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2016年1月购买了本地村民的动迁安置房，当时产证还未办出，2017年9月产证办出后，卖方肆意涨价，

上海－嘉定区 03-14 16:59 悬赏 0 发布者:S_L123…… 给我留言回答:(16)

2016年1月通过中介购置本地村民动迁安置房，房产中心产调信息该房屋产权人是房产公司，房东保证产证将于2016年6月份办出，办出后便可以过户。该地块2013年动迁，房东在动迁前一个月将其女儿户口迁入，让女儿参与动迁，两人一共分得四套房屋，约定每人2套，后因房东本人与妻子离婚，转移财产，将自己名下的2套房屋中的1套半让给女儿，2015年7月因与女儿产生纠纷，要求女儿返还其赠与的1套半房屋。2016年1月房东将其中的1间64平方米的小套房屋出售，售价145万，2016年1月19日拿到104万后，房屋交付买方至今，2016年-2018年该房屋的物业费等费用都是买方支付。2017年9月该房屋产证办出，产权人是房东女儿，房东以此要挟要加价30万，但房东女儿认为房东与买方签定的合同无效，她对房屋出售不知情。请问这份房屋买卖合同是否无效（附签约录像资料）？如果房屋买卖合同无效，买主之前支付的104万房款如何讨回？因房东原因导致房屋无法完成交易过户，可否按照合同约定要求赔偿？望告知，为谢。

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全部答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
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回复时间： 2018-03-14 17:37

你好！
1、房屋买卖合同，双方自愿签订，内容并不违法，双方应该诚实守信的遵守和履行。
2、不动产是以产权登记为准，有权处分的是登记的产权人。所以签合同也应该是产权人作为合同相对方。如不是产权人，需要产权人的授权才能处置。。如产权人事后追认也可以认定合同有效。
对于产权人可以请求确认合同无效，请求你搬离房屋。
3、在合同有效的情况下，你可以请求履行合同义务，配合过户。
4、如产权人不承认合同，要求合同无效，而所谓的房东又拒不退还款项，你可以报警。对方虚构属于自己房产的事实，诈骗财物。
你也可以向法院起诉，请求退还款项，并要求房东承担违约责任。以自己的名义无处分权，合同对合同双方是有生效，需要承担违约责任。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795941积分

回复时间： 2018-03-14 17:42

您好，一、房屋登记在男方子女名下，子女是房屋的合法所有人；
二、男方没有子女的授权且未经子女同意与你签订房屋买卖合同，该合同属于效力待定的合同。如果男方子女对合同予以追认的，合同有效；如果男方子女不认可的，合同无效；
三、如果合同无效，你可与男方协商要求返还已支付的购房款；如果协商不成，建议及时起诉要求男方返还购房款，法院会支持你的诉讼请求；
四、合同无效，除非合同中有合同无效,违约责任条款仍然有效的约定,否则违约条款是无效的。但你可以要求男方赔偿实际损失。在合同无效的情况下，有三种条款是有效的：一是，合同中独立存在的有关解决争议方法的条款；二是，因合同无效返还由该合同取得的财产；三是，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。但违约金条款并不是结算和清算条款，结算和清算条款的意思是有关报酬、费用等方面如何计算的问题。同时，违约金条款也不是争议解决条款。争议解决条款是指合同中约定的，如果双方发生争议，是选择仲裁还是诉讼等。无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在“约定”无效了，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用本条款。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。
法律依据：《合同法》
第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
五、为了保证法院判决能够有效执行，起诉时，你可以向法院申请财产保全，对属于男方的房屋进行查封；
如有疑问，可以继续追问或直接来电咨询；如果满意，请采纳为最佳答案。

我的补充： 2018-03-14 17:48

补充：　关于合同是否有效：
合同法第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
　　物权法
　　第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

我的补充： 2018-03-15 21:56

补充：因你已在该房屋居住2年多的时间，如果有证据证明卖方的女儿知晓房屋买卖或你在该房居住的事实，你可以起诉要求继续履行合同。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154022积分

