房屋交付时存在面积差异，卖方能否主张补齐差价

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称
B公司向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理北京市顺义区1号房屋的产权过户手续。
事实与理由：原告系北京市顺义区1号项目的建设单位。1999年3月19日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，被告购买了顺义区1号房屋，建筑面积165.98平方米，价款419663.83元。后被告实际支付了房款297686.59元。被告于2000年6月27日取得了房屋所有权证。2001年4月12日，被告办理了退房手续，交回了房屋所有权证，原告也退还了被告全部购房款297686.59元，还向被告支付了占用资金利息8171.50元。2001年5月，原告将该退款凭证、房屋所有权证等材料递交原顺义区国土资源和房屋管理局，办理该房屋所有权证注销手续，但至今该房屋仍登记在被告名下。原告提起本诉。望法院依法公断，维护原告合法权益。

被告辩称
李某军辩称：被告于1997年10月23日付2000元定金，1997年10月31日与顺义半壁店住宅合作社签订《商品房购销合同》，购买顺义1号房屋，房屋是期房，建筑面积为147.24平方米，付款方式为分期付款，自签订合同起共付购房款297686.59元。对方对签订合同日期、房屋面积和房款的描述严重与事实不符。收房前，对方通知房屋实测面积大于合同面积18.74平方米，需要补交房款，被告认为这是严重的违约行为，双方协商无果，提出退房。
2001年4月1日，在三元大厦办理退房手续，经手人张某雪。对方描述，2000年6月27日取得房屋所有权证，是在收房前并且当时还存在合同纠纷的情况下办理的，属于明显违规行为。对方私自无理由手改《商品房购销合同》，将房屋面积由147.24平方米改为165.98平方米，没有依据，没有双方确认签字加盖公章，属于明显违规行为。
对方自述2001年5月，将退款凭证、房屋所有权证等材料递交原顺义区国土资源和房屋管理局，办理该房屋所有权注销手续。
被告认为，被告作为普通百姓，B公司作为专业地产开发销售商，有责任有义务确认完成房屋注销手续全过程。但事实上，时至今日该房屋仍然登记在被告家庭名下，给被告带来长期的困扰和经济损失。B公司早就知道该房屋存在房产登记的问题。在明知有遗留问题的情况下，20多年间他们没有一次主动联系被告解决问题，在2018年12月20日被告找到经办人张某雪后，告诉她被告买房需要购房指标，希望他们尽快处理问题，但是在其后的两年多，作为过错方，对方不作为，没有一次主动联系和告知，没有主动解决问题的诚意和举动。现在被告同意将房屋过户给原告，但要求原告赔偿被告损失。
李某军向本院提出反诉请求：1.要求原告承认错误并对给被告带来的困扰和影响正式道歉；2.归还被告的购房指标；3.赔偿因占用被告购房指标，导致购买北京市朝阳区1号房屋带来的直接经济损失120011.3元。
事实与理由：被告于1997年10月31日与原告签订了《商品房购销合同》，房屋坐落于顺义区1号，房屋面积147.24㎡，共交房款297686.59元。收房前被告通知房屋实测面积超出原购房面积约18.74㎡，需补交房款，双方不能达成一致，被告于2001年4月11日办理了退房手续。被告认为原告有义务处理好退房后的相关事项和流程。
2018年底，被告岳父张某民年事已高，主动提出将朝阳区1号房产过户给女儿张某珍，并写好委托书请张某珍代为办理前期事项，过户时去交易中心配合完成流程。张某珍根据交易流程提交购房资格核验申请时未通过，后根据流程前往北京市政务服务中心进行购房资格复核，被告知顺义区1号房屋登记在被告家庭名下。
2018年12月20日，被告在顺义区找到购房时的经办人张某雪，向其说明情况，张某雪回复会尽快解决，后来被告多次联系张某雪，时至今日购房指标被占用的问题仍然没有解决。2019年11月29日张某民去世，前述房产过户没能在张某民离世前完成，张某珍只能采用遗产继承这一唯一的方式，这种方式将产生包括继承公证等多项费用，耗时长且过程繁复，造成这个结果的直接原因就是购房指标被原告非法占用，这件事历经多年，给被告及家人带来长期的困扰和不安。
B公司就反诉辩称：1.不同意第1项反诉请求，2001年5月原告已经把退房手续和房产证交给了房管局，一直没有办理过户的原因不在原告，这也给原告造成了很大困扰。2.若原告的诉讼请求得到支持后，被告的购房指标也就有了。3.不认可被告的第3项反诉请求，该损失与双方退房的行为没有因果关系，被告要求损失没有合同及法律依据。

本院查明
1999年3月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定甲方购买乙方开发建设的1号房屋，房款为389832.79元，双方在办理结算时按实际交付建筑面积办理结算手续，甲方于1998年10月21日交纳购房款257686.59元，乙方于1999年12月30日交付房屋。
2000年6月27日，涉诉房屋登记在李某军名下，登记坐落为顺义区1号，建筑面积合计165.98平方米。
因房屋实测面积多于合同约定的面积需要补交房款，双方协商未果，李某军提出退房，双方于2001年4月12日办理了退房手续，李某军领取了退房款297686元及利息8171元。但该房屋一直未办理产权转移登记手续，一直登记在李某军名下。
李某军称：B公司一直未告知其涉诉房屋已经登记在其名下，甚至在双方办理退房手续时也未告知，其一直不知道涉诉房屋登记在自己名下，直到2019年底欲办理买房手续时经查询才得知，导致其家庭无购房资格。
根据本院调取的涉诉房屋房屋产权登记申请书的内容，双方一致确认领证人处“李某军”的签字与《商品房购销合同》上被告的签名字体不同。李某军称其从未见过产权证，B公司也未提交证据证明其曾向李某军交付房屋产权证。
李某军称其妻子张某珍的父亲张某民名下有一套房屋，原本想以买卖的方式过户到张某珍名下，但因其家庭名下登记有涉诉房屋，导致张某珍无购房资格无法办理过户，现张某民去世，若以继承的形式取得上述房屋的产权登记，其自行计算两种过户方式需支出的税费，主张以继承方式过户将多支出12万余元的费用。李某军认为该损失系由B公司的原因造成，要求赔偿。

裁判结果
一、被告（反诉原告）李某军于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）B公司办理北京市顺义1号的过户手续；
二、驳回被告（反诉原告）李某军全部反诉请求。

律师点评
《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。后在合同履行过程中，双方发生分歧，经协商一致解除《商品房购销合同》，亦办理了退款手续，该行为亦是双方真实意思，不违反法律强制性规定，予以确认。因涉诉房屋登记在被告名下，现原告要求被告协助将房屋过户到原告名下，符合合同解除后的法律后果，予以支持。

因本案系合同纠纷，被告李某军反诉要求原告赔礼道歉无法律依据，不予支持。被告要求原告返还购房指标，因购房指标并非法律意义上的物，该项请求不予支持。关于被告要求赔偿损失的反诉请求，通过庭审调查，可以确认原告在涉诉房屋办理产权登记后以及双方办理退房手续时均未告知被告该房屋已经登记在被告名下，且双方办理退房手续近20年后，原告也没有将涉诉房屋的产权登记变更至其名下，导致在北京市现有的购房政策下被告家庭的购房权利受到限制。但是被告应当对其主张的损失承担举证责任，现被告未能举证证明其主张的损失实际发生，应承担举证不能的后果，故被告相应的反诉请求不予支持。