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已解决问题

二手房订金合同是否有效

 10-13 11:44  悬赏 25  发布者:fanzy2…… 给我留言 地区:广东-深圳 回答:(16)
律师你好,有一事需要向你资询一下,事情是这样的:我一直在深圳工作生活,前段是时间准备把老家县城的一套商品房卖了,经人介绍了一位中介所以对她比较信任,当时就让她帮着卖,说了一个当时行情价5800元/平,我要求尽量卖高点,国庆期间跟我说有人有,问我如果打订金是微信还是银行卡,我就把银行卡跟身份证发给了她,后来晚些时候她安排打了定金,才说不能反悔,反悔需双倍退什么的(我第二天才看到信息),问了她才知道按行情的卖的,一点都多不了,后面就一直催回去签合同,连需要什么资料都是我问她,她才回我,期间我有觉得不对劲但又说不上来,毕竟收了她们钱了,刚好有介也把这房子在推,她看到了就非常着急,催着我赶紧回去签合同,说不能让别人卖,同时发了一份定金合同书给了,合同内容跟我要求不一样,我一开始要求首付不少于25W因为我有贷款20多W没还,还有就是卖房人的签名是冒签我的,还有手印也是假的,但我从不知道这事她们也没有说,下午我老家亲威找的中介联系我了,说带人看了有意像价格在6000左右,问我怎么样!(最后实际谈到6100)  
现在的问题: 1,她们是不是因为我对老家的不了解套路了我(我后面找他们的时候他们很谈定说卖谁是你的自由,定金双倍返还就是)
             2,定金合同是否有效(我一直不知道有这个合同,不是我本人签的)
             3,我是否违约需双倍返还(实际收了定金,因为钥匙没拿回来所以没退)
             4,我该怎么维护我的权益
烦请百忙之中帮助一下,非常感谢!
问题补充:
这里面有几个问题需要强调一下:

    一,只收到定金,且没见到过定房协议(协议是收到定金几天后中介拍照给我的,我有不认同协议内容我要求首付25W,合同实际21W(这都有微信留言还有我收到钱后询问卖的价格以及前期要求按高于行情价卖,包括签字都质询了中介)

    二,定房协议不是事主本人签字及盖指纹(事主远在千里之外,并没有委托,处于完全不知情)。

    三,订房协议上的签名与指纹均是中介仿造,为假签名

    四,后续了解的是中介卖的价格实际低于市场的,他对比的时同楼不好的层位及户型(主观)
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最佳答案
回复时间:2019年10月13日 12时55分
您好,律师已了解你的基本情况,对你提出的问题,在查阅相关法律法规后经仔细研究,现回复如下:
一、中介机构所谓的“定金合同”你没有签字,同时对于中介机构的代签行为也没有予以事后追认,因此,定金合同对你不生效;
二、本案,虽然你没有签订定金合同,但你收取对方的款项是事实。即使你收取的款项性质属于定金(立约定金),根据你的陈诉,“合同内容跟我要求不一样,我一开始要求首付不少于25W因为我有贷款20多W没还”,如果你与买方就房屋买卖合同的具体内容无法协商一致的,导致买卖合同不能签订的,双方都不构成违约,不适用定金罚则,你只返还收取的款项即可,不需要双倍返还;但你须有证据证明你与买方就合同的内容无法协商一致;
三、关于处理方式:
1、与买方就合同内容具体商谈,商谈过程中,你可以提出一些苛刻的条件,让买方无法同意,你注意搜集保留双方就合同内容无法协商一张的证据。如果不能就合同内容协商一致,你返还收取的款项即可;
2、返还款项的同时,可以中介机构返还钥匙。如果中介机构不予返还的,你可以先报警。如果报警不能解决,你换钥匙即可。
如有疑问,可以追问或直接来电咨询;如果满意,请采纳为最佳答案。
我的补充: 2019-10-13 13:00
根据你的补充,回复如下:
无论你收取的款项是“订金”还是“定金”,只要你与买方无法就合同内容协商一致的,你返还收取的款项即可,不需要双倍返还。
追问:

你好,中介没有按我的意愿与买方达成一致合同及他们伪造签名和指纹是否可以确认合同无效。另他们这种行为是否构成了违法,谢谢!

回答:

您好,一、首先,你需要明确究竟是“订金合同”还是“定金合同”;
二、无论是“订金合同”还是“定金合同”,你没有签字,同时对于中介机构的代签行为也没有予以事后追认,因此,合同中,除了定金(或订金)的数额及支付情况外,其他内容(房屋价格、付款方式等内容)对你无效;
三、中介机构伪造签名和指纹是不合法的。

追问:

你好,中介与买方签定的是协议书,那么我是不是可以这样理解: 协议本身是无效的没有任何约束力,我只需退回收到的款项,要求中介归还钥匙!
还有买方明知是协议书签字是伪造的这属于什么性质?谢谢

回答:

您好,一、中介机构与买方签订的协议,你没有签字,且事后没有追认,协议对你无效;
二、你需要返还款项,要求返还钥匙;至于是否应当双倍返还,前面已经回复,在此,不予赘述;
三、至于买方的行为性质,你不需要考虑。你清楚协议对你无效即可。

其它答案
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回复时间: 2019-10-13 11:58
定金合同交付有效的。
追问:

法律依据是什么?