回复时间： 2018-03-14 20:05

可起诉要求返还购房款并支付违约金。

[上海-长宁区]
徐荣康律师 VIP
电话：15021871079
1011831积分

回复时间： 2018-03-14 23:47

可以诉讼解决的

[江西-南昌市]
黄斌律师
145702积分

回复时间： 2018-03-14 17:12

有约定按约定处理。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2018-03-14 17:18

合同条款具体约定最为关键，建议携带合同当面咨询。
1、对方不履行合同，已经构成违约。

2、你方可起诉对方要求继续履行合同并办理过户。

3、法院判决后，可强制办理过户。

[上海-长宁区]
任涌律师
75510积分

回复时间： 2018-03-14 17:53

可以起诉房东退款。并索赔房价损失！

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2018-03-14 18:02

1、你与所谓房东签订的房屋买卖合同可能是无效的；2、无效的原因一是你没有了解清楚该房屋的实际产权人是谁（你应该看拆迁安置协议），二是房东欺骗你，明明把房产给了女儿，告诉发生纠纷又要回来，实际没有要回并协助过户到女儿名下，可能属于欺诈无效的合同。3、如果欺诈无效，收款人必须退还104万，和装修等等费用，并且按照合同约定赔偿损失，约定的赔偿不足以赔偿你的损失，还可以要求赔偿实际损失赔(例如房屋升值的损失）。4、我建议你已经居住了涉案房屋，还差余款没有交齐，不同意他们的敲诈，暂住不过户，等待他们起诉你。还需要咨询电话联系我。

[上海-普陀区]
时瑞芳律师
39023积分

回复时间： 2018-03-14 18:25

房屋买卖合同有效，即使女儿不同意也应当在知道出售一年内撤销合同。如果不知道没有行使撤销权，确认无效，可以以缔约过失按市价要求赔偿

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-14 18:55

按约定处理的。

[上海-徐汇区]
颜培卿律师
706856积分

回复时间： 2018-03-14 19:50

1.房屋买卖合同是否有效，要看当时的动迁协议和家庭内部的分割协议才能确认，如房东女儿确不知道可起诉确认买卖无效（但这里对于买方来说有利的是房屋早已交付使用且所有费用都是买方在知道，对方不知情的抗辩显然不合情理，我认为不会被法院支持）
按你的情况我建议你起诉对方继续履行合同，配合过户，法院如支持的话判决生效后可强制过户
2.即使认定合同无效，你也可以要求卖方返还购房款，并赔偿违约金或者按房屋增值差价进行赔偿（同时你的装修费用等都可以要求赔偿）
具体的情况建议你带好相关材料面谈

[广东-珠海]
潘永红律师
17361积分

回复时间： 2018-03-14 21:49

有约定按约定处理。

[上海-静安区]
姚艳艳律师
60838积分

回复时间： 2018-03-15 13:01

可以向法院起诉，要求强制过户。如果需要帮助可以来电咨询

[上海-徐汇区]
李军律师
408255积分

回复时间： 2018-03-15 14:08

1、合同是跟谁签约的？女儿是否签字？是否知晓房屋出售等事实，从哪里可以判断；
2、为何产证上是女儿名字？以上这些属于判断合同是否有效该考虑的因素；
3、若合同无效，104万可以起诉要求返还并要求赔偿；
4、眼下，你应当理解起诉要求过户。
委托律师处理，需要帮助，来电联系预约面谈。

追问：

1.合同是2016年1月与父亲签约的，房屋产调信息产权人是房产开放商，商定2016年末产证办出就去完成过户交易；女儿没有签字；女儿和父亲是一个厂里工作的；房屋2016年1月交付给买方，2016年-2018年该房屋的物业管理费、水、电、煤等费用都是买方支付。
2.父亲在女儿15岁时与第一任妻子离婚，女儿判与母亲，户口迁出，2013年该村宅基地动迁时，父亲在动迁前一个月让女儿户口迁入，参与动迁，两人一共分4套房屋，每人两套，父亲在2013年末与第二任妻子离婚时，在动迁协议上将自己两套中的1套半房屋的产权让于女儿，自己留半套,2015年7月与女儿发生纠纷，要要回产权，双方协商未果，父亲与2016年1月将其中的小套出售，这算不算父亲完成的动产转让。
3.房屋产权证是2017年9月办出，产权人女儿。