这个投资农村开发的合同是否有疑问

那造村     坡（屯）
土地合作经营合同














二〇一七年五月

那造村     坡土地合作经营合同

甲方：大塘镇那造村       全体村民代表
乙方：广西洪亨聚投资有限公司
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《广西壮族自治区实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定，在原所有权不变的前提下，甲乙双方本着平等、自愿、互惠互利的原则，经协商一致，就土地合作开发经营权事宜，订立本合同。
第一条：项目规划及建设目标
积极响应党中央和政府全面推进社会主义新农村建设，实现城乡一体化号召，合作经营项目规划为乡村旅游开发，农林业特色养殖产业，从根本上实现农村脱贫致富奔小康的目标，同时成为广西乡村休闲旅游度假的示范区。
第二条：项目用地的基本情况
项目用地的位置与面积：位于南宁市良庆区大塘镇那造村民委员会、范围内。那造村法定地界之内的全部土地，山林、溪水、河流、民房屋等。（具体位置与面积以实际勘测数据为准）。
第三条：效益分成
1、甲方自愿以本村全部土地（包括农耕地、山地、荒地、林地、民房和宅基地等）、土地上种植的经济作物、泉水、山溪及水域使用权等资源和获得各种补贴（库区移民补贴除外）为合作经营利润分成的要素。
2、利润分成比例：在乙方未收回全部投资前，甲方分30％，乙方分70％，在乙方收回全部投资资本时甲方占33％，乙方占67％（利润分配是：该项目所有收入先行支付各种税、费、工程建筑、管理费用、营销费用及依照相应的法律、法规应计的费用（含聘用人员的工资福利费等等后为可分的净利润），但该项目所有经营活动必须取得政府批准及一年半建设期后开始计算利润分配。
第四条：项目投资规模及发展计划
1、项目总投资预计人民币50亿元，采取滚动开发累计投资；乙方公司视市场发展态势及政策变化和社会的需求，连年投入建设不停止，直至按规划完成。
2、拟开发内容、产品
（1）、项目范围内道路的拓宽和路线优化，休闲生态民居，多形态靓丽风情园，现代都市休闲观光农、林业产业等；
（2）、重修文昌庙；
（3）、民居新村；
（4）、现代农、林业生态种植、养殖产业。
第五条：项目开发模式和合作开发期限
1、项目开发建设采取滚动开发和累计投资模式。
2、在项目建设中，在不影响整体建设规划和经营情况下，可进行招商引资，优化资本结构，提升开发效益。
3、土地合作经营为永久合作，自二〇一七年五月  日起。
4、双方利益分成可依法继承，同等合作条件下即双方利润分成比例和经营权不变可转让或处置。
第六条：房屋及土地上附着物处置方式
1、若因项目需要维修或改建村民住宅按以下情况处理：
（1）、需要维修房屋的费用由乙方出资；
（2）、需要改建及重建房屋，甲方必须提供房管所的权属证件及住户明细表给乙方。乙方按20万元/栋出资及建造，如村民原房屋价值经第三方评估公司出具证明超过20万元的差值，差值部分由乙方补贴。
（3）、重建住宅用地由甲方办理审批手续，异地建设的用地甲方必须征得原权属住户同意并报相关上级部门审批，在取得相关建设批文后乙方按批文中的房屋权属名单进行改建或重建。
（4）、签订合同，重建房屋要取得建设用地审批后，乙方必须遵循政府审批通过的名单，按先建房、超值部分先补偿原则，才能把原住房拆除。
2、合同签订后所有的山林和果树，除速生桉树外，其他林木和种植物由乙方统一规划处置，甲方必须配合乙方测量人员核定土地上种植物的范围及权属，种植物的补偿标准，按国家相关标准并经双方协商后出具种植物补偿明细表由乙方执行。
3、如集体或村民单独和第三方合作经营土地上的建筑物和种植物，甲方要在本合同签定后一个月内处置妥善并收回土地，交由乙方使用。？（与第三方签订的土地租赁合同的情况甲方要明确土地收回时间，和处理方式）
第七条：开发建设期间村民生产生活安排
1、合同签订后，甲方按合同约定把土地及相关资源由乙方经营。项目建设周期内，由乙方划定部分区域交于甲方村民种植经营，甲方提供人员名单，并与乙方协商划分区域大小。过渡期满，乙方收回土地经营使用权。
2、乙方因生产需要招聘员工，在同等条件下，可以优先考虑甲方村民。
3、聘用符合乙方公司用工要求的并与公司签订用工合同的按南宁市最低要求起享受工资待遇，并享受乙方按相关国家政策缴纳的社保金（即医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险等五险）。甲方村民男60岁（含60岁）、女55岁（含55岁）以上（法定退休年龄）和未到法定工作年龄的，包括残疾，已享受国家补助和村的分配达不到南宁市最低生活保障的待遇，由甲方提供人员名单明细表，由乙方审定给予补足。
