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关于房屋买卖定金合同产生的纠纷，哪位律师的意见是对的？

北京－海淀区 11-29 13:50 悬赏 30 发布者:wblueg…… 给我留言回答:(13)

我今年九月份看中一套二手房，和卖家在中介处签订一份定金合同,付了五万订金,订金合同规定2012年10月22日前签订“正式房屋买卖合同”.合同中有违约条款如下：
双方不得违约。若我违约,定金不返还.若卖家违约，需双倍返还定金。

问题在于卖家因为没有拿到房产证(他的房产证这几天才拿到手，房产证的登记日期上写着2012年10月29号)和委托公证（房子是他老爸的，他老爸移民国外了，因此要办委托公证）致使无法于合同约定的2012年10月22日前签订正式房屋买卖合同。后我朋友口头答应再给他一个月时间拿房产证和委托公证,到了2012年11月22号,相关证件还是没拿到,我朋友感觉他不可信,不想买了,也不要他双倍定金,只要把五万拿回来就行.但卖家一直拒绝,前天他房产证拿到手了,要我朋友和他签订正式房屋买卖合同,我朋友拒绝了.但他说如果我朋友拒绝,定金不还,因为他说当时我朋友口头答应他"一个月时间",现在差不多就一个月多几天。

针对这一事实，咨询了两位律师，意见不一。

律师甲说：定金合同上只是说约定时间签订正式买卖合同，问题是签订正式买卖合同并不需要一定要拿到房产证才能签订，后续过户等手续才用得到房产证，所以律师说如果光凭这种合同去起诉，对方未必违约，起诉未必能胜诉。何况现在是买方不买，不是卖方不卖，起诉难有胜算。

律师乙说：律师甲的说法有误，定金合同的目的就是保证准时签订合同，并不是约定的办理过户，只要对方约定时间不签（或无法签约），就是违约。起诉当然胜诉。何况对方房产证的登记日期是在2012年10月29号，晚于约定签订正式买卖合同的2012年10月22日。换句话说，对方直到约定时间之前，并非房产权利人，无权买卖该房产，合同无效，起诉当然也胜诉。

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[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
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回复时间： 2012-11-29 13:55

到法院起诉按合同约定处理

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常路律师 VIP
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回复时间： 2012-11-29 18:20

您好，建议方便来电咨询。

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李同红律师
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回复时间： 2012-11-29 14:07

可以来电详谈。

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110网律师
208382积分

回复时间： 2012-11-29 14:09

你好，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。这是定金罚则，对方属于根本违约，所以，我本人赞同律师乙说我说法。建议诉讼维权，具体情况可来电咨询。

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110网律师
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回复时间： 2012-11-29 14:15

当面咨询。

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2012-11-29 14:22

律师乙说的明显有问题，房屋没有取得房产证，不能说明卖房人不是房屋所有权人，房屋买卖是有效的，这个人民法院有明确的司法解释。
双方虽然有书面的定金合同约定买卖合同签订的时间，但是双方在没有签订买卖合同之前对于签订买卖合同的时间已经有了另行约定，那么双方视为对定金合同的内容进行了变更。
所以建议协商解决，协商不成可以向人民法院提起诉讼。