未取得所有权的房产赠与合同生效吗
原告诉称李一以继承纠纷为由向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判决登记在被告李大名下的B市1号院的拆迁利益中的八分之一折合人民币344484元的拆迁补偿款归原告所有;2、请求第三人依法配合将相应的拆迁利益直接划归到原告账户。原告系被告李大的女儿,登记在被告李大名下的B市1号院拆迁,第三人为中标拆迁单位。该院落经X镇人民政府公示的拆迁具体面积为467.64平米,现房屋已经拆除。因该院落属于被告夫妻共同财产,原告妈妈陈小已经过世,该院落的一半产权应该由被告及其三个子女共同继承。因该院落一直由被告占用,没有实际分割过遗产,现该院落被依法拆迁,根据《继承法》相关规定,原告对该拆迁利益享有八分之一的权益,折合人民币344484元。原告为维护合法权益,诉至贵院,请求依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称李大辩称,1、本案事实以民事判决书中查明的事实为准,该判决已经生效;2、诉争院落签订了两份拆迁补偿安置协议,一份以李大名义签订,一份以李一名义签订,经由判决确认两份协议的拆迁补偿安置利益,均属于李大以及其妻子陈小继承人所有。因此,我们请求析产继承一并处理。这两份协议涉及的拆迁利益是相关联的;3、原告对被继承人未尽赡养义务,民事判决书查明的事实部分均有所体现,被继承人去世时原告都没有回家奔丧,根据我国继承法的规定尽赡养义务多的人应多分,尽赡养义务少的人应少分或不分,具体幅度由法院酌定,原告未对被继承人尽相应义务。诉争院落在拆迁前只有李大的户口在拆迁院落,房产也都由李大占有、居住,因此我们认为遗产范围为诉争院落地上物,其他相关权益应该归李大享有。诉争院落位于B市1号。李二未发表具体答辩意见。李三辩称,1987年9月我哥哥死亡,1988年6月李一和外地人私奔,我爸找她花了很多精力。1989年4月份李一女儿出生在我们家,1990年原告接班。1994年原告外嫁再也没回过家。原告孩子由我爸妈抚养到18周岁,原告回去这几个月经常虐待孩子,派出所把原告拘留了。原告从未对我父母进行过赡养,我母亲的死与原告有关。我不希望原告得到任何钱和遗产。我父母一共生了四个子女,就是在座的原被告,哥哥李五在19岁时,大概1987年9月份去世,没有配偶及子女。城建公司述称,拆迁补偿现金这部分可以分割,房屋实际建成后才能分割。李大的拆迁补偿款已经实际发放给李大了。李一的补偿款还没有发放,李一的拆迁款不是本案的诉求,她只是请求分割李大名下的。
本院查明李大与陈小系夫妻关系,二人婚后生育三女一子,一子已经去世,生前未婚育。三女为李一、李二、李三,李一系长女。李大与其妻在B市1号院内建北房五间。建房时李一初中毕业,尚未参加工作。因李大膝下已无子,李大希望作为长女的李一能在家招婿以便将来为其养老送终。1993年至1994年期间,原延庆县土地管理局根据有关规定对农村的宅基地重新进行审核登记,颁发《集体土地建设用地使用证》。李大出于上述考虑,在办理该证时,单方将上述五间北房中东侧的两间及200平方米的院落登记在李一名下,登记后房屋和院落未实际交付李一,一直由李大占有并使用。该《集体土地建设用地使用证》也由李大持有保存。1994年,李一外嫁他人。从此,李大、李一产生矛盾。2008年6月,李一之母陈小病故,李一未回家吊丧,李大、李一关系进一步恶化。2010年前后,李大作为原告以赠与合同纠纷为由将李一诉至本院,要求法院依法撤销房屋赠与合同并要求李一协助其办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续,将李一的名字变更为李大。经审理,我院作出民事判决书,判决认为:赠与合同是赠与人将自已所有的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立必须要以合同双方达成合意为前提,一方有赠与的意思表示和行为;而另一方无接受赠与的愿望和意思表示,赠与合同不能成立。本案中,原告单方将其所有的两间北房及200平米的院落登记在被告名下,对此被告并不知情也未追认,且该房屋及院落一直由原告占有使用,并未实际交付被告,可见本案的赠与合同未成立,原、被告之间不存在有效的赠与合同。原告请求撤销赠与合同,没有事实根据,本院不予支持。原告要求被告协助办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续,因相关部门已冻结了该变更手续,故原告的该项诉讼请求,本院难以支持。原告可另行寻求有效途径实现诉讼目的。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第八条第二款之规定,判决驳回原告李大的诉讼请求。之后因X村改造和环境整治项目,2018年12月31日,拆迁人(甲方)城建公司与被拆迁人(乙方)李大签订了《拆迁补偿安置协议》。2019年1月10日,拆迁人(甲方)城建公司与被拆迁人(乙方)李一签订了《拆迁补偿安置协议》。
