房产分割闩题

两个单亲家庭在1999年时组成了一个家庭，女方是新区的，男方是园区的，后来由于拆迁分别在各区都拿了房子，而且房产证上都有这两个家庭4名成员的名字。 去年男方把园区的一套房子出售另买了套房子，新房产权证上写了男方的儿子（儿子29岁，已成家）。为了避免今后的矛盾，今年老夫妻俩及2个小辈在一起写了协议，规定园区的房子归男方所有，新区的房子归女方所有。现咨询下这个协议是否有效？若通过买卖来分割，例如女方把新区房子的男方部分卖给女方，问，税费如何计算的。