逾期支付购房款构成根本违约吗

原告诉称原告张三诉称：我与S公司于2013年8月10日签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买S公司的1号房屋，合同约定S公司应于2013年11月15日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，S公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。合同签订后，我支付购房款459235元及活动费1万元，但S公司现在仍未向我交付该商品房。故我起诉要求：1、判令解除我与S公司签订的《预售合同》；2、S公司返还我购房款459235元；3、S公司退还我购房活动费1万元；4、S公司支付我购房款1%的违约金4592.35元。
    被告辩称被告S公司辩称：我公司不同意张三的诉讼请求。张三逾期支付房款违约在先。张三未在规定的时间内提出解除合同。张三已经收到了我公司邮寄的入住通知书。张三未按照《预售合同》第35页附件十的约定履行，应承担购房款20%的违约金。且我公司多次催促张三办理贷款或交纳剩余房款，张三置之不理，未按照第28页附件五的约定及第37页附件十第九条的约定履行，且未提供办理贷款的手续，故张三构成违约。被告S公司反诉称：1、张三逾期支付房款违约在先。张三与我公司于2013年8月10日签订了《预售合同》购买商铺。2、张三没有在规定的时间内提出解除合同。3、张三已经收到了我公司邮寄的入住通知书。我公司已经按照合同约定时间地点向张三邮寄了入住通知。根据合同补充协议第十第4条4-2的约定应视同出卖人已经按照合同约定完成房屋交付，与该商品房有关的一切风险、责任及应支付的一切费用均由买受人承担。4、活动经费属于自愿参加，与本案无关。另由补充协议约定如因任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担，视同发送方发出之日起即到达生效。故反诉要求：1、判决张三继续履行《预售合同》；2、张三向我公司支付逾期支付房款违约金101750.25元；3、被反诉人承担反诉费及本诉费用。原告张三反诉辩称：我不同意S公司的反诉请求。我没有违约，因S公司的原因我才没有能够申请成功银行贷款。并且S公司违反了合同对交房时间的约定，至今没有向我交付房屋。对于S公司提交的证据，仅仅反应了和银行签约的意向性，而不能最终确定每一个贷款人都能保证银行放款。S公司提供的合作协议里的项目名称和我与S公司签订的合同的名称不符，预售许可证号也不一致，故不认可S公司提供的证据及S公司的反诉请求。 
    本院查明2013年8月10日，张三与S公司签订《预售合同》，张三购买S公司开发建设的1号房屋，总房款859235元。合同签订后，张三向S公司支付购房首付款459235元，搜房活动费1万元。2013年11月15日，S公司未向张三交付1号房屋。S公司于2013年12月曾向张三发出入住通知书，通知张三于2013年12月28日办理入住手续，但此时1号房屋尚未取得竣工验收备案手续。张三因房屋不符合交付条件未办理入住。2014年6月26日，S公司办理完毕了1号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年9月4日，S公司向张三在《预售合同》中约定的通讯地址邮寄《关于限期办理按揭手续的函》，要求张三于2014年9月10日前联系该公司工作人员办理贷款手续。2014年10月24日，S公司再次向张三邮寄《关于限期付款的函》，要求张三于2014年10月25日前支付剩余房款。但S公司未提交关于该邮件查收是否签收的证据，张三称未收到二份邮件。2014年12月11日，张三向S公司在《预售合同》中约定的通讯地址邮寄《退房通知书》，因S公司拒收该邮件被退回。在本案审理过程中，张三称签订合同当日其按照销售的要求交纳了各种款项，并按其要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见；合同签订后S公司未向其交付合同原件及复印件，2014年12月其经过多次争取才自S公司取得合同复印件。S公司称因张三需要办理贷款，故未向张三交付合同原件，但张三在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后张三应当按照合同履行。张三未按照合同第36页第五条约定的时间书面提出退房申请，故张三不再享有解除合同的权利。张三陈述在签订合同后，其即向S公司提供了办理贷款所需要的全部材料，但因S公司原因银行通知不能办理贷款。后其多次与S公司的销售人员联系，均被告知贷款无法办理。 
    裁判结果一、自本判决生效之日起解除原告张三与被告S公司签署《商品房预售合同》；二、被告S公司返还原告张三购房款人民币四十五万九千二百三十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告S公司赔偿原告张三违约金人民币四千五百九十二元三角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告S公司返还原告张三搜房活动费人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回被告S公司的反诉请求。 
    律师点评依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告张三与被告S公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定S公司应于2013年11月15日前向张三交付1号房屋，S公司未按时交付房屋。S公司虽向张三发出了入住通知，但1号房屋在2013年12月28日时并未达到交付条件，截止2014年6月26日S公司才办理完毕了1号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，S公司已经构成违约。张三虽然未按照合同第36页第5条的约定在S公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为S公司提出的格式条款，对张三的退房权进行了限制，且S公司未对该条款提醒张三注意并进行必要的说明，同时因S公司在签订合同后未及时向张三交付合同，也影响了张三知晓合同约定并及时提出退房申请，故对S公司称因张三未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，不予采纳。张三与S公司所签订的预售合同中对因S公司原因不能办理贷款手续时张三如何给付第二笔房款及给付时间未作约定。在合同履行过程中，的确发生了由于S公司原因张三不能办理贷款的情形及1号房屋在合同约定的交房日时不符合交房条件的情况，张三作为商业用房的买受人出于自身利益的考量要求解除合同，符合合同法的规定。故因S公司延期交房构成违约，对张三要求解除与S公司签订的《预售合同》，并要求S公司退还全部已付款459235元及支付全部已付款的1%即4592.35元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，依法予以支持。