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集体土地上的厂房(无土地证房产证)买卖问题

江苏－无锡 10-08 16:51 悬赏 0 发布者:xnstex 给我留言回答:(16)

想买集体土地上的厂房(无土地证房产证),房主和村里签订了了30年的租约,并当时一次性付清了租金,今年刚好四第15个年头.现在我想买下这个厂房.请问我要如何操作才能规避风险.

问题补充：

更正下:

土地是房主向村里租的,租约是30年,今年到了第15年.厂房是房主在租的集体土地上自己造的.
我想买这个厂房,现在就涉及土地租约问题,厂房买卖问题?
该如何操作才能规避风险?

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全部答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083905积分

回复时间： 2017-10-08 17:57

你好！
1、其房主已经和集体签了协议，只是租地。但并不意味着，改变土地用途就合法。无土地证房产证的厂房，很有可能正因为不合法，所在无法办理。房主租地，是租用土地使用权，如没有改变土地用途，可以。如私自改变土地用途，集体原本就可以收回土地。
2、如果集体组织与原房主，租赁协议中已经约定了土地用途，那么说明村上是同意的，如改变土地用途，同样可以撤销协议，对于撤销后的损失，双方根据过错承担。
3、你与原房主签的协议，只对你和他有效。如果村上不管，你可在原基础上用。但风险在于，村上如反悔，以私自转让土地或改变土地用途反悔，可以收回土地。你可约定遇到此情况，可由原房主承担返还租金的责任。
你和原房主签的协议让村上在上面确认同意转租，并约定好承担责任的主体和违约责任，否则，有可能转租成为你和村委会的租赁关系，原房主免责，成了转让非转租。相对而言，至少可在一定程度上约束下村委会，但并阻止不了村委会换界反悔，至少可以稍微有理可讲。
希望我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154027积分

回复时间： 2017-10-08 18:18

可拟写协议约定，一份协议或合同是否有效，不但要看协议是否由当事人签字或盖章，更要看协议内容，只要协议内容合法，则具备法律效力，不同协议涉及不同法律适用问题，故在拟写或审查专业合同时建议由律师审查。

[广东-深圳]
年遇春律师 VIP
电话：13723729928（微信同号）
1837358积分

回复时间： 2017-10-09 13:23

你和原房主签的协议让村上在上面确认同意转租，并约定好承担责任的主体和违约责任，否则，有可能转租成为你和村委会的租赁关系，原房主免责，成了转让非转租。

[福建-厦门]
陈皓元律师 VIP
电话：18850513156
123574积分

回复时间： 2017-10-10 18:19

具体看你想要的结果及法律的规定是否支持你的想法。需要对合同的具体条款进行审核，以规避可能的风险。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2017-10-08 17:36

您好，很高兴为您解答。
    首先，根据《物权法》第六十条规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
　　（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
　　（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
　　（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
    因此，本案中，作为集体土地，应当属于集体经济组织所有。故您需要跟集体经济组织沟通确认。
    其次，您想要买厂房，那么根据房地一体原则，您同样也将获取该土地的使用权，否则也无法行使物尽其用的效能。
    再次，为了规避风险，建议您与村委会、房主一并签订协议，即变更租赁合同主体，即房主将使用权转移给您，由您与村委会来履行土地租赁合同。并且明确在租赁期限内，租金已经全部支付给村委会，村委会不得再行向您主张。
    最后，这个没有土地证房产证确实也是问题，但是如果签订合同后，对方无法履行，那么涉及违约的问题，建议您在合同中增加违约条款，不管是您跟房主签订的合同还是与村委会签订的合同，以此来确保您的权益最大化。
    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

我的补充： 2017-10-09 15:04

问题：
土地是房主向村里租的,租约是30年,今年到了第15年.厂房是房主在租的集体土地上自己造的.我想买这个厂房,现在就涉及土地租约问题,厂房买卖问题?该如何操作才能规避风险?
您好，前面已经跟您提示了，厂房没有房产证，对于您后续转让都存在问题，只要您在买卖厂房协议中约定如果对方违约不交付厂房的，需要承担违约金的问题，做好约定且明确就可以了。至于土地使用权问题，鉴于对方已经支付了租金，建议您与厂房所有人、村委会三方签订一个协议，确定租赁主体和租金支付事实的问题。至于您是否需要向厂房所有人支付租金的问题，建议在买卖合同也尽量明确。
希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题可以加我微信（微信即电话）联系，为您指导服务。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2017-10-08 18:22

你好，要与村委会、承租人、你签订三方协议即可。但是风险极高。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2017-10-08 20:32

1、不是买卖，应该还是租赁；2、如果村委会同意你们应该和原承包人、村委会签订一份土地厂房租赁15年的协议；3、应该聘请律师出面帮助签订承包租赁协议。

[浙江-金华]
苏小虎律师
57433积分

回复时间： 2017-10-09 08:51

该厂房不能买卖，应当是租赁。建议委托律师处理。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2017-10-09 11:04

按规定这种厂房是不能够买卖的，有一定风险。但是签订详尽的协议可以尽量降低风险。
具体如需帮忙可以我联系。

[江苏-泰州]
成启峰律师
44838积分

回复时间： 2017-10-09 14:50

你好，若要买厂房，根据房地一体主义原则，您同样也将获取该土地的使用权，建议与村委会、房主签订协议，你也可电话咨询我们具体操作事宜

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2017-10-09 15:56

这属于无效合同，风险一直在。

[上海-黄浦区]
周哲律师
4334积分

回复时间： 2017-10-10 10:10

这个买之前最好看一下房主和村里签的30年租赁协议是如何约定的，是否可以盖厂房，租赁到期之后厂房如何处理，如果你要买这个厂房的话，需同时取得土地使用权，为了保证自己的利益要和房主，村里签订土地租赁补充协议，将剩余15年的土地租赁协议的权利义务人变更为你和村里，并且同时约定清楚到期之后厂房归属，提前解除的话违约条款是什么。具体可以联系律师沟通。