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商品房买卖纠纷
我于2014年6月份选定了一套商铺门面房。该销售人员宣传房子是70年大产权。正合我意,于是先交了一点定金。之后,听朋友说:“你的商铺可能只有40产权,你得问清楚。”于是我又到售楼处问个究竟,如果你们不能保证这商铺是70年产权,这房子我是不会买的。销售员及领导再三说明楼下这些商铺和楼上面的住宅户都是70年大产权,因为只有一个70年产权证,是同一栋楼房,不可能把楼上楼下分为两个产权的。并给我打印了一份保证书(当时说没有公章,不在手边,暂时没给。) 定心丸吃了,九月份之后交了首付,剩余款做了银行按揭,并签了购房合同(合同上也写的是70年土地使用权,用途为商铺。) 今年四月底碰见销售员,要求拿去年的保证书时,旁边的负责人说咱们楼下的商铺确实只有40年产权,这是因为今年国家政策变化了,我们也没办法。当时让我震惊。 于是我就找领导讨说法。领导说:“既然当时我们承诺商铺是70年产权,那么咱们可以签订一份补充协议:40年之后,剩余的30年内,国家所征收的一切费用,由我们公司负担。”当然我不会答应这个缓兵之计、几乎是一张白条协议,这根本不是我当初买房的意愿。我说:“既然你们的承诺(合同)无法兑现,属严重违约,理应解除合同,无条件退房,并赔偿违约所造成的一切损失。”他们说:"当时都不懂,谁知今年国家政策变化,何况当时的销售手续、程序都正确,我们没有责任,退房是不可能的,补偿也无法估算,要么只能给你写份补充协议。” 补充说明:去年九月份购房合同上面写的是;该土地面积(?)平方,规划用途为普通商品房住房用地,土地使用年限70年,买受人所购商品房的用途为商铺。今年3月份,不知什么原因,该公司变更了土地使用证。证上大致写;该土地使用面积(?)平方,其中(?)平方为商品房住房用地,土地使用年限为70年﹔其中(?)平方为商服用地,土地使用年限为40年。(住宅和商铺分的一清二楚) 由此可见,当时国土局颁发的土地使用证,清楚写的是普通住房用地,根本没有其中部分是商业用地。是开发商企图蒙混过关、投机少交土地使用费。到头来,颁发房产证时,证上要填写住房用途,住宅与商铺用途不同,土地使用年限自然就不同。如果不变更当时的土地使用证,明显就是违规建筑,所以只能变更土地使用证。这样一来,当时我们的购房合同和承诺就无法实现了。 不解的是:当时开发商的建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证,土地使用证等手续齐全,并且购房合同也是经过房管所备案的,哪个部门有监督审核的责任,竟然能让开发商在两年之久 、房子将要卖完了,才发现不对头而变更土地使用证。真的都不懂,不知道吗?国家政策真的是今年才变的吗?问题根源责任在哪里? 我准备起诉,要求 卖方退房并赔偿因过错造成的一切损失。 目前我的理由:有合同(并有承诺事实证据),要求退房。 卖方的理由 :1 以前不懂法,国家政策变化,所以没有责任。 2 以前的各个审批手续程序齐全,所以没有责任。 3 买方买房之前,不了解打听清楚,也负有责任,所以卖方不负完全责任。 4 可能想不到的理由。 另外开发销售商是否存在消费欺诈行为,或者误导消费行为?这究竟是一起普通的合同违约案,还是性质不同的消费欺诈案?也许购房合同根本就不合法(无效合同),(但合同本身就应受法律保护)。 综合上述,敬请高手从中简化,明确是非,指点支招,指明方向。 这场官司的胜诉把握有多大?法律依据是什么 ?
----------------------------------------问题补充:--------------------------------------------------
如果胜诉退房(房产证还没办理),赔偿问题如何计算?首付如何计息?银行按揭怎么处理?地板地暖已铺好,怎么报价?一年的可预见性损失(如投资方向.误工等)能否要求赔偿?如果这案件属于欺诈,赔偿问题也会不同?
发布者:li15935931628 2015-07-02 状态:已解决 回复 (10)
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发布者:ending97 2009-08-04 状态:已过期 回复 (6)
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发布者:ctJ8196 2010-09-01 状态:已过期 回复 (1)
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发布者:duan821002 2010-09-10 状态:已过期 回复 (5)
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发布者:兰花草gt 2010-11-12 状态:已解决 回复 (4)
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