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关于与开发商及物业的纠纷

广西－桂林 03-13 10:54 悬赏 20 发布者:649883…… 给我留言回答:(6)

律师：
您好！感谢您百忙之中抽出时间看我的咨询。
我们自12年2月份与开发商签订租房合同（商铺），从着手装修起，发现该房屋四周漏水；我方立即向开发商反映并要求处理，开发商口头答应修好，但并未见行动，此商场我们用于卖家具所用，直至我方12年5月1日开业房屋漏水还未修（由于房屋漏水原因，装修跟原计划都延迟），此后雨季来临时雨水渗入到卖场，房屋天顶水四处蔓延。时常凌晨几点还在拿桶装天顶的漏水，白天就指挥员工把被水泡发胀的木地板用工具锯平，想想都觉得是噩梦。家具.装修都不同程度的损坏，我们时常把开发商的人拉到卖场看漏水状况并拍照，开发商修了蛮多次，直至13年元旦左右才见好。我们曾在漏水时期有关房租事宜问过开发商，开发商只是说：“好说，还没收你房租呢”现在房屋差不多不见水漏了，开始催缴房租（由于漏水原因，还未办理交房），公共维修金一千多，装修垃圾清运费一千多（我们装修都是包给工程队的，垃圾是工程队请人清理，装修的时候门口的路都还没修。对此项我们认为不合理），水电周转金一百多（我方想自行到电业公司开户，要怎样做？），资料费二十几（我没想通我有收到什么资料）。我们觉得开发商应该为我们损坏的家具及装修等其他承担一定责任，开发商要求我们把损失列个表给他，此损失列表该怎样列？另外，他只是说列个表给他们几个股东商榷一下，看同不同意赔偿，而当我们问道如果不同意呢？他们便沉默了，要知道租房合同上有写合同签订多少天后我方必须缴纳房租，否则逾期一天按多少倍的赔偿。从某种意义而言，开发商是否承担责任？我们应该如何处理？现在还面对这样一个问题：该房屋以后漏水该如何？合同应该如何添加相关条约？
关于物业
2013年3月2日收到物业的通知，通知上写到“自从本小区交房已来，您户在11年10月份入住经商至今，尚未到我公司办理交房手续，严重影响了整个小区的正常管理，为使小区有个舒适有序的居住.经商环境，请您在接到本通知后十日内，在百忙之中抽空到我公司物业办公室办理交房手续，并缴清所欠的物业管理费及其相关费用，逾期我公司将给予停电停水处理。特此通知。”
我不知道关于商场的物业收费标准国家是怎么规定的，也没见过物价局的有关文件。但我觉得有些道理应该是没有错的；比如说，小区变压器的固定损耗应该是大家平摊的，而不是因为用电多一点或者是面积大一点就承担多一点，因为变压器的损耗是固定的，不会因为某一家的用电量而改变，也不会因为面积大小而改变。这里的物业是按面积的大小来收的。关于垃圾清理费我认为是属于自愿的，先不说我们开业时路都没修好，更别提有人打扫卫生了，就是路修好了也没见人打扫，还是自己动手丰衣足食。物业管理费一万多，在加上其他的总共好几万，可是感觉不到合理性。收公共维修金我还能理解，有些还真不敢苟同，卫生我们自己做了，小区也没什么绿化，没什么基础设施，这个管理费收的理由是什么？到底是我的理解有错还是他们收费有问题？我们明明是12年签合同的，12年5月份才营业的，为何它的物业管理费是从11年10月份开始收？还收得如此之高，为什么我们开业这么久都没催，现在才催？这个是强制性必须缴纳的费用还是自愿缴纳的费用？这个交房手续我是不是该办？该如何与开发商及物业协商？物业通知中“逾期我公司将给予停电停水处理。”这种处理是否合法？
这类的，请律师处理大概要多少钱？
如果您愿意，可以加我QQ649883282
如此叨扰深感抱歉！非常感谢！
祝：工作顺利，身心愉快！

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全部答案

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-03-13 11:10

1、停水停电违法，仲裁损失应该赔偿；2、你们的纠纷尽量协商，协商不成必须到法院起诉解决了。

追问：

物业说；物业管理费1元每平方一年算下来2万多，公共维修金2万多，这种收发是否合理？
关于公共维修金我认为物业不应该收取我们的，我装修直至开业小区还没有物业，开业2月左右才有物业的，而且我们卖场四周漏水快半年，也没见他们来维修。我应该从哪些方面着手协商？如果他们真的停电停水而又协商不合，我应该准备哪些材料或者证据？

