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二手房已过户，合同上也写的过户完就可以交接，当时都签字了，但是现在原房东不同意！

08-23 16:02 悬赏 0 发布者:树苏苏给我留言地区:江苏－苏州回答:(12)

8月10号我给房东付了首付，16号办理了过户，合同上写8月30号交接，但是现在房东不同意交房子，房子现在被房东出租中。
我要求房东按照合同时间交钥匙，房东不同意，说是要等贷款下来之后在交接！
    房东给的理由是我首付原来付41万，之后在中介建议下付了36万，另外少付的5万我加在银行贷款里办理了，等于说我是多贷款了5万，贷款下来是直接打到房东银行卡上，但是现在房东说贷款还没下来所以不想按照合同时间交房，说是我们先违约的。中介也让我同意房东要求，等贷款下来再交接。
   关于首付款当时房东是口头同意这样操作的，我付完首付款后房东才和我办理了过户，这算我们先违约吗？
   另外，签合同时候中介和房东都没有和我们提过房屋维修资金，合同上也没有写，在办理过户的时候房东却要求我们付给他2000元的维修资金是否合理？ PS：本来不想付的，但当时房东情绪激动，在中介的劝说下我们无奈付了这个房屋维修资金。
  在整个事情中，我发现中介并没有为我们做好服务，发生矛盾的时候中介都是偏向房东，我们能否追究中介责任？

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回复时间：2017年08月23日 23时25分

你好！
1、你支付了36万元的首付，并办理了房产过户后，该房屋所有权已经转移，归你所有。
法律依据：
《物权法》　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、你未按合同约定支付41万元首付，而是支付36万元，不构成违约。
你支付了36万元后，原房主依照合同约定协助你办理了过户手续，可以认定为是对原合同约定的变更。
法律依据：
《合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
　　法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
　　第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
3、你可以和中介、原房东商谈并录音，证明首付由41万元变为36万元，是经过原房主同意的。有了这样一个证据，加上原房主收到首付款协助过户的事实，就足以证明变更合同的事实，你不构成违约。
4、你购买房屋时，该房屋属于被租赁状态，你购买后有义务继续履行原租赁合同。
法律依据：
《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
5、如果过户后，原租赁合同可以执行到合同到期，租赁合同到期的，原房东无权续租，擅自续租的，属于侵权，你可以和原房东、租客协商解决，协商不成可以起诉。
6、维修基金有约定的依照约定，没有约定的，这部分就不含在房屋价款之中，换句话说，如果没有约定，原房主又不愿意承担的，只能由卖房者承担。
7、中介的左右只是撮合，最终合同的签订和履行是要靠买卖双方的意思表示和行动，中介也没有评判是否公平正义的义务，如果在合同签订中，中介公司故意隐瞒重大事项存在欺诈或者因过失造成你损失的，你才可以追究中介的责任。本案中未发现这样的情况，你无法追究中介的责任。
8、因此，建议你和原房主协商交房事宜，协商不成，可以起诉原房主违约，要求其履行合同义务并承担违约责任。其过户后其擅自和原租户续签合同的，可以要求赔偿损失。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

追问：

中介转达房东要求：房东要我们把首付少出的5万补上，尾款打欠条她就交钥匙。但我银行多贷款了5万，而尾款是直接打到房东账上，这不是我多出了5万吗？万一房东不还给我怎么办？
另外，中介说房东和租客续租了一个月，到8月底，但是没有签合同，而且租客现在不想搬，我能要求房东8月过后让租客搬走吗？

回答：

你好！
1、如上述分析这5万元你是没有必要出的。
2、如果你按照原房主的要求再出5万元，就会导致总价款多出5万元，如果原房主不返还，你就得通过诉讼解决，增加了时间和金钱成本。
3、过户后原房主和租客擅自续租，属于侵权。如你认可，则该续租合同生效，该续租合同到期后，你可以拒绝续租，并要求租客在合理时间内将房腾空。
4、尾款打欠条一事应当慎重，因为合同约定了首付和贷款形式付款，尾款直接达到原房主账户，也就是说贷款一旦批下，款项就直接支付给原房主了，到时如果原房主再拿该欠条打官司，徒增麻烦。
如果原房主坚持要打欠条的话，要在欠条中将所欠款项和贷款支付房款尾款是同一笔款的事实说清楚，避免日后麻烦。
5、如果原房主坚持要求补足5万元首付款在交房，你可以起诉让其履行合同并支付违约金，法院会支持你的。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

追问：

你好，因为一直没联系上房东，耽误了好多天，昨天好不容易和房东联系了，房东就是不愿意交房，说是因为我们另外网签的合同上说了11月30号要把尾款付清的，如果我们一直不去抵押贷款，到时候算我们违约！请问是这样吗？

另外就是说租客也没搬走，房东也不准备让他们搬！说要等尾款拿到再说！我们该怎么办？

回答：

你好！
1、合同约定了贷款方式支付尾款，在办理贷款时原房主应当协助，如其拒绝协助而致使无法办理贷款，不属于你们违约，是原房主违约。
2、因此，建议你们和原房主协商时录音，固定其拒绝协助办理贷款的证据。
3、现在房子已经过户了，你是房子的所有人，你可以拒绝承认过户后原房主和租客签订租赁合同，或者让租客向你缴纳租金，租客拒不腾退房屋或交纳租金的，你可以起诉租客侵权，要求其搬离房屋、赔偿损失。
4、如协商不成，建议起诉解决。
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其它答案

