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影响合同的效力吗？

天津－河西区 04-28 10:17 悬赏 0 发布者:李想家给我留言回答:(8)

口头协议买卖房屋，钱款、房屋都已付。但是，付款没有任何收条等凭据。出卖房屋者反悔违约，硬是退回了房款。买房人意识到了买房款存在的巨大风险，怕日后对方不承认给过房款，就只好先拿着，以防自己的利益受到巨大损害。这个过程对合同的履行是否有影响？是否可以要求对方继续履行合同？在什么情况下对方退钱会不影响协议的继续履行呢？

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[广东-深圳]
刘中良律师 VIP
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回复时间： 2013-04-28 10:24

没有协议只是口头约定现在款也退回了就视为解除约定了

追问：

但是不是需要查谁反悔违约的？款虽已退回，但如果是对方先反悔违约呢？而且，我有理由先拿回，因为没有收条等凭据。不能这么简单地凭你一句话就解除合同了。不严谨！

回答：

你得拿出证据来证明就好了如果没有证据无法要求什么

追问：

现在一切证据都有,只是有一点我弄不明白,我作为原告起诉对方履行协议,他说是我反悔违约的,那么,他的这个说法,是由谁来举证呢?他还是我?我得拿出什么证据来？他没有收条是一个证据吗？

[天津-和平区]
齐志龙律师 VIP
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回复时间： 2013-04-28 10:53

口头协议无证据无法要求继续履行合同建议以后签订买卖合同及约定违约责任

追问：

口头协议是存在的，双方都不否认。主要是谁反悔违约的！如果查不清谁先反悔的，是不是应该继续履行该合同呢？这才是认真严谨的态度。他退回钱来，我暂时收着，是因为没有付款、收款凭据，在这种情况下，我难道不应该维护自己的权益？

回答：

你没有证据很难立案，对方钱已退你也已经签收无法证明谁违约在先法院很难支持

追问：

还有6000元未退,这算怎么一回事呢?

[辽宁-大连]
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回复时间： 2013-04-29 01:48

有影响。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-04-28 10:32

视为合同已解除

追问：

视为合同已解除，于法无据。《合同法》里根本就没有这样的条款规定。根本就没有卖家退款的字眼！您这么说，根据的是什么？

[青海-西宁]
超级账号5律师
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回复时间： 2013-04-28 10:32

你好，你们双方现在已经退款了，视为解除合同，没有证据，你方夜很难追究对方的违约责任。
吸取教训，以上回复，请采纳。。

我的补充： 2013-04-28 12:32

至于举证责任，一般是谁主张谁举证。
以上回复，请采纳。。

追问：

不能这么简单一句话就算解除合同了吧，谁应该举证？是我举证还是应由他来举证？我起诉他违约，他难道说是我找他要的？那就就应该证明，而不是我，您说呢？不要简单从事！

回答：

可以起诉对对方，关键是你们也没有约定，违约责任。
请采纳。。

回答：

可以起诉对对方，关键是你们也没有约定，违约责任。
请采纳。。

追问：

没有约定违约责任,但违约的一方肯定是要承担责任的。按习惯做法，该怎么承担就怎么承担。况且，一旦查明是他违约，我可以完全继续要求对方履行合同，您说是不是这样？

回答：

对方也可以解除合同，没有约定违约责任就是解除合同时无责任。
以上回复，请采纳。。

回答：

对方也可以解除合同，没有约定违约责任就是解除合同时无责任。
以上回复，请采纳。。

追问：

合同是有法律效力的,怎么能说解除就解除呢?必须双方协商一致,方可解除合同,否则,就是单方违约,是要承担法律责任的.我认为,您的回答欠妥!单方解除合同,本身就应该负责任!您的回答真的是不合法理,不合逻辑!

回答：

单方违约是对的，责任问题就看你们双方约定的，按照约定的要求对方承担责任。

追问：

如果当初约定了一方解除合同的条件，或者具有合同法第九十四条规定的情形之一的：不可抗力；履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。此时当事人一方解除合同需要通知对方，且附带一定的权利行使期限。否则，双方意思表示达成一致才能解除合同，如果接受退款不是为了想要达成解除买卖房屋的意思表示，不能视为解除合同。

[山西-太原]
朱君秀律师
701615积分

回复时间： 2013-04-28 10:38

答：已经各自返还，不再继续履行合同。

追问：

没有各自返还，我一直在争取，而且房子至今一直由我实际占有和居住。所谓“各自返还”，难道不需要调查“返还”的过程吗？比如，谁先反悔违约的？没有收款凭据，，这条理由难道还不足以表明我有暂时收回款项的权利吗？况且，是他给我送来的，我又没找他要！等等等等！！！