回答：

1、物业管理费按照租赁合同约定给付；2、公共维修金应该是房东出，和承租人无关，不应该缴纳。3、收集长期漏水的证据，突然停水停电的证据，合同、证人、和开发商协商的谈话、通话录音录像等等证据。

追问：

1.只要是当初协商好的费用，不管是不是房子漏水，房租也好还是其他都是要缴的。这点我一直这样打算，只是想搞清楚事情到底算怎样一回事，最坏的打算应该怎样；2.租房合同写“物业管理费按物价局标准收取”我跟物业没签物业服务合同，这种情况有人说我与物业没合同约定，因此没有缴费义务。这种说法对么？我感觉还是要缴的。物业停电，违反了什么？

回答：

1、该缴费缴费，漏水维修赔偿，两回事；2、你没有签订合同但是在物业管理范围内，应该按照统一的标准缴纳物业费，接受了服务，应该缴费，补签合同。

追问：

诉讼和摆道理是烧钱烧人情伤脑筋而又树敌的方式，把自己该做的做了，该缴的费缴了，他们不想赔就不赔吧。。但是物业他要收那么高的物业费，我租个仓库都是这么多钱，反正他停我电也那么久了，他说停电合法，他不会给我赔的，他爱咋地就咋地吧。我打算自己买发电机发电。

回答：

你的想法是对的，大官司是很麻烦的烦恼的；

追问：

那我买发电机发电，应该不犯法吧

回答：

如果不影响他人，肯定是合法的。

追问：

物业收费不合理，且有乱收费现象，再协商不成的情况下我是否有权利拒交。我都想写文件举报他们了，想想还是算了。物业一直说暂收，等物价局文件下来就按物价局收，商铺物价局文件一般都是没有明确文件，都是协商的，难道我们年年都要跟物业协商吗。我们已经交了一年的了，听物业口气今年今年的价，明年明年的价。怎样做损失会最小？

回答：

投诉举报

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-03-13 12:31

租赁的房屋无法正常使用，开发商作为房屋出租方是构成违约的，你可以向其主张违约责任。对于物业管理，如果出现问题你们也可以根据合同约定向其追究违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-03-13 12:33

关于开发商的问题。
1，此损失列表该怎样列。
房屋漏水给你们造成的直接经济损失，你们是有权要求开发商进行赔偿的，列表中注意载明具体的项目、数额及相关价值凭证即可。上述三点可以作为表格的主要内容，如果有特别情况说明，可以另外增加备注，在备注中加以说明。

我的补充： 2013-03-13 12:34

2，从某种意义而言，开发商是否承担责任。
你们作为房屋租赁方有权使用合格房屋，房屋严重漏水，开发商作为房东是需要承担违约责任的。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-03-13 12:36

3，我们应该如何处理？
你们对于房屋的漏水状态，应当首先做证据的保留，比如将房屋漏水的部位牌照或者制作录音录像，保留证人证言。对于漏水造成的直接经济损失你可以要求开发商进行赔偿，并要求开发商立即修复房屋。
如果开发商愿意承担责任，那么你们之间就房屋漏水事宜签订补充协议，对修复房屋和赔偿项目数额等做约定，如果无法协商的，那么你们可以持上述证据到法院起诉。

我的补充： 2013-03-13 12:38

4，现在还面对这样一个问题：该房屋以后漏水该如何？合同应该如何添加相关条约？
你和开发商协商的过程中可以将整个问题提出来，如果以后漏水你们可以约定解除合同或者约定一个明确的赔偿数额，在合同中增加相关赔偿约定即可，或者可以签订补充协议，另外做约定，只要双方协商一致就没有问题、。
如果对方不予协商，也不修复房屋的情况下，那么这样一个漏水的房屋我个人认定也没有继续租赁的必要了，你可以据此要求直接解除租赁关系，并要求开发商赔偿你因此造成的直接经济损失，包括装修房屋的费用等等。

我的补充： 2013-03-13 12:39

关于物业的问题。

我的补充： 2013-03-13 12:40

1，关于物业收费标准的问题。
物业费用的数额没有法律规定，也不是强制性的，价格多少都以物业合同约定为准，如果你们之间有物业服务合同，那么以合同约定的数额为准，如果没有合同约定，那么你们之间的服务关系不成立，你可以拒绝缴纳物业管理费用，收取费用的数额也没有任何依据。