[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
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回复时间： 2017-08-23 16:06

这是可以诉讼按照合同的约定来履行义务的

追问：

首付我没有按照合同上写的付，我算不算违约？
另外我可以追究中介责任拒绝付中介费吗

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2017-08-23 16:13

房屋过户以后   房屋的所有权归于你

所谓的过户是指房屋的所有人的变更并登记在册

所有权归你   房屋就是你的    以前的所有人此时占的是别人的房屋

如果不退还  是侵犯占有   是侵权行为   要负担民事责任

追问：

那目前房子被原房主出租中，我是否可以要求租客搬走？

回答：

买卖不破租赁租赁合同继续有效你没有这项权利只能说明你当时没有尽到审慎义务
房屋中介应该提供真实可靠的信息给交易双方这是他的义务

如果双方合谋欺骗于你房屋买卖合同的效力也会自始无效

提醒你一点从事交易等民事活动注意保存证据以便于日后发生纠纷可以拿出来保护自己

[江苏-苏州]
马恩杰律师 VIP
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回复时间： 2017-08-23 16:36

既然已经过户，
按照合同约定要求交房
具体来电

[河南-郑州]
李大贺律师 VIP
电话：15838051994 15039063769
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回复时间： 2017-08-23 16:41

建议由律师在熟悉你们之间签订的合同内容的基础上，协调解决了。

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
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回复时间： 2017-08-23 16:44

您好，一、你们可以要求出卖人按合同约定交付房屋；
二、合同约定交付首付款41万元，但你们与出卖人及中介协商一致，同意先支付36万元，这是合同当事人协商一致对合同内容的变更，因此，你们不构成违约；但你们须有证据证明；
三、你们笨没有义务支付2000元维修基金，但既然已经支付，同样也属于合同当事人协商一致的结果，因此，不能要求返还。
四、如果你买房在前，原房东出租房屋在后，你可以要求出租人搬出；如果出租房屋在前，买卖房屋在后，依据“买卖不破租赁”的原则，你们不能要求承租人搬出；但出卖人没有告知你们房屋出租的情况，你们要求要求出卖人承担责任。
人协议未，可以继续追问，如果没有，请采纳为最佳答案。

追问：

签订合同的时候，中介说6月底就到期租客就会搬走了，但是到8月份租客还没搬，听中介的意思房主又续签了。
另外，我能否追究中介责任，拒绝付中介费

回答：

您好，中介没有过错；如果出卖人不能交付房屋的，你们可以要求出卖人承担违约责任。

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
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回复时间： 2017-08-23 18:10

你好！就你上面所述的问题的各方面进行分析如下：
1、首先争议和变更的几个点为。约定首付时间和过户，还有交接时间。你们仅就首付金额发生变化，引起了争议，并发生纠纷。争议的焦点，房东认为你没首付够，先违约。而你方的意见是双方同意变更了首付的金额，履行后，房东未按约定交接房子，属于房东违约。
合同约定的先支付首付，后办理过户。如都没有证据的情况下，在你没有按约定支付足额的首付，卖方依然过户，以实际履行来证明你们达成变更首付款项的合议也是合情理的。同时，没有足额支付的首付比例也在约定首付款项中比例很小，变更对卖方也没有实质性损害影响。由此，双方合意变更，也就不存在违约问题。
2、已经办理了过户，从物权法的角度来说，物权已经发生转移，由买方所有。可以要求卖方依合同约定交付房屋。如对方拒不履行或延迟履行，属于违约行为，可要求承担违约责任。
3、对于有租房事实存在，如是买卖前，租赁合同的存在，买卖不破租赁。就算房屋换主人，租房者可在租赁期内继续租住。但如果房产过户后，原房主还和租客产生新的租赁关系，这样的行为无效。原房主已经属于无效处分，租赁行为无效。对于租赁关系的无效和违约，由卖方和承租方处理解决。同时，对于卖方承诺在卖房后需处理掉租赁关系，并没有做到，属于违约行为，可追究违约责任。
4、对于房到维修资金，如无约定，一般由房屋所有人承担。权利和义务是对等的。支付了以后可享受维修基金的。
5、对于中介，应该依合同约定进行服务。中介的合同目的是促成交易。对于此次交易，中介实现了合同目的，就完成了合同的义务。如果中介有过错，造成损失，可以请求退还中介费用和赔偿损失。
最后，就本案，本人的意见，卖方违约，可追究违约责任。协商不好，可书面催告交房，经合理期限未履行，可起诉请求交房，承担违约责任，赔偿损失。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[广东-深圳]
雷衍祥律师
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回复时间： 2017-08-23 18:54

房东要求不合理。
这种情况你可以追究中介的责任。如需帮忙可以我联系。

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间： 2017-08-23 20:21

1、关于首付款当时房东是口头同意这样操作的，我付完首付款后房东才和我办理了过户，这不算你违约；2、房屋维修基金，合同没有规定，房东要求不合理；3、合同如果写明，无须付清全款，于8月30号交接，如果房东不交接属于房东违约；4、如果合同写明付清全款后交接，你应该付清全款，没有付清，房东不交接合理；5、如果合同没有写是否付清全款交接，至规定交接日期，房东以“应该付清全款在交接”的要求我认为是合理的。。

我的补充： 2017-08-23 20:24

6、关于维修基金，过户时也不需要缴纳，应该视为房东已经缴纳，合同没有规定，应该视为不需要缴纳，中介也没有义务提醒，所以没有责任，就是不应该给房东的。