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房屋买卖已经履约，关于房款滞纳金问题

08-15 22:20 悬赏 10 发布者:flycof…… 给我留言地区:北京－海淀区回答:(21)

采用公积金贷款方式买二手房，买卖双方关于付款方式有如下约定 1首付款（10%房款），2.首付款余款（40%），3.贷款部分（50% ，由公积金贷款支付）三个款项都有相关的时间期限进行约定，如果违约则按照每日万分之五交滞纳金，超出10日卖方有权解除合同。
目前遇到这样问题前两项付款由于直接由买方付给买方所以均按照合同要求履约，而第三项是由买卖双方和中介一起办理公积金贷款手续。在办理过程当中，卖方和中介都客观上出现了拖延的问题，致使最后的贷款没有在合同约定的时间内打到卖方账户上，逾期超过10日以上。现卖方要求买方支付逾期部分的全部滞纳金，并甚至以超出10日以上为由要求解除合同收合同20%违约金。不知如果打起官司的话法院是否会支持卖方的这一诉求。在买卖过程中买方无论主观客观上都没有延迟办理手续的行为，是否还要支付这一所谓的“滞纳金”请各位律师不吝赐教，谢谢。本人买方

问题补充：

1.合同把三方共同承担部分责任只追究一方责任是否合理？
2.房屋已经过户并且贷款放款完毕.这样的话，卖家还是否能够撤回？
3.合同当中第三项付款是由第三方贷款银行支付的，在买卖双方合同当中约定这项付款的支付日期是否合法，能否得到法院的支持？
4.本合同房屋已经过户做了银行贷款抵押。
5,面签的时候银行卖方出差，银行办事人员告诉我们要卖方签字才算有效，要等卖方找其他时间签字。结果后来不知道中介怎么弄的，卖方没有去签字，后续也开始办。

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
电话：13801393564
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回复时间：2012年08月16日 09时12分

根据你的描述，有合同的应当按照合同约定处理。既然买方在缴纳第三项房款时确实有迟延行为，那么就构成违约，除非自然灾害等不可抗力导致延迟，其他无论什么情况，都应当认定是违约，应当承担违约责任，应当承担违约责任。
1，合同约定的买方交款日期买方应当履行，这并不是三方共同承担的义务，既然有违约那么就应当承担违约责任，是符合法律规定的。
2，房屋买卖合同履行后，只要没有将房屋过户，没有履行完毕，双方都有权提出解除。违约方提出解除的承担违约责任即可，非违约方解除的，可以要求对方承担违约责任。
3，付款方式和时间可以在合同中做约定，既然约定了买方付款时间，那么买方延迟交付付款就应当承担违约责任。至于银行延期交付贷款，那么是银行对买方违约，买方可以向银行追究违约责任，但这并不影响买方向卖方承担违约责任。简单说，基于合同相对性来说，对合同向对方主张相关权利义务即可，不能把所有的法律关系混为一谈。
4，胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

我的补充： 2012-08-16 11:24

当然，这里需要特别说明的问题还有两点：
第一，关于本案中卖方是否有过错导致买方违约的问题。
上面解答中已经可以明确，如果在办理公积金的过程中，由于买方原因或者买方与银行之间的原因造成的，卖方无过错，那么买方对于卖方应当承担违约责任。支付合同约定的滞纳金或者违约金。因为实践中办理公积金贷款是买方的事情，卖方一般不参与，所以对于贷款没有办理成功或者办理延误的案件，很难认定由卖方来承担责任的。
但如果你的房屋买卖过程中，买方办理公积金贷款必须要卖方进行配合，合同中也有明确约定赋予了卖方相应义务的话，那么卖方没有及时协助办理的，可以认定卖方也有过错，而因此导致买方没有及时将第三项房款按照合同约定的时间交付给卖方的，就可以免除买方责任了。属于卖方违约在先，买方不必支付合同约定的滞纳金。当然，对于卖方的过错行为，买方需要举证，也就是谁主张谁举证。

我的补充： 2012-08-16 11:30

第二，关于合同约定的违约责任问题。
按照法律规定，合同约定的违约金不得超出合同总标的的30%，超出的部分无效，可以不予支付，合同约定违约金数额过高的，可以要求适当减少。
那么根据你描述的情况，滞纳金带有违约金性质的，其总额肯定是不得超过你合同总标的额的30%的，所以如果你有违约行为需要支付滞纳金的话，也应当对滞纳金总额做计算，超过合同总额的30%部分你可以不予支付。
另外，即便没有超过30%，但数额相对而言也很高的话，你也可以要求适当减少，法律也是支持的。
而对于合同没有约定的，对方提出的所谓的20%违约金，你们可以不予支付。

追问：

有两点不知道是否可以作为中介和卖方也有违约的责任证据：
1.关于公积金贷款的方式有两种a)抵押贷款方式b)抵押+担保，其中第二种方式放款速度要优于前者。但是中介却擅自把之前约定的第二种改为第一种；
2.关于卖方的责任，卖方在最后公积金贷款面签的当日因出差无法到场。而公积金管理中心人指出，之后的放款期限要以卖方签字之日起累计。这是否证明卖方在贷款一事上没有积极主动配合，有违约之嫌？

