未初始登记的房屋，如何让法院强制执行？

事情经过是这样的：2012年我和一债务人打官司，结果是胜诉，在官司未判决之前，我查封了他购买的一层商品房，该商品房于2009年年底已经交付使用，一直出租给某酒店使用，可是该房屋未办理初始登记，连房屋备案都没有，现如今我要拍卖此房屋后才能拿回我的款项，他现在名下无任何有价值的资产，除了此处一层商品房。
 该房屋做了贷款，付了50%款项给了开发商，开发商做了什么信用担保给他在银行里做了贷款，现在贷款每个月也没有在还款，对于此事，如何才能够拍卖他的房屋？
 问题一：银行对于没有房产证的或者没有做初始登记的房屋做贷款，那是不是没有抵押权呢？那我和银行之间是不是属于同等债权人呢？
 问题二：开发商现在不愿意退款项，也不愿意给其办理产权登记，法院也对此事很是头疼，因为没有产权登记，根本无法拍卖。
 请广大律师帮我解答此事，这个事情已经闹的我家庭四分五裂，妻子等亲人都和我闹的不可开交，我已经身心疲惫，难道是非要用某些社会力量才能够解决此事？非常感谢。