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二手房卖方违约中介有权扣押定金，不还给买房，还问买房要中介费

上海－宝山区 10-22 20:24 悬赏 0 发布者:kltwin…… 给我留言回答:(23)

9月16日与中介和卖方三房签订了委托购买意向书，并付给卖方定金5万，交予中介监管，由于房东的房子是刚交房的新房，委托中介办理产证，其中的花费的2万元（契税等费用）从定金中扣的，委托购买意向书上协定在15日后产证办出后签订房屋买卖合同，并交2%的中介费，后因房东在办理产证时因个人信用贷款未还房屋被冻结了，不能交易，房东承认违约，但是说没办法没钱归还定金和违约金，因还有三万定金在中介处，中介不肯归还给我们，说这个钱已经是房东的了，现在房东违约了，等于给他们的中介费。或者等我们问房东把违约金拿来后和中介平分后才还我们。现在房东已无法归还定金，中介也不肯定把保管的3万定金还给我，我该怎么维权!

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[河北-邯郸]
李俊律师 VIP
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回复时间： 2012-10-22 23:05

你好！现就你的问题解答如下：
   一、因卖方原因导致房屋买卖合同不能签订，依据定金罚则，卖方应当承担双倍返还定金的责任。法律依据;最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释：第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
  二、关于中介费。中介的行为带有居间性，受合同法调整。本案中，中价并没有促成合同的订立，所以中介无权主张中介费，只可以向卖方主张必要的活动费用，因为是由于卖方的原因导致房屋买卖合同不能签订。法律依据：《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
  三、中介占有3万元不返还的行为构成不当得利。3万元系给卖方的定金，中介只有保管的权利，合同不能签订后，中介占用3万元没有法律依据，应当返还。法律依据：《民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
  综上，由于卖方原因导致合同不能签订，卖方应当承担违约责任，即双倍返还定金。中介没有促成合同成立，无权主张报酬，只能主张必要的活动费用，因是卖方原因造成，所以中介应向卖方主张损失赔偿。中介无权占有3万元抵作中介费。
   建议：先跟卖方和中介协商，协商不成，可以起诉卖方和中介，要求卖方承担违约责任，双倍返还定金，要求中介返还3万元定金。
   以上是我的解答，供参考。

追问：

还有个问题，我们签的意向书中协议，如果房东赔偿了双倍定金，要将赔偿的到是一半定金给中介，作为活动费。这个是符合法律吗，现在中介和我们打太极说这个钱你们本来就要给我们的，所以就不返还给我们。

回答：

你好！“要将赔偿的到是一半定金给中介”这句话可能存在笔误。如果说是房东双位返还定金，然后你们将你们已经出的定金收回，另外的同等数额作为中介的活动费归中介的约定并不违法。中介现在打的是马虎眼，你一定要跟对方讲清楚，你有权收回你已经支付的定金，而房东应该将剩下的数额（依据定金双倍返还的罚则，刨去定金后剩余的那部分）给付中介。
也就是说，你们的定金应该由中介返还3万，房东给付2万。另外，房东应该给付中介5万元作为中介的活动费。

[上海-徐汇区]
翟方进律师
78390积分

回复时间： 2012-10-22 20:27

你可起诉中介和房东违约，并要求赔偿损失，具体请电话咨询本律师

追问：

中介也是不合法的是吗，我们这个意向协议中介费是成立吗？

回答：

中介也违约，没有居间成功，不应该收你中介费用

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-10-22 20:30

可以起诉解决。

[广西-桂林]
曾令栋律师
20800积分

回复时间： 2012-10-22 20:43

1、按照中介服务收费管理办法规定执行。
2、建议电话联系咨询委托律师代理诉讼吧。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2012-10-22 20:52

有合同的按照合同约定处理，既然房屋卖方无法将房屋及时过户，属于违约行为，那么你可以要求理解解除合同，要求退还已经缴纳的款项，同时追究其违约责任。而中介的居间服务没有完成，相关服务费应当退还。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2012-10-22 20:54

