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合同纠纷

05-03 21:03 悬赏 30 发布者:sxyc51…… 给我留言地区:山西－运城回答:(22)

购买商铺，签定哪些合同？缴款返还租金如何计算

问题补充：

签订两份合同，一是商品房买卖合同，二是委托经营协议。并未得到提前支付房款15%的租金
当初看房时，推销员说：10000/m2，面积为10m2。打9折，缴款返还房款的15%租金，实际缴款76500。可是签订的合同标的是7650/m2。我认为应得76500的15%的租金，并未得到
我认为已签订的合同属于欺诈行为。先缴款后签订合同，买受人是被动的。宣传画册只是价格优惠没明确标价，再返两年租金15%。委托协议约定提前支付两年租金13500元是解说员讲的打折后的15%，却不是合同标的价款，内容不清楚。

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2013年05月03日 06时49分

有合同的按照合同约定处理，既然合同明确约定的面积是7650，那么应当以书面合同约定为准。

我的补充： 2013-05-03 07:51

1，关于合同效力的问题。
一般情况下，合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就是有效的。你描述的情况中，双方是自愿签订的合同，也没有违法内容，所以你们之间的合同是有效的。
普通的购买商铺只需要签订房屋买卖合同即可，如果你的商铺不是自己经营，要委托他人经营的话，再另外与受委托人签订委托代理协议，对委托经营事项、酬金及双方权利义务等做明确约定即可。

我的补充： 2013-05-03 07:54

2，关于商铺面积和价格的问题。
有合同的按照合同约定处理，既然商铺买卖合同已经明确记载面积是7650㎡，而价格是1万元每平米，那么卖方交付给你的面积应当是7650，你支付的对价也应当是7650.
当然，如果对方交付的房屋面积没有达到合同约定，包括超出或者减少的，你都可以要求卖方更换，或者退赔你相应对价，同时你也可以追究卖方的违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过实际经济损失的130%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-05-03 07:57

3，关于返还租金的问题。
对于这问题关键在于你合同中是否有明确约定，如果合同中明确约定按照所购买的面积返还你15%的价款，而对方却在你购买房屋后没有如约返还的，你可以要求对方立即返还并追究其违约责任。
如果合同中没有明确约定，但对方在出售商铺的过程中都是以此作为宣传的，比如开发商的海报、宣传画册、业务员的解说、楼宇沙盘标志等都能显示购买商铺返现的，那么开发商没有返现，可以认定是重大误解，你可以要求解除合同并要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。合同没有约定也不影响维权。
但如果合同既没有约定，宣传中也没有显示，仅有业务员的解说，那么很难认为是商家本身的意思，另外口头约定在法庭上也都是做无效处理的，因为非常难以举证，如果什么都没有的话，这部分返现你就很难维权了。

我的补充： 2013-05-03 07:58

4，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以带上合同、发票文件等，找对方协商要求承担责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由卖方对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，卖方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担责任。

我的补充： 2013-05-03 07:59

5，关于你现在怎么办的问题。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院，如果对方是公司企业的，通常是注册地或者实际经营地法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。上述几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，希望对你有所帮助。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

提问者对最佳答案的评价：

赵亮律师阐述既全面又详细，答案一目了然。使普通客户很容易接受。

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