有关口头达成了协议的房屋出售问题，紧急，求救！

6年前，房屋所有人（以下简称甲方），口头想我承诺他的商铺可以加盖，说和城管的人熟，说过了，没事儿的，可以加盖；商品后面可以圈做自己的小花园。
  我是在甲方给予这样的前提下才答应购买甲方的商铺，（并且是甲方主动找到我，问我要不要购买），资金分三次付清，至今已经支付了两笔。
  可是后来得知，并不能加盖，而且商铺后面已经被他人圈做花园，甲方并没有履行之前给予的承诺，所以，我就决定不买了，要求甲方退还之前支付的两笔购房款，共计40余万元；之后甲方退还了一笔20万元，仍有一笔20万元至今没有退还。
  有购房协议，收据等等的照片，请求各位大律师帮个忙，看看，如果我走法律途径，胜诉的机会有多大？ 应该准备一些什么材料？应该以什么样的形式进行起诉！谢谢了！ 万分感谢！