房屋买受人转移房产开发商可以与受让人继续履行合同

原告诉称张三向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令B市1号房屋的所有权归原告所有。2、请求贵院判令被告协助原告办理B市1号房屋过户事宜。1998年11月16日，原告与第三人Y公司签订了内销商品房预售契约，约定Y公司向原告出售B市1号房屋，房屋建筑面积138.98平米，房款1021720.78元，原告已经全额缴纳房款并取得购房发票。原告因工作原因长期在国外，至今仍未办理涉案房屋交付及过户事宜。2019年6月份，原告得知涉案房屋产权已经办理至被告名下，原告与被告沟通此事，被告表示涉案房屋是自己购买的，并表示不认识原告。原告认为自己才是涉案房屋的实际产权人，涉案房屋是通过签署合法有效的合同，支付对价而取得的合法财产，原告与被告素不相识，不存在基础法律关系，涉案房屋登记在被告名下对原告的权益造成重大损害。所以，原告依据物权法、民事诉讼法等法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
    被告辩称李四辩称，我不同意原告的诉讼请求。我在2002年和第三人签订内销商品房合同，我已经缴纳全部购房款及契税等费用。后来Y公司通知我办理产权证，当天签合同的时候购房款和契税手续就办完了，就差办房本，当时我也不着急这个事情了，所以2003年7月9日Y公司催我去办理的，我才办理房产证。所以我认为他过了那么多年了，就直接起诉我，说他不知道他的房子被卖掉，不知道被过户，这个明显是撒谎，而且是欺骗法庭。因为这个东西很清楚，去办理这个事情的时候，我一直购买的是C区的房子，我买房子也是原告告诉我的。当时我到B市租房住，有个房产中介，说租房不合适，不如买个房子，所以说才有这个事，当时我买这个房子，为什么没有办产权证，原告应该很清楚，我买完之后，房价就下降了，我从来没有着急和怀疑真实性。我购买的时候，中介告诉我这个事情，原告为了帮我购买这个房子，原告还配合我，没有他的配合，我是根本不可能购买，Y公司也不可能把这个房子卖给一个不认识的人，我也不认识Y公司的人。我不给他钱，原告能把房子给我么？他说他不知道这个事情，当时我特别忙，原告告诉我，说当时就拿着我身份证和户口本复印件，就可以撤销原来的商品房合同，但是后来说必须要本人到场，我还特地来了B市，原告肯定是知道的。当时买这个房子，购房发票是1999年，契税是我签订合同那天交纳的。购房发票和契税是同一个财务开具的。我们的物业从头到脚都没有换过，他们能证明原告不可能不知道这个事情。Y公司述称，被告的发票和原告的发票是一样的，原告持有的是复印件，原件在被告手中。2004年8月12日交纳的契税，交税人是被告。这个与被告所述交纳时间不一致，我们认可房产契税是被告交纳的，房款按发票，当时被告提交了房款交纳发票的原件。2002年3月28日，原、被告曾经一起向第三人共同出具声明，载明原告购买的涉案房屋，因为商业活动移到了S市，所以把房子转到被告名下，权利义务相关纠纷与第三人无关。第三人配合原、被告进行了涉案房屋的产权转移。2003年3月28日，被告签订了房屋买卖合同，这个是双方转移所用，在没有办理产权证之前，是可以根据购买人和其他人的意愿，配合办理产权转移，没有向被告收取费用。 
    本院查明1998年11月16日，原告张三与第三人Y公司签订《内销商品房预售契约》（以下简称《预售契约》）。该合同主要内容为：“卖方（以下简称甲方）：Y公司，买方（以下简称乙方）：张三。甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得G街地块的国有土地使用权，土地使用面积为700平方米，土地使用年限70年，自1998年6月12日至2068年6月11日止。甲方在上述地块上建设的B市1号楼现已具备规定的预售条件，经房屋土地管理局批准，准予上市预售。乙方自愿购买甲方的B市1号楼房屋，房屋用途为住宅。甲方已于1998年10月14日收到乙方预购房屋的定金人民币贰万元。经双方协商，就该房屋的预售预购事项订立本契约。第一条，1号房屋，该房状况详见附件一。