回复时间: 2019-10-13 12:02
在线咨询颜培卿律师
1你本人没有签过合同,不需要双倍返还定金,
2无效
3不需要双倍返还,对合同无法协商一致,返还定金即可
4直接退回定金 要求返还钥匙
回复时间: 2019-10-13 12:10
双方签字确认合同一般有效。
追问:

不是本人签字的也是有效的?法律依据是什么?

回复时间: 2019-10-13 12:23
合同有效,建议依法维权即可
回复时间: 2019-10-13 12:41
你好!细看了你的陈述,现结合我的经验回复如下:
1、定金是指当事人双方为了保证债务的履行,约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式,并在合同中约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日生效。
2、根据定金罚则,支付定金方违约,定金不退。收取定金方违约,双倍返还定金。不可归责于双方的原因,定金返还给支付定金方。
3、定金主要分以下几个种类:
立约定金、立约定金常常与预约合同并存,是指在合同订立前交付,目的在于保证正式订立合同的定金。
成约定金,谓为合同成立要件的定金,与要物合同之物的交付,作用相同。
解约定金,是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。
违约定金实际就是履约定金
4、结合本案,定金属于立约定金,适用定金罚则。如确定为定金,立约定金双方就主合同重大条款不能协商一致,不属于双方责任。原数返还就行。
5、本案的款项性质,不一定能确定为定金,没有约定可以认定为订约金、押金或者订金等。
《担保法解释》
第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

6、相关法律依据:
《担保法》
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《担保法解释》
第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。
第一百一十七条 定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。
第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。
第一百一十九条 实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。
第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。
第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。
第一百二十二条 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。
7、如我的回答帮到你,望采纳为最佳答案,谢谢!如有进一步需求的可来电话沟通。
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回复时间: 2019-10-13 12:50
在线咨询刘平律师
你好,本律师详细看了你的情况,最好是与本律师详细电话沟通或加律师简介中微信沟通,以便于及时为你解答,后期有什么问题都是可以一直咨询我的!谢谢!
回复时间: 2019-10-13 14:51
没有形成合同法律关系,你可以不承认是定金。
回复时间: 2019-10-13 17:49
1、我认为不是“套路”了你,是你没有详细了解当地行情和定金规则,草率的收取了定金。2、如果不是你签字,定金也不是“购房人”给你的,是中介那个个人给你的,我认为定金和定金合同没有法律效力。3、如果定金合同无效,也不是购房者给你的,你没有违约,无需赔偿。4、你现在无需维权,因为你的权利还没有受到侵害,你可以按照合理的价格出售房屋,等待中介那个人起诉或者找你协商,协商你就退还定金即可。5、我分析不会起诉你。关键的问题是谁给你汇款定金的。需要可以电话联系我。
追问:

谢谢回答,根据中介后来发的合同,转款人与合同签字不是同一人,无法断定;还有中介伪造本人签字是否合法?这直接关系到合同是否有效!

回答:

我认为没有效力的。

回复时间: 2019-10-13 20:32
定金适用定金罚则。立约定金双方就主合同重大条款不能协商一致,不属于双方责任。原数返还就行。你这个不一定是为定金,没有约定可以认定为订约金、押金或者订金等。
  • [辽宁-沈阳]
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回复时间: 2019-10-13 20:56
一份协议或合同是否有效,不但要看协议是否由当事人签字或盖章,更要看协议内容,只要协议内容合法,则具备法律效力,不同协议涉及不同法律适用问题,故在拟写或审查专业合同时建议由律师审查。
回复时间: 2019-10-14 08:16
不是你签订的,除非追认,否则对你无效
  • [河北-唐山]
  • 赵强律师 VIP
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回复时间: 2019-10-14 09:09
需结合具体案情才能分析。
  • [河南-郑州]
  • 单义律师 VIP
  • 电话:15303843110
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回复时间: 2019-10-14 15:17
你好,你这个问题比较复杂,如果不想卖的话,可以解除合同,建议委托专业的律师帮你处理
  • [广东-深圳]
  • 刘功武律师 VIP
  • 电话:15989387393(早8点至晚8点)
  • 3345积分
回复时间: 2019-10-14 16:26
1你本人没有签过合同,不需要双倍返还定金,
2无效
3不需要双倍返还,对合同无法协商一致,返还定金即可
4直接退回定金 要求返还钥匙
  • [山东-济南]
  • 冯程律师 VIP
  • 电话:18560029253
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回复时间: 2019-10-14 19:43
你好,如果是夫妻共同债务,离婚时需要承担清偿责任。
为尽量避免给当事人造成不良影响,经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理,点击查看详情
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