第八条：双方的权利和义务
1、甲方有权按照合同约定分成，对于项目经营中财务及工程设计、施工等情况甲方应按《中华人民共和国公司法》相关规定行使监督权力。甲方必须负责解决村民内部纠纷及与周边村土地、水域和林地等边界资源纠纷。
2、甲方必须向乙方提供合作开发经营土地区域内无国家重要资源矿产证明。
3、甲方必须向乙方提供有关单位出具那造村所属水域准许使用证明。
4、合同签订后，甲方原有的经营权和合作后新增的项目全部经营权归乙方。
5、乙方负责筹措全部资金，完成所有测量、规划、项目建设。
6、项目申报乙方负责办理，甲方全力配合协调工作。
7、甲乙双方合作经营所需水电供应及道路等基础设施，由甲、乙双方共同协商解决，甲方现有水、电、道路等基础设施由甲、乙双方共同维护使用，甲方不得干涉乙方使用，基础设施维护产生费用由甲乙双方共同负担。合作土地经营尚缺基础设施部分，由乙方实地考察后进行建设。合同签订后由甲乙双方共同核定甲方现有水、电、道路等基础设施。（核定情况表作为合同附件）
8、合同签订后，经甲乙双方协商保留部分土地作为安葬地，项目按规划设计需要如占用到甲方村民墓地的，甲方有责任协调移墓地，乙方按当地政府补偿标准支付搬迁费用，保障项目能顺利按计划开展。
9、大塘镇至那造村村道的改扩建工程如不能如期2019年竣工通行，则甲乙双方约定利益分成计算时间顺延，顺延时间由甲乙双方共同协商。
第九条：违约责任
（1、本合同签订后，因一方擅自变更或解除合同属于违约，违约方是甲方的，必须赔偿给守约方（乙方）全部投资的所有损失，并按投资损失额的2倍支付给守约方（乙方）违约金，违约方是乙方的，（乙方已投入的资金作为赔偿给甲方作为违约金。））
2、合同签订后，双方取得全部合法审批手续，乙方开始勘测。
3、乙方因施工中违反规定并改变土地性质的，要把土地尽可能恢复原状，依法改变的除外；
4、若甲方或甲方与第三方产生纠纷干预乙方正常的生产经营活动造成的损失由甲方按本合同第九条第一条款规定进行赔偿。
5、乙方在合作经营的土地上从事违反国家相关规定的生产经营活动受到国家有关机关的处罚，造成项目不能实施的，相关责任，包括甲方损失乙方自行承担和赔偿，赔偿由甲乙双方协商解决。
6、本合同签订前，甲方在原合作经营土地上与第三方有合作关系的，甲方必须在本合同签定后一个月内处置妥善，否则承担由此给乙方带来的一切损失。
第十条：特殊规定
如遇不可抗拒的自然灾害（如地震、台风、洪水等），造  成  不 可 预  料  的重 大  损  失，由   双方协商解决相关事宜；合作期内如遇国家征用或征收土地，土地补偿 款归甲方所有，由乙方投资建设的地上附着物补偿及经营损失补偿等归乙方所有。（村民房产补偿款归房产权属所有者）
第十一条：其他
1、本合同自甲乙双方签字之日起生效。未尽事宜，双方协商一致后订立补充协议，补充协议和本合同，具有同等法律效力。
2、本合同在履行过程中发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成可以直接向当地人民法院起诉。
3、本合同应在双方自愿的基础上由南宁市公证处进行公证，办理公证手续。
4、本合同一式五份份，甲、乙双方各执一份，其余三份分别由村、乡（镇）、城区归档备案。
第十二条：生效条件
本合同经双方签字后，取得合法手续，后生效。
第十三条：附件
1、那造村土地权属证明（包括土地承包经营权证、山地林权证等）
2、那造村         坡无国家重要资源矿产证明。
3、那造村         坡水域准许使用证明。
4、现今那造村         坡村民名单及具体信息表（村民身份证复印件及户籍复印件等）
5、那造村           坡土地权属及使用调查表
6、那造村种植物补偿明细表
7、那造村           坡村民房屋权属证及情况调查表
8、那造村基础设施情况调查表
9、乙方公司营业执照复印件及法人代表身份证复印件
10、国土所出具地类说明及权属说明文件
11、农业水利畜牧本门出具的生产说明
12、土地用地范围红线图


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甲方（签字 盖章）：                  乙方（签字、盖章）：
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