买房人和被过户人能否不一致，维修基金该由谁承担？新房产证多出了4㎡怎么办？等一系列问题

具体情况是这样的：

1.本人是 回迁户，也就是该二手回迁房的房主，该合同中的卖方。

2.两三年之前，我与买房者签署了房屋买卖合同，但当时 新房产证书 并未下发。现在新房产证马上就可以拿到了。

3.买房者采用 分期付款 的形式，这里的分期付款不是向银行申请分期付款，而是先给我首付，然后在每年规定的日期结清利息，并在三年内结清尾款，等到 新房产证书 下发后，结清尾款和利息后 方可过户。

4.买房者和她儿子合开 房地产中介所，是一个小的、类似于私营个企的中介所，至于有没有营业资质 我不太清楚。

5.该房产的交易没有请任何中介，我与买房者 直接联系。

6.签完合同过了一段时间后，买房者又不想买这个房子了，于是她私自将 还未结清房屋交易款、还未过户的房子 转售给第三人。

7.她转售给第三人之后，与我协商 能否直接过户给 第三人，这样能为她节省一笔 过户费。

8.我对她说 你私自将房产转售给第三人，这是违反合同的，倒卖行为也不合法，理论上是不允许的，所以我不会与第三人联系，但过户时我暂且默许直接将房产过户给第三人。

问题一：这种情况 我能不能直接将房产过户给第三人？买房人和 被过户人 能否不一致？有没有什么风险？需要在原合同上签署 补充协议 即可，还是必须重新签署新合同？

9.后来 她以市场贷款利率下降为由，向我协商降低合同中规定的分期付款的利率。合同中只是规定了年A%的利率，并未写明是 浮动利率 还是 固定利率。

问题二：这种情况是不是默认为固定利率？我拒绝了降低利率的要求，这是否合理？

10.合同中写明：“房产转让过程中产生的各类税费、房屋过户手续费等所有费用由甲方（买方）全部承担，该类费用不包含在本房屋价款之中”

问题三：后来 我为办理新房产证所缴纳的 维修基金 费用，能否要求买房者承担？

11.签合同之前，置业公司说这套房产面积为B㎡，我与买房者也是在B㎡的条件下 确定的房屋总价，并签署了合同。马上要发放的 新房产证 上注明的房产面积为B+4㎡，合同中并未注明房产的具体面积，只是写明“房屋坐落于山东省××市××区××小区××楼××室；买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售”

问题四：能否要求买房者 承担这多出的4㎡的价格？

12.第三人已经将该房屋精装修 作为婚房，并早已入住。合同规定，违约方要承担房产总价的C%作为违约金。

问题五：如果以上问题协商不通，买房者或第三人不购买本房屋，那么房屋精装修的钱谁承担？买房者或第三人有权向我索要、要求我承担 装修费吗？

问题六：如果买房者或第三人取消购买本房屋的话，我有权要求对方赔偿违约金吗？我有权要求对方支付房屋居住期间产生的租赁费吗？（可以直接在 首付 里扣除）

13.最后，感谢律师帮助！