发布者:zongsheng2 2015-04-23 状态:已关闭 回复 (8)
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购买有个人项和银行贷款的房屋!风险控制
各位专家好…我将打算80万购买房主A房产。
…目前前提:房主A目前有信用卡和其他贷款未归还…目前房主A离异,与70多岁母亲住在房主A名下房产(无共有人)。房主A名下房产目前有银行未归还贷款29万…其他权利人B的个人他项登记40万。现在房主需要卖房给我以后还债。
经仔细考虑存在风险。。为尽量避免出现风险 目前想的方案如下。
第一步:房主A在我方陪同下。新开一张电话卡和储蓄卡。开通网银。储蓄卡和电话卡我方保存。
房主A跟我签订借条额度43万,我通过银行柜台汇款到房主A银行账户,保存银行出具的汇款凭证(为以后可能出现债务纠纷保留实际出借凭证)
房主A跟我签订借条额度37万,我通过银行汇款到房主A银行账户,保存银行出具的汇款凭证(为以后可能出现债务纠纷保留实际出借凭证)
第二步:房主A通过网银转出43万到C(自己人)账户。(避免房主A拿钱干别的或者偿还其他债务)
第三步。我陪同房主A偿还债务人B的40万债务…债务人B出具收据。配合我当天取消债务人B的抵押登记40万…(房管局找熟人快速办理)。
第四步:房主A与我朋友C签订抵押借款合同并公正,抵押借款合同为71万。公证处公证。
第五步:立刻将房产他项登记到朋友C名下。登记权利价值71万,(为目前房屋市值100万。银行目前抵押贷款29 万)
第六步:房主A与朋友C做委托买卖过户协议,包括
1、办理上述房地产初始登记;
2、办理上述房地产转移登记;
3、办理上述房地产变更登记;
4、办理上述房地产注销登记;
5、办理上述房地产他项权(在建工程抵押权)登记;
6、办理上述房屋预售登记;
7、办理上述房屋所有权预告登记;
8、办理上述房屋抵押权预告登记;
9、办理上述房地产更正登记;
10、办理上述房地产异议登记;
11、领取房地产权证(房屋所有权证);
12、领取房地产共有权证(房屋共有权证);
13、领取房地产他项权证(房屋他项权证);
14、领取房屋登记证明;
15、换领房地产权属证书(登记证明);
16、补领房地产权属证书(登记证明);
17、查询房地产权属登记簿;
18、查询房地产权属档案;
19、撤回登记申请;
并进行公证处公正。房主A身份证,户口本,房本等原件,朋友C暂保留。
第七步:
预约银行提前结清29万贷款。我与朋友C携带 29万。去银行凭公证书代替房主A偿预约提前结清银行贷款29万。(房主A个人贷款银行卡密码已经更改为我方知道。以及手机提醒已经更改为我方控制。房主A身份证,户口本,房本等原件我方拿着。避免挂失提取卡内29万)
凭银行结清凭证和委托公证书去房管局办理取消抵押登记手续。
至此,房本他项权利人为唯一一个。为我朋友C。权利价值71万
第八部,朋友C凭公证书撤销房屋71万抵押登记。并过户到我名下。(受托人是否有权利撤销自己名下的抵押?)还需要房主出面吗?
最后。过户完毕我再给客户9万元。交易完毕。
目前个人认为风险有以下几点。
1.房主A个人所有,无其他共有人。但其母亲70多岁身体不好。万一过户后不搬走即使通过法院强制执行也执行不了。故。在做第三部之前。已经让房主A将其母亲搬往其他住处。并取得房屋钥匙。避免出现病故或过户后不搬迁赖着不走的情况。
2.债务人B。在我代替房主A偿还40以后。不配合取消抵押登记(这个顾虑可以基本排除。如不能。只能凭欠条和还款凭证起诉
3.房主A在取消他项以后不配合朋友C做抵押登记(这个房主A胆小如鼠,但是不排除有可能)此处我个人觉得是最大风险…各
4.朋友C与我之间风险(可信任,排除)
最后我总结一下我的问题
1.若在房主A与我签订借条之前,与其他人存在债务关系,(不涉及此房产)如,信用卡,个人汽车贷款或其他个人无抵押贷款等。是否在其他债权人出现起诉房主A时,冻结房产时。朋友C优先具有获得赔偿的权利(房屋抵押他项71万已经转变为我朋友C的情况下)
是否优先具有房屋拍卖或者出售的优先获得赔偿权)
谢谢各位高手回答问题。并能提醒可能出现的其他风险。
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