方知悉解除权人主张解除合同之日，故双方合同的解除时间为2020年7月11日。关于违约金一节：根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，针对李四所主张的实际损失，本院认为，其筹集涉案房屋的解押款所产生的利息、涉案房屋另行出售的差价、维权所支出的合理的律师费用，均为本案损失范围，但因双方在本案合同中并未就李四另行购房事宜作出明确约定，相应的另行购房所造成的违约责任、所购房屋差价、丧失交易机会等损失，均超出了双方订立合同时预见或应当预见的范围，不属于本案损失范围。另外，对于涉案房屋的另行装修所产生的费用，亦与二被告的违约无关，不属于本案损失范围。因此，本院对二被告申请减少违约金的答辩意见予以采信，具体违约金数额由本院根据二被告的违约程度、李四的实际损失、合同的履行情况等因素酌定判定，判定为15万元元。此外，因二被告已支付定金10万元，该费用依据《补充协议》约定可以折抵违约金，且二被告亦同意在承担违约责任的前提下予以折抵，应对此一并予以处理。
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