原租赁合同不能转让店铺，但出租方事实上默认允许转让店铺之后，承租方与我签订的转让协议有效吗？

承租方通过交付4万元的转让费从前任承租方手中转下一店铺，整个过程出租方全部知晓，经营数月后，承租方有事不能打理店铺需要转出，我以4万元转让费+1万押金+合同内剩余租金费用共计近12万元转下该店铺，并签订了转让协议。事后出租方说因为原租赁合同规定承租方不能收取转让费转出店铺，所以我们这个协议无效，不让我装修店铺营业。事实上承租方之前也是交付了4万元的转让费给前任承租方的，他说出租方从头到尾都知道这事，而且让承租方一直正常营业，这就是事实上默认同意了，所以承租方这次也以收取4万元的转让费形式转让该店铺，转让过程包括我们签订转让协议的过程，出租方都知晓，但是到转让成功后就来告诉我协议无效，不让我装修店铺。
    请问我的这份转让协议真的无效吗？出租方两次都默认转让行为，为什么转让协议还无效？要不是他默认了，我就不会转下这个店铺了，现在我该怎么办？
    请求大律师帮帮我，给我指明方向！可以以出租方的事实默认转让来判定转让协议的有效性吗？
    非常感谢您的帮助，静候佳音！