1，关于卖方的违约问题。
既然你和卖方已经签订了房屋买卖合同，也缴纳了定金，那么卖方应当及时将房屋过户。但由于卖方本身的原因无法继续履行，那么可以认定卖方违约。
在卖方违约的情况下，你可以要求立即解除合同，要求卖方退还已经缴纳的定金5万元，同时可以追究卖方的违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2012-10-22 20:56

2，关于中介服务费的问题。
你和卖方之间的房产交易并没有实际完成，且由于卖方原因导致合同无法继续履行，中介的居间服务实际上是没有成功的，那么你们缴纳的相关服务费中介应当退还。
更何况中介代为保管的3万元是你们交付给房东的房屋定金，中介是没有任何权利扣除的，在归还定金的角度来看，中介作为保管人，是承担连带还款义务的。

我的补充： 2012-10-22 20:58

3，关于如何追讨相关款项的问题。
要求退款是你们的权力，已经缴纳过的款项作为债务处理即可，房屋卖方和中介承担连带还款义务。
债务已经到期的情况下，你可以要求对方立即归还欠款和利息，如果有因此造成的实际经济损失的，可以要求对方一并赔偿。
对于欠款追讨有很多途径，比如与对方进行协商，要求支付，协商是做好的办法.
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对债务人起到催告和警示的作用，催促对方及时还款，承担违约责任等，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不归还，最终还是需要提起诉讼。
如果找不到人可以向法院起诉，法院会公告送达缺席判决，你取得胜诉判决后可以向法院提供对方财产线索，如对方名下的车辆、房屋或存款等，申请强制执行，冻结拍卖上述财产，用来偿还你的债务。
有欠条的可以使用欠条作为证据,没有欠条可以使用其他证据，如银行转账记录、电话录音、证人证言等，能够证明欠款事实和欠款金额即可。
债权债务纠纷诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

我的补充： 2012-10-22 20:59

4，总结意见。
有合同的应当按照合同约定处理，既然卖方违约，那么你可以要求立即解除合同，退还定金，同时追究卖方违约责任，中介承担连带责任。
建议协商解决,双方协商一致的，可以立即通过银行汇款、转账支票等方式由甲方将缴纳的房款支付给你，并对相关违约责任的承担签订和解协议注明即可。
如果协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
诉讼时效为2年，自知道应当知道侵权行为发生之日起计算。

追问：

我们还没有签订房屋买卖合同只是三方的委托购买意向书，中介费还没交，但是中介把代交他保管的的定金作为中介费，这个是否有权利

回答：

当然可以要求中介退还，首先因为中介作为保管人没有任何权利扣押这笔定金，其次因为卖方既然违约也应当将定金退还，总之无论哪方都应当退款，否则你可以起诉维权。

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2012-10-22 21:36

事情已经到了这个地步，根据您的陈述，中介显然是没有权利收此费用的，卖方更应当退还全部费用。

事不宜迟，马上正式分别发函给中介和卖方，要求退款，超过合理时间则直接起诉，不要和他们拖泥带水。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2012-10-22 22:40

1、居间没有成功，中介无权收取中介费。

2、房东没有及时要求中介给付定金，你们可以代位追偿。

3、同时起诉房东和中介，要求双倍返还定金，并行使代位权。

4、法院判决生效后，申请法院强制执行。

5、若需帮助，可来电或预约当面咨询。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-10-23 07:07

将房东和中介一起起诉到法院，维护自己的合法权益。

[重庆-永川]
吴明勇律师
97467积分

回复时间： 2012-10-23 07:28

委托律师将房东及中介起诉即可

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2012-10-23 09:21

你好，中介服务，属于居间服务，没有达成协议，居间没有成功，中介无权收取中介费，可以和中介公司协商，协商不成，可以起诉中介公司；至于定金问题，但由于卖方本身的原因无法继续履行，那么可以认定卖方违约。
在卖方违约的情况下，你可以要求立即解除合同，要求卖方退还已经缴纳的定金5万元，同时可以追究卖方的违约责任。