回答：

答：不是的。

追问：

《合同法》里根本就没有这一解除合同的条件，应该说退款就意味着解除合同这一说法于法无据。《合同法》里解除合同的条件是在协议履行前，双方协商一致，方可解除合同。而我们这种是已经履行合同，完成了房款、房屋的交割，即使他退款，也不影响合同的效力，应继续履行。请您好好看看《合同法》，希望能再给我一个更真实的答案！

回答：

答：合同没有履行完毕，不动产交易过户在你名下，你才是产权人，在对方名下，你们之间的交易没有结束。可以要求对方承担相应的合同责任。

追问：

这么说，对方退款并不影响合同的效力，应继续履行，是吗？我草草地浏览了一遍《合同法》里面关于解除合同的条件，完全没有卖家退款这方面的条款。即使解除合同，也应该按照《合同法》规定，以书面形式《解除合同通知书》通知对方，而现在我们之间的纠纷，完全没有任何解除合同的动作，只有对方的退款。但对方的退款就表示解除合同了吗？于法无据！他已经退款，还能履行合同吗？我依然在求证这个问题。虽然我浏览了一遍《合同法》，初步知道合同并没有解除，但我还是需要求得您的证明。您能给我一个明确的说法吗？

回答：

答：收款退款行为视为达成新的协议——同意解除合同。

追问：

《合同法》里没有这样的规定，于法无据！解除合同需书面通知对方.您这么说，根据的是什么？

回答：

答：你已经接受退款，新的合同已经实际履行。《合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

追问：

您是不是搞错了，这是指协议双方买卖房屋已经履行主要义务，我付款，他交付房屋，双方已经履行了主要部分，而不是指对方退款。初步判断应该是这样！请搞清楚再说，以避免误导。再说所谓接受退款，表面上是拿着了，但应该洞察其深刻的原因，他反悔送来，我只好拿着，而且当时我根本就不知道“接受”“退款”就等于解除了合同。而现在，我也不认为退款就等于解除了合同！您真的认为退款就等于解除了合同吗？很不严谨！前些日子，有个妇女被强奸，她为了避免更大的损害，也为了取证，只好答应通奸。检察院依然认定为是强奸，而不是因为他同意了就表明他无罪。我要能证明是他反悔违约的呢？你还会这么说吗？即使如此，还有6000元未退，您能给这6000元一个合理的解释吗？请您一定要给出一个解释，否则不能自圆其说！！！

回答：

答：是个新的、补充的、协议。

追问：

有这么一个新的补充条款？请您告我是什么时候颁布实行的？如果当初约定了一方解除合同的条件，或者具有合同法第九十四条规定的情形之一的：不可抗力；履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。此时当事人一方解除合同需要通知对方，且附带一定的权利行使期限。否则，双方意思表示达成一致才能解除合同，如果接受退款不是为了想要达成解除买卖房屋的意思表示，不能视为解除合同。

回答：

答：出卖人会认为你同意。

追问：

那未退的6000元，您还未作出一个合理的解释！他把房间里的东西卖给我，把他为母亲交纳的房租让我来交，这6000元可以说是他继续承认房屋已经是我的了。这种实际行为难道您想视而不见吗？我再次要求您给我一个令人信服的解释！

回答：

答：1、索要：2、另行协商；3、不一定。

追问：

假设即使完全是我要回来的，只要协议依然有效，只要没有超过双方约定的付款时间，买方就依然可以要求对方履行协议。应该说，协议的解除和退款本身没有多少关系，双方也没有解除合同的表示。这是我刚得到的答案。还是希望您能确认求证一下您给出的答复的完整性和准确性。进一步说，不能认为退款就表示解除了合同，没有法律依据，要想解除协议，双方应该有个解除合同的协议。

回答：

答：一方接受款项，另一方给付款项的行为是双方真实意思的反映。

追问：

接受款项是因为对方违约在先，对方先违约不给过户，又把房款给送回来了。在对方反悔违约的情况下，买方有理由可以拿着钱。而且，未全退。并同时再次把房屋交付买方，承诺母亲由你管，房子就给你了。您说，买方是有理由相信卖方违约，继而采取相应的行动，要求卖方返还购房款，难道它不合法吗？再者，买方有理由相信，卖方通过对方的又一次给付房屋的行为，已经没有必要再履行原协议了，因为卖方已把房屋用另一个协议（约定）（谁照顾母亲，房子就给谁）把房子交付买方，买方相信又获得了该房屋。

回答：

答：对方违约，原合同不能继续履行，可以要求违约方承担相应的违约责任。

追问：

卖方违约，买方有理由相信对方毁约而要求对方返还购房款并没有什么不当，并不因此表示解除合同，买方可以继续要求对方履行合同！当然，也可以对方承担违约责任，赔偿违约金。但选择权在买方。关于退款是否意味着合同就解除了，答案越来越来清晰，否！

回答：

答：向法院提起诉讼，根据赔偿结果确定。