回答：

1，中介对于贷款的方式没有经过买方的同意就擅自更改，从这一点来讲肯定是有过错的，相应造成贷款延迟支付中介是需要承担连带责任的，买方因此造成的直接经济损失可以要求中介赔偿。
2，卖方对于办理公积金贷款有签字协助义务的，但由于他个人原因没有到场配合，可以认定卖方有过错，所以相关责任不应该由买方承担，买方也不必为延迟支付的义务承担滞纳金。公积金管理中心的记录也可以作为证据使用。

追问：

对于第三项付款，卖方违约在先的话，买房时完全免责，还是仍需承担部分责任呢？请指教！

回答：

卖方违约在先，违约状态已经既定了，从而导致的房款拖欠支付的责任由卖方全部承担，买方就不存在违约责任了，所以也没有部分承担责任的问题了。对于合同关系而言，谁违约就自己承担全部责任，没有部分责任的概念，只看谁违约在先。
而且法律上是有先履行抗辩权和同时履行抗辩权的，这两个概念的含义其实说简单点就是，你先违约了，没有排除违约状态的情况下，后面我的义务都可以不履行。所以根据你描述的情况，买方不需要承担相应责任，无须支付滞纳金或者违约金，都由卖方和中介承担。

提问者对最佳答案的评价：

回答详尽中肯，学到不少知识

其它答案

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2012-08-15 22:36

您好
1 具体根据合同约定，如果协商不成，起诉到法院，要求对方承担违约责任；
2 我可以做风险代理，胜诉后付费，详情来电咨询。

追问：

本人是买方，对方有何违约？

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-08-15 23:10

买方需要有证据证明自己没有违约，卖方的主张，法院不会支持的。合同约定不合法。没有构成根本性违约是不能撤回的

追问：

合同哪方面约定不合法，请明示，谢谢

回答：

聘请律师详细审查确定

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2012-08-16 00:06

　　　我长期代理这样的案件；
　　　还是聘请律师代理稳妥，以免权益受损；
　　　如需代理，可以联系我。

[北京-朝阳区]
李同红律师
433222积分

回复时间： 2012-08-16 07:29

要看你们之间合同是如何约定的？是否约定了违约的条款？合同解除条款？
违约是要以承担违约责任为条件的，建议还是详细看清楚合同

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2012-08-16 11:15

买方需要有证据证明自己没有违约。合同约定不合法。没有构成根本性违约是不能撤回的

[贵州-贵阳]
邓永莉律师
给我留言
307积分

回复时间： 2012-08-16 11:21

根据你的叙述，合同明显显失公平，因为公积金贷款何时能打到卖方帐户，不由你一个人决定，你可以要求变更合同显失公平的条款。你未按合同约定将公积金打入卖方帐户，不是你的过错，也没有根本违约，对方不能解除合同。

私密留言，问题发布者选择最佳答案或关闭本贴后可见。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-08-16 11:40

——有合同的应当按照合同约定处理，至于你所谓的卖方和中介客观上出现拖延问题致使你的违约是否有充分的证据证明？再者，房屋买卖合同履行后，只要没有将房屋过户，双方均有权提出解除。违约方提出解除的承担违约责任即可，非违约方解除的，可以要求对方承担违约责任。
如有需要，可以致电咨询，了解详情后作出准确的分析。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-08-16 12:03

这要具体依据合同的约定。
如果解除合同需要满足法定事由，而且不存在撤回的问题。
这要看具体情况，如果是因为卖方和中介的原因造成最终的延期，他们需要承担相应的责任。

我的补充： 2012-08-16 12:03

如有需要，请致电，将提供专业的法律服务。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-08-16 13:20

具体需要看合同如何签订。建议带着合同当面沟通为宜。

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新信
给我留言
47积分

回复时间： 2012-08-16 14:18

尊敬的陈律师，您好！
男1948年12月出生，93年进入一家台资企业（中国厦门工商注册）做技术主管工作近20年时。在厦门公司工作近10年时间，2002公司又委派我去泰国分公司做技术主管（当时有委派书）（委派书上注明厦门工商注册是总公司在泰国的分公司）进行技术指导（委派书能证明两公司的承接关系，两公司的法人代表为同一人），2002年该所在厦门公司实为正在遣散所有劳工（所有离开人员都得到了按中国劳动法进行的补偿）。当时我去泰国分公司做技术主管，(我没得到在厦门公司相同的补偿).
我在泰国期间作技术主管实为做的是培训人员技术工作与按排人员维修工作及公司在技术难题时设计制作对策。在泰国期间公司期间停止了我在厦门的社保（厦门公司为我买了部分工资的社保）。（公司老板给我说干到我自己不能工作为止，因此我退社保）（去年下半年老板在外籍干部一次会上说要我干到80岁）我在泰公司任职10年，2012年8月14日通知我退休。（在泰国期间公司给我买了部分工资的社保）我在厦门期和泰国一样不是本地人，故不能退休，只能得到公司帮我交费时间段的社保退费。与泰国劳动法规只要是试用期满，如有公司辞退员工在实际在职的天数补偿。因此，我有10年时间补偿金额折合人民币是6万（非是退休生活费），我有两点困惑，特请教律师，一，我的这种特殊情况，我的退休费生活费怎么办？老板对我说要我干到80岁，我就是以公司为家的，今年在泰国公司了安家老婆随我在公司居住，并购置了主要的家用电器家具等物品，当然按泰国法律辞退员公是提前一个月通知辞退，可是我是在国外且公司是半年一次假，现在突然通知我立即退休离开公司，我家具家用电器等物品均无法带走，而回国全部需要重新添置给我带来经济压力及造成损失是否该由公司承担？