商品房面积缩水已立案 胜的机会有多少?

民事起诉状
原告：许XX，男，汉族 ，1977年4月17日出生，手机：138XXXXXXXX，住所：汕头市金平区广厦街道XXXXXXXX。
被告：汕头经济特区汇兴房地产开发有限公司，住所：汕头经济特区天山路成德工业村E座三楼，法定代表人：蔡雪芳，职务：董事长，电话：85806068 ，85711899。
诉讼请求：
1、 判令双方签订的：《汕头市商品房买卖合同》第五条第1点:公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不再另行计价；这一条款无效；
2、 判令被告退还原告房款及税费19592.01元、原告多付按揭利息4261.92元，总共：23853.93元；
3、 判令被告承担本案的诉讼费。
事实和理由：原告 于2010年10月20日在澄海区汇璟花园售房处与汕头经济特区汇兴房地产开发有限公司签订STSQNO：7137602号《汕头市商品房买卖合同》，该合同约定建筑面积：59.22㎡，其中套内建筑面积44.14㎡，公共分摊面积15.08㎡；经房管部门确认产权登记建筑面积：56.25㎡，其中套内建筑面积44.66㎡，公共分摊建筑面积11.59㎡。期间，原告曾多次与其协商要求被告按规定结算产权面积缩水应承担违约责任款项迟迟未能办理；
     1  依据《中华人民民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《汕头市商品房买卖合同》第五条第1点:公用分摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，公用分摊面积发生差异的，不再另行计价；这一条是无效的!
2 依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（2012年）关于房屋买卖合同的履行问题 ： 商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。
此致
汕头市澄海区人民法院
                                       
具状人：
                                       2013年7月9日