房屋建筑面积138.95平方米，共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准……第三条，双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币7606元，价款合计人民币（大写）零仟壹佰零拾伍万陆仟捌佰伍拾叁元整（小写）￥1056853元……”。1999年11月30日，Y公司为原告出具购房款发票，金额为1021720.78元。该发票并未载明交款人姓名。2002年3月28日，原、被告向第三人出具声明，内容为：“Y公司：本人张三於1998年11月16日向贵司购买C区壹号楼1室，由於本人商业活动移至S市，故申请将此房产移至李四名下，由此产生的债权债务及相关费用与相关纠纷，概与贵司无关，均由双方（我们）负责。申请及声明人：张三，李四。”出具声明当日，被告与第三人签订《内销商品房买卖契约》（以下简称《买卖契约》）。该合同主要内容为：卖方（以下简称甲方）：Y公司，买方（以下简称乙方）：李四。甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，通过出让方式，取得G街地块的土地使用权，土地使用面积为平方米，土地使用年限70年，自1998年6月12日至2068年6月11日止。甲方在上述地块上建设的B市1号现已竣工，取得房屋所有权证，经房屋土地管理局审核，准予上市预售。乙方自愿购买甲方的C区1号楼房屋，房屋用途为住宅。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占范围内的土地使用权转让给乙方。经双方协商，就上述房屋的买卖事宜订立本契约。第一条，1号房屋，该房状况详见附件一。房屋建筑面积132.08平方米（包括套内建筑面积111.51平方米，分摊的共有共用建筑面积20.57平方米，共有共用部位详见附件二。土地使用面积为平方米（含共有共用面积），土地使用年限自房屋产权过户之日起至2068年6月11日止。上述面积已经宣武房地局测绘。第二条，双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币/元，价款合计人民币（大写）/仟壹佰零贰万壹仟柒佰贰拾元整（小写）￥1021720元……”。合同签订当日，被告李四向第三人交纳印花税1022元。2003年7月9日，Y公司向被告发出《致未办产权客户的通知》，内容为：“尊敬的李四女士：您好！首先，感谢您选购了我公司开发建设的住宅。房屋产权的办理是您购房过程中的一件大事。我公司曾于2001年前在小区发布通告，并开始为广大客户办理房屋产权的相关手续，现绝大部分客户已取得了房产证。如果您长期不办理房产手续，而使您的相关权益受到影响和损失，我公司不承担责任。为使您尽快顺利取得房屋产权证，请您于7月20日前与Y公司联系，尽快完善房产立契的相关手续。”2004年7月25日，位于B市1号房屋登记在被告名下。双方当事人确认上述房屋即为本案涉案房屋，现登记在被告名下，由被告出租。庭审中，就涉案房屋产权登记情况一节，原告称其因工作原因长期在国外，至今仍未办理涉案房屋交付及过户事宜。2019年6月份，原告得知涉案房产已经办理至被告名下。被告称其在2002年与第三人签订内销商品房合同，已经缴纳全部购房款及契税费用。后来第三人通知其办理产权证，因此才办理了房产证。第三人称被告的购房款发票与原告的购房款发票一致，原件在被告手中。其认可房产契税由被告缴纳，其只是根据原、被告出具的声明，配合二人对涉案房屋的产权进行转移。被告与其签订的房屋买卖合同是配合原、被告办理产权转移所用，没有向被告收取购房款。其认可房屋的真正购买人是被告，因被告持有购房款发票，并缴纳了契税，所以为其办理了过户手续。就出具声明一节，原告称该证明是有背景的，是当时案外人王五事先准备好的一份声明，拿到原告办公室处由原告手抄。之所以写这个声明，是为了做生意，保证后期分配，拿这个房屋做担保，原告当时的意思不是要把房屋给被告，而是在王五的诱骗情况下书写的，并且原告根本不认识被告。这个声明是为了担保，王五把所有这套房屋的手续原件拿走，包括合同、发票以及相关配套材料。