我的补充： 2013-03-13 12:43

2，我们明明是12年签合同的，12年5月份才营业的，为何它的物业管理费是从11年10月份开始收？
物业管理的费用缴纳时间都是以合同约定为准的，你们具体什么时候缴纳物业费要看从什么时候签订物业合同，或者说，从什么时候开始享受物业服务。根据你描述的情况，你的物业费应当从你们承租该房屋时开始缴纳，也就是你的租赁合同开始的时间。
当然你可以要问你12年5月才开始营业，但这个并不是决定性因素，如果你在11年10月就开始承租这个房屋了，那么物业也进行了管理，你就应当缴纳物业费，和你是否营业没有关系，否则你可以拒绝缴纳12年5月之前的物业费，主要还是要以什么时候开始享受物业服务的时间为准。

我的补充： 2013-03-13 12:44

3，这个是强制性必须缴纳的费用还是自愿缴纳的费用？
如果你们之间签订过物业服务合同你就应当缴纳，是强制性的，否则你应当对物业公司承担违约责任，同时还应当补缴物业费，不存在自愿的问题。
如果你们之间没有签订过午夜合同，那么你没有缴纳义务，可以不与缴纳。

我的补充： 2013-03-13 12:45

4，这个交房手续我是不是该办？
没有该不该办的问题，要看你想不想办，如果你向办那么就直接要求对方继续履行合同，并追究对方违约责任，如果你不想办了那么就基于对方违约行为，直接要求解除合同，并追究其违约责任，所以主动权在你，你可以自己考虑选择。

我的补充： 2013-03-13 12:46

5，物业通知中“逾期我公司将给予停电停水处理。”这种处理是否合法？
做法不恰当，物业没有权利停电停水。你们之间完全可以协商或者通过诉讼解决，停电停水是违法的途径，因此给你造成的直接经济损失你可以要求赔偿。

我的补充： 2013-03-13 12:48

6，该如何与开发商及物业协商。
如果你们之间没有物业管理合同，那么你也就没有缴纳物业费的义务，当然也就没有享受物业服务的权利了，对于物业服务的各种问题也没有追究的权利。
如果你们之间有物业管理合同，那么物业没有履行合同义务，未能按照合同约定对设施进行维护，给业主的生活造成不便，属于违约行为，业主可以要求物业改善工作质量，承担违约责任，支付合同约定的违约金或者赔偿业主因此造成的直接经济损失。如果经协商物业仍拒不履行，业主可以召开业主委员会或者业主大会要求更换物业管理公司，这是业主的权利。
但缴纳物业费也是业主的义务，物业有过错不影响业主缴纳，业主延迟缴纳物业可以催缴并要求按照合同约定支付滞纳金，这是物业的权利。业主不能因为物业有过错就拒交物业费，这是两码事，不能混同。说简单点，维权应当用合法手段，不能用错误惩罚错误。

我的补充： 2013-03-13 12:49

7，请律师处理大概要多少钱？
律师费用一般由委托律师的本人承担,金额是根据案件需要和工作量大小确定的，每位律师的办案风格不同，因此收费标准都不同，你确定了要委托哪位律师，可以咨询律师本人。

追问：

如物业停电处理，违反了什么条例？我应该找哪些部门能让物业在最短的时间内恢复我的电，使损失最小。其次，我并不是不交，我只是要求看相关文件来交，比如当地物价局文件，物业说这个文件还没下。

回答：

对于停电处理，您可以直接联系电网公司要求恢复使用。对于缴纳费用是没有明确规定的，物价局的文件通常也是个指导范围，具体数额还应当以合同约定数额为准，没有合同约定的你都可以不交。

追问：

电业公司是否有这个权利？如果物业在电业要求恢复用电的情况下，拒绝恢复用电又该找哪些部门？我查过物价局物业管理收费办法及物业管理条例发现物业有些收费是不合规定的，物业停电违反的是什么，如果诉讼以什么名义，结果可能是什么？租房合同关于物业只有一句“物业管理费按物价局标准收取”

追问：

回答：

供电停电都由电业决定，当然有这个权利。具体法律规定可以参考《供电营业规则》和各地区具体的实施细则。
如果物业依然拒绝执行你就到法院起诉。
诉讼的案由为物业管理合同纠纷。结果就要根据案件详情和法院判决来认定了。
物业合同没有约定你没有缴费义务，与租房合同无关。

追问：