厂房购买

我公司想从他人手里买一个厂房，30亩，建筑面积7000平方。但是卖方没有土地证及房权证。仅有和政府签订的土地租恁合同（40年）。
问题：
1.这种情况是否和“小产权房”一样？
2.怎样证明土地上的厂房是卖方所有？
3.这个无证的厂房有无可能被质押、抵押、法律强制措施及其他纠纷？
这种抵押有效吗？如果可能有的话，如何操作才能保证我们的利益？