原告与王五没有完成交易，王五亦以各种理由拒绝归还购房全部材料。被告称认可该声明，是在Y公司签字的。第三人称基于该声明是原、被告一起签字确认的，为配合原、被告之间的涉案房屋转移，第三人与被告签订了房屋买卖合同，办理了房屋登记手续。关于涉案房屋购房款支付情况一节，原告主张由其交纳给第三人，并由第三人出具发票。被告认可购房款先由原告交纳给第三人，后其将购房款支付给原告，现金和转账方式都有，但相关凭证找不到了。第三人认可房款由原告支付，但购房费发票原件在被告处。关于涉案房屋购房款发票在被告处一节，原告称是因为案外人王五将原告涉案房屋有关的全部材料都拿走。被告称是因为其付款买房子，房屋先由原告购买。后来因为没有办房产证，原告就把房屋卖给被告，当然就把发票给了被告。当时在Y公司交付的，具体谁给的，记不得了。当时Y公司很谨慎，反复和原、被告确认是否是真实意思表示。第三人称当时的情况现在已经不知道了，现在被告有购房款发票原件及契税原件，第三人没有异议。但是具体怎么到被告手上，第三人不清楚。庭审中，本院当庭向原告释明是否申请案外人王五作为证人出庭作证，原告明确表示不需要。现原告认为被告和第三人不存在交易行为，恶意串通办理了房屋产权登记手续，侵害了其合法权益，故向本院提起本案诉讼。 
    裁判结果驳回原告张三的诉讼请求。 
    律师点评不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与第三人签订了《预售契约》，该合同真实有效，并由原告向第三人支付了购房款。在涉案房屋办理产权登记之前，原告与被告共同向第三人出具共同签署的声明，表示将涉案房屋转移至被告名下。第三人接收该声明后与被告签订了《买卖契约》。被告向第三人提供了涉案房屋的购房款发票原件，并自行缴纳了印花税，并依据《买卖契约》在第三人的协助下将涉案房屋登记在自己名下。现原告主张被告与第三人相互配合，以不正当手段使被告成为涉案房屋的冒名产权人，侵害了其合法权益。但根据原告与被告共同出具的声明内容，二人以自己的意思表示变更了《预售契约》中第三人就涉案房屋产权登记所负义务的履行内容。正是基于该声明，第三人为履行变更后的合同义务，才与被告签订了《买卖契约》，在被告提供相关材料的情况下，为被告办理了涉案房屋的产权登记，符合法律规定。故原告的上述主张，与法院查明的事实不符，缺少证据支持，不予采信。虽然原告认为涉案房屋产权登记材料中第三人的办理人员身份和授权手续存在问题，但庭审中第三人认可为被告办理涉案房屋产权登记的事项，同时，原告未向法院提供充足证据证明不动产登记机构在颁发诉争房屋所有权证和登记不动产时，确有明显错误存在。故被告实际取得了涉案房屋的所有权。其次，当事人均认可原、被告出具的声明的真实性，但原告主张该声明系受案外人王五诱骗所签，其并未提交证据予以证明，亦不申请案外人王五作为证人出庭作证，故法院对原告的声明系其受王五诱骗所签的主张不予采信。故法院对声明系由张三和李四签署予以确认，该声明内容不违反法律规定，系二人的真实意思表示，合法有效。原告主张第三人没有与原告签署任何解除文件，对原告签署的有效合同进行处理，违背法律规定及正常交易规则，明显不合常理，与原、被告共同出具的声明内容不符，不予采信。最后，房屋买卖不同于一般商品买卖，买受人在签订买卖合同并支付合同约定的房款后，通常对房屋何时登记于自己名下格外迫切。只有在房屋产权登记办理完毕后，整个房屋买卖交易行为方告完成。但原告主张涉案房屋由其出资购买，其因工作原因长期在国外，至今仍未办理涉案房屋交付及过户事宜，2019年6月份得知涉案房屋产权已经办理至被告名下。该主张明显不符合房屋交易常理，亦与原、被告出具的声明内容相背，故不予采信。庭审中，原告称被告并没有向其支付涉案房屋价款，但该主张与购房发票原件在被告处的事实相矛盾。现被告依据声明内容，并经合法登记取得了涉案房屋的所有权，原告的该项主张不足以证明涉案房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，不能充分说明原告是涉案房屋的真正所有权人。现涉案房屋登记在被告名下系初始登记，并不存在物权登记不真实情形，因此原告无权请求确认物权。