裁判结果一、李大于本判决生效后七日内返还李一拆迁款163108.63元;二、李大于本判决生效后七日内返还李二拆迁款163108.63元;三、李大于本判决生效后七日内返还李三拆迁款163108.63元;四、驳回李一的其他诉讼请求。
律师点评《拆迁补偿安置协议》上城建公司虽未签字、盖章,但受生效判决之影响以及先前案件判决书中“对于上述案涉拆迁利益,康庆房地产公司予以认可”之查明,可认定李一与城建公司签订的《拆迁补偿安置协议》已成立生效。该协议在性质上偏向于债权合同,由于李一既非X村集体组织成员,其不具有案 涉集体土地建设用地使用权,亦不拥有相应房屋的所有权,李一未实际占有案涉宅基地及房屋,更未得到李大任何形式的许可或授权,故李一与城建公司签订拆迁补偿安置协议,构成自始主观履行不能,且嗣后李一亦未取得案涉房屋及宅基地(使用权)之处分权。仔细甄别李大与城建公司之关系,即使假定案涉位于B市1号院全部房屋及宅基地系李大实际交由城建公司,但就李一订立《拆迁补偿安置协议》项下的房屋及宅基地而言,李大与城建公司之间仍缺少关于拆迁补偿安置之债权合意。就李一签订协议中的具体拆迁补偿方案,李大不能单方以其要求约束城建公司与己。李大仍须与城建公司就补偿方案另行协商,达成合意,抑或由城建公司愿意以与李一签订拆迁补偿安置协议完全相同的补偿方案对李大进行追认。协商不成或未予追认的,可按照通常标准或法律规定进行补偿,但不宜直接进行主体置换。因为拆迁补偿安置协议包含集体经济组织成员及“户”的利益,例如农户之宅基地使用面积超过法律规定的标准,可能负担不利益等。现按照李大之陈述及主张,其赠与李一房屋及院落的协议并不成立,且李一已将户口迁出,李一该“户”并不实际存在于争议房屋。李大既已通过其行动表明对李一作为“另一户”签订拆迁补偿安置协议的效力不予认可(并不能因此否定李一与城建公司之间协议之债权效力),却又主张实际转受李一作为“另一户”签订拆迁补偿安置协议的所有利益并形成继承、共有状态,逻辑上难以自洽。然若各方当事人自愿协商解决争议,且不违反法律法规的强制性规定,亦未侵犯国家、集体或第三人之利益,并无不可。本次裁判虽无权审查生效判决,但就本案查明之事实,裁判者有权存疑,更有理由相信法律公理。即使本案必须受生效判决之拘束,因该生效判决之案由为所有权确认纠纷,仅系对部分拆迁补偿安置利益之归属进行审查,故该判决不能阻断本案在析产继承纠纷中对可能涉及的全部财产(包括遗产)的范围及合法性进行总体观察、评价。在本案中,李一仅请求继承分得李大名下的B市1号院的拆迁利益中的八分之一,城建公司亦主张李大的拆迁补偿款已经实际发放给李大。李一的补偿款还没有发放,李一的拆迁款不是本案的诉求,房屋需等实际建成后分割。且通过上述分析可知,以简单加总之方式合并计算两份拆迁补偿安置协议项下的拆迁利益与确定合法财产及遗产范围之关系尚未完全对应,为降低误判风险,本案仅就现已完全确定或已实现的部分拆迁利益进行析产继承。对于李大提出一并对全部拆迁利益进行析产继承之建议,法院不予采纳。综上,李大实际收到预结算发放款1304869元,且该笔款项不可能超过因B市拆迁,当事人所应得合法财产之范围。故其中652434.5元可分割为李大的个人财产,归其所有,剩余652434.5元可作为被继承人陈小遗产之转化或替代形式。因总体拆迁利益存在调整的可能,故法院仅对上述拆迁利益做大致划分,待具体分项明确后可对待分项目进行调整。因陈小生前未留有遗嘱,且没有充分的证据证明李一未尽赡养义务达到足以需要对其应继承的遗产份额进行调整之程度,为尽力维护家庭之和睦安宁,法院决定将652434.5元现金作为陈小之遗产转化物在陈小之继承人李大、李一、李二、李三之间平均分割,即李大应返还李一、李二、李三各163108.63元。
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