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二手房落户问题

北京－昌平区 05-28 14:21 悬赏 35 发布者:shaodo…… 给我留言回答:(10)

我11年9月份买的房子，10月份过的户，但是原房主说没有在该房子上落户，签订的购房合同上也说明如果存在落户，30日内必须迁出，否则按购房的万分之三违约金。但最近我办理落户才知道有个户口落在我的房子下，名字不是原房主，从居委会查知是上上任房主。
我的问题是：
1、我签订的购房合同是原房主签订的，现在在我房子下面落户的人上上任房主，这种情况我有办法去法院起诉和我签订合同的原房主吗？算他违约吗？
2、如果原房主说他的户口没有落下，是他的上一任房主的户口，他没有办法迁出。这样的话还算他违反合同吗？我还能要求赔偿吗？

比较着急，麻烦律师解答一下吧

问题补充：

签订的存量房屋买卖合同上
第八条户口迁出：如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。

第九条违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。

请问有这种合同的签订，难道我不能主张卖方违约吗？难道原房主不需要按照合同承担违约金吗？
怎么有的律师说如果卖方不知情，可以不担责？如果我要求支付违约金，卖方即使原来知道也可以说不知道吧？这个不知情怎么判断？

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全部答案

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
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回复时间： 2013-05-27 16:52

您好！
1 可以起诉，要求承担违约责任；

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回复时间： 2013-05-27 16:52

您好，可以诉讼解决

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回复时间： 2013-05-27 19:14

卖主未动过户口，也就是不知情的，未必有责任。
如果知道有上家户口在内的，有权变更合同。

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徐卫东律师
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回复时间： 2013-05-27 17:03

你好，需要看合同的具体约定

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2013-05-27 17:03

1，有权，房屋上有户口是事实，房主违约，你可以起诉要求追究违约责任。
2，当然可以要求如约赔偿。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过实际经济损失的130%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。

我的补充： 2013-05-28 14:22

是否知情不会影响，因为合同有明确约定，你可以主张违约责任。

追问：

原房主说他的户口已经迁出，和他没有任何关系，所以他不算违约。而且我咨询的一个律师竟然也是这么认为，我该怎么办？如果起诉有没有赢得可能？如果起诉需要我搜集什么证据吗？

另外，起诉有时间限制吗？比方说超过两年不起诉就没有胜诉权的那种？

回答：

你只要出示合同，明确约定房屋没有户口，但房屋实际由户口即可认定对方违约。
诉讼时效为2年，自你知道或应当知道之日起计算。
胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

追问：

谢谢您的解答。
我是11年10月份过户的，那我的诉讼时效两年的话，是今年10月份到期吗？
如果找您代理诉讼，需要多少钱?

回答：

是，费用具体来电详谈即可。