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私房建设

湖北－恩施 06-11 16:49 悬赏 15 发布者:雷泽林给我留言回答:(6)

尊敬的律师：
　　您好！我来自湖北巴东。打扰您了！
　　案情是这样的：我于2011年6月15日与向某签订《合资建房协议》（进行了公证），当时因地方政策比较松，由我全额投资，向某以土地和户头作为投资。并约定的土地四界、房屋分配及其他相关事宜。2011年12月6日巴东县启动了“县城规划区违法用地和违法建设专项整治活动”，并出台了相关处置办法。于2011年12月8日由政府部门强制停工，当时建设程度为三层立柱。根据处置办法，向某户头规划面积为80平方米，准建层数为五层。其余超占土地要缴纳土地出让金及罚款，超建面积需缴纳罚款。因本人占地面积较大约530平方米，当时计划建设13层电梯房，但现在只准建五层。与向某约定的房屋分配无法履行。而我与向某多次协商，均无法达成协议，特请教您，我该怎么办？根据现行法律法规，我可以起诉吗？会达成什么效果。

问题补充：

背景：因该地属三峡移民库区，在建房这一块管理比较松散，基本上是只要持有一个户头（建房资格），与建房所用地户主协商一致，便可自行建房，当时可建十二层左右，我的计划是建十三层电梯房。
规划占地面积80平方米，建筑面积400平方米。
当进行两违专项整治清理时，建设程度为第三层立柱，因按照13层的标准进行建设的，基础投入大，加上与向某约定的房屋总面积达700平方米左右，而目前建设竣工总建筑面积才1800平方米，实在无法履行。

2011年6月15日，我与向某签订了《合资建房协议书》。当时没有约定建筑层数、占地面积和建筑面积。约定由向某用土地（四界约定明确）和户头作为投资，建设资金由我投入。（注：拆除原向某原房屋，2007年鉴定为D级危房）
协议约定房屋分配方案：东边门面2间、第五层整层成品住房、第四层靠北面毛坏房壹套、第四层成品住房（中间）壹套由甲方所有。其余门面及住房均由乙方所有。建房竣工后，甲、乙双方对该协议约定分配的房屋有100%的所有权、处分权。

关于向某提供的土地问题：应该是集体土地，但自2012年3月8日下发处理办法后，被政府认定为国有土地。

？与向某签订的《合资建房协议书》是否具有法律效力？是否违反了国家的法律法规的强制性规定？向某既然提供的土地不具有使用权，合作标的物就属非法，是否具有法律效力？

2011年12月6日，巴东县人民政府下发了《巴东县城市综合管理领导小组关于清理整治违法用地违法建设行为的通告》，2011年12月8日被强制停工。

2012年3月8日巴东县人民政府出台了《县城规划区违法用地和违法建设处理办法》。按照该办法和《巴东县城规划区各路段住宅用地平均价格》，需缴纳土地出让金320平方米×602元/平方米，契税320平方米×602元/平方米×4%，罚款320平方米×200元/平方米。
？土地出让金到底谁出？合同约定由向某提供土地，现土地被国家定型为国有土地，也就是说向某现在不具有该宗土地的使用权，那么土地出让金是否应该由向某负责？
合同约定： 2、为确保工程顺利实施，甲方应在乙方办理手续、建房全过程中主动密切配合乙方处理好与周边土地、附属物所有人之间的关系，在甲方的上述土地范围内，若与周边其他人发生任何形式的权属等纠纷均由甲方负责处理解决并补偿，更不得影响乙方的施工计划。3、甲方有义务协助乙方处理好该宗土地范围界线的划分、界桩交接，如出现相邻住房强占面积等情况，甲方必须出面处理。

？停建因为专项整治所至，若停工达180天，向某是否有权主张第9点条款。？如出让金由向某出，已影响我的施工计划。
合同约定：8、该栋房屋施工工期约定为壹年，自开工之日起到竣工交付使用。若超过壹年后，由乙方给甲方提供壹套房屋的房租费。9、建房施工中途若停建达180天，甲方有权解除此协议，不承担乙方的任何经济损失及法律责任，并可自行组织再建。

？如果因未缴纳土地出让金而延误至6月30日后，将从严处理，我与向某谁应承担这些责任？

2012年6月9日“两违”办下发《“两违”处理催办通知书》，要求在6月30日前到相关部门接受处理，逾期将按照处理办法从严处理。

？我现在将房屋建设竣工，我缴纳土地出让金及罚款，到时可否起诉要求变更合同？合同是否是显失公平合同？

？是否可以以情势变更为由主张变更合同？或者以无法实现合同目的主张变更或解除合同？或者以不可抗力主张变更或解除合同？

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全部答案

[湖北-恩施]
胡永红律师 VIP
电话：18963929221
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回复时间： 2012-06-17 17:42

你可以单方解除合同，这是根本性违约，无法实现合同目的。你的投资是可以要求对方进行赔偿的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-06-11 16:53

对于政府行为属于不可抗力可以协商变更合同或者解除合同

追问：

协商不成啊

回答：

那就只能解除合同了政府行为强制性要求只能如何如何对于你们的合同约定已经不可能实现对方还坚持是为什么呐

追问：

现在还有一个问题，不是不可以实现，如果实现，那我得亏死啊！

回答：

你可以起诉要求解除合同更简单的办法是协商一致解除

追问：

不是不可以实现，如果实现，那我得亏死啊！

回答：

这些纯粹属于你们双方商议的范围合同本来就是自由的
你们可以约定实现部分另外一部分不实现对原合同变更
也可以完全解除合同返还原状等等都是可以的

追问：

如果我们之间无法协商一致，法院会支持谁？

　因为土地已经被定型为国有土地，向某没有使用权，但合同约定的时候向某
认为自己拥有使用权？我现在要缴纳土地出让金，是否可以作为理由？

回答：

法院会判决最终解除合同因为你们的合同已经无法履行
关于是不是可以缴纳出让金的问题这是一个政策问题以当地的信息为准

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-06-11 17:24

根据您提供的情况来看，所建房屋为违章建筑。如不能到达要求，是不能按照你们预期的想法建成房屋的。
    您可以有两项不同的选择。一是要求房屋的使用权在内的各种权利。具体就是房屋建成以后您是实际的经营者、管理者。这个主要依据的是合同的目的。二是不要求房屋的权利，仅要求所投入的资金。这个依据的是合同的公平性。
    以您的情况来看，第二种的选择更为可靠，第一种选择存在一定风险。
    希望答复对您有所帮助。

追问：

　　我当时与向某约定，给向某建筑面积730平方米的房屋，他拥有这些面积的一切权利。

　　其他房屋面积由我享有一切权利，关于投入的资金，需要靠售房后才能回收，这与向某无关。