和开发商签了房屋认购协议书,但后面想添一份补充协议,格式或内容要注意什么

1.买了一套旧城改造的住房，前期交了13万元，并和开发商签订了【房屋认购协议】，协议里说的封顶后交4万元，现在已经封顶了，开发商催我给交钱，但开发商无【国土开发证】和【商品房预售许可证】，和开发商协商想退款，但协商无果，想走司法程序，力不从心太麻烦，而且律师费用很高，还有什么途径和方法可以让开商发退款。
2.以上方法不能让开发商就范，我想重新补充一份协议，协议内容大概是开发商取得上述得上述证件交总金额的60%，另外40%交房产证的时候交钱。希望朋友们可以帮忙，补充协议的内容和格式，怎么写，而且是要有法律效应的，现在赚钱不容易，几十万的房子买来没产权，情意何堪。