购买改合同的房子要注意些什么???

房子情况
通过中介看中一套137方的二手房，该房子是08年交付的，毛坯，中介介绍说买此套房子有两个优惠：
1、此房还可以改合同 （相当于我是买新房，没有营业税之说)
2、此房售价比市场价要低 （因为房东出价低）
3、但是中介说唯一的就是首付金额要高一些，因为比如当初房东买来的时候是50.5 万，加上车位10万（无产权），
现以70万总价出售（包含车位），50.5万x70% 计35万 部分为房东当初贷款额度，等于我的首付为70万-35万=35万
我的疑问：
因本人第一次购买住房，我和老公都是小年轻，很多房产方面都不懂。
针第一点，房东和开放商签了的合同，签好的合同房管处有备案的，还可以改的吗？
并且是08年的合同，并且房东说房产证没有做过还，没有房产证的房子是不能拿来买卖的吧，为什么08年签下的合同，房产证都没有做过？
我想难道是房东的债主和开发商关系很好，可以这么做？这个多见吗？
那么作为我买这样的房子在法律上是合法的吗？
如果买，我们几方需要签一个什么协议？（是不是中介，我，开发商，房东一起签协议？）
这个协议中需要明确规定哪些内容？
-我想没有房产证也就不能买卖此套房屋，我和他们这样签一个协议，是否可以得到法律保护？
-要改合同之前，肯定要付给房东一笔定金，他才会去改，这个定金额度一般是双方自定的？还是按照房屋售价总额%来计的？
-另外一个担心是房东拿了我的钱跑了，合同也没有改成，这个风险如何规避？总而言之，我的35万钱要如何分次按什么日期付给房东比较妥当，并且保障自己的权益不受侵犯？
-改好合同之后--接下来是做房产证吗--土地证- 契证-吗？房产证 做一般需要几个工作日的呀？这个日期限定一般如何规定？
-还有一个担心，三证是不是同时可以拿到，拿到了是否就算我的了？我买走后，会不会对我有产权上造成一些影响，债务纠纷？