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购买二手房，卖方想违约，怎么办？

北京－海淀区 11-06 16:45 悬赏 0 发布者:absent…… 给我留言回答:(12)

我们最近想买一个学区房，之前与中介和卖房者签了合同，具体情况是这样的：
1. 房子所有者为母亲，但与我们签协议的是其儿子（由儿子替代其母亲签名且儿子在代理人处签名）；
2. 儿子并未出具其母亲的委托代理函；
3. 中介已收取中介费；
4. 我们已向卖房者支付定金；
5. 最近卖房者有反悔的意思。

我的问题是，我们如何最大程度地保障自己的权益？
1. 我们的首要要求是：要求对方履行协议，把房子卖给我们。如果想这样做的话，您建议我们采取些什么措施、方法？
2. 如果协议有效，而对方违约且拒绝支付违约金的话，我们通过什么方法能要到违约金？需要多长时间？已支付的中介费能否要求卖方承担？同时，要求卖方赔偿相应的时间损失、由于耽误我购房带来的房价上涨的损失以及精神损失？
3. 如果协议无效，我们可以追究中介或卖方的责任吗？如何追究？能否要求中介退回中介费以及按协议要求支付违约金？同时，要求中介赔偿相应的时间损失、由于耽误我购房带来的房价上涨的损失以及精神损失？

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

全部答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
电话：4006777998
966750积分

回复时间： 2012-11-06 16:46

违约时可以要求支付违约金

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2012-11-06 17:07

您好
1 如果他儿子有合法授权或事后认可，你要求继续履行合同；
2 协议有效，可以协商解决，协商不成可以向人民法院提起诉讼，要求对方按照合同约定承担违约责任或赔偿实际损失；简易程序3个月、普通程序6个月；
3 协议无效，你可以要求中介方退还中介费，并可以要求中介承担责任；可以追究他儿子缔约过失责任；没有精神损失费；
4 详情来电咨询，我可以做风险代理，胜诉后付费。

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2012-11-06 16:49

关键要看房主的意见，如果房主不追认合同就应该无效。建议你们搜集他母亲知道并同意的证据。具体情况可以联系我面谈咨询

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 16:49

属于无权代理行为，无权处分合同是有效的，可以要求履行，实在无法履行，可以要求中介和卖方赔偿损失。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 16:50

取得对方母亲的授权委托书后,该协议才是有效的.才能按照协议履行合同.

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 16:57

具体要看合同如何约定

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 16:58

1、如果你要求继续履行合同，需要以产权人的儿子有合法的授权手续为前提，如果手续合法，可以要求其继续履行合同，因你也不知道是否有授权建议核实该问题。
2、如果协议有效，出卖方明确表示违反合同约定不履行，可以协商解决，协商不成可以向人民法院提起诉讼，要求对方按照合同约定承担违约责任、支付违约金及中介费，诉讼期限是一审诉讼简易程序3个月、普通程序6个月，但是向你这样的案件基本适用简易程序、如果不上诉则判决生效，一方上诉，二审程序3个月。
3、协议无效，你可以要求中介方退还中介费，如果中介的居间合同有违约金的约定可以要求其支付违约金，合同无效不能追究卖房的违约责任，只能追究缔约过失责任。合同纠纷没有精神损失费，因为房价上涨给你造成的损失你可以要求赔偿。
本律师未见到你的书面材料，以上意见仅供参考，其他具体问题可以电话或者当面咨询。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 17:04

如果有需要可以来电免费咨询，根据案情细节做出更准确解答。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 17:16

对方是代理行为，合同是合法有效的，如果对方不履行合同是需要承担违约责任的，违约金依照合同约定为准，合同没有约定的依照实际损失，一般情况下最高不得超过标的额的百分之20。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。建议来电咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

[北京-朝阳区]
李同红律师
433222积分

回复时间： 2012-11-06 17:27

取得对方母亲的授权委托书后,该协议才是有效的

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2012-11-06 18:06

1，要求对方立即过户，并将买卖合同公证
2，协商不成可以起诉，中介费也属于直接经济损失，可以要求违约方赔偿，但绝对没有精神损失赔偿
3，可以追究卖方责任，要求其承担缔约过失责任。可以要求其赔偿直接经济损失，包括房屋溢价款，但绝对没有精神损失赔偿。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是注册地或者实际经营地法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。