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房屋转让合同纠纷

上海－青浦区 08-18 10:12 悬赏 20 发布者:xuzhi8…… 给我留言回答:(11)

2005年乡下房屋拆迁，甲方获得面积平米购买权。
甲方转让面积90平米购买权给乙方，乙方支付给甲方2.5万元。甲方收取已方2.5万元整。丙方为担保人、中介人收取甲方5千元整。三方方签订纸张合同。
现在是2013年，甲方拆迁所获得的平米购房的房子还没有下来，甲方要求解除合同退还乙方人民币2.5万元整。
问题1，双方只是私下的签订合同房屋转让合同有效吗？未得到当地相关有关部门的批准。
问题2，已方拒绝合同解除，要求甲方赔偿人民币20万元整，可以赔偿的到吗？
问题3，如果双方打官司会得到怎样一个判定？

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[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
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回复时间： 2013-08-18 12:07

1.双方基于自愿签订的协议是有效的，不需要有关部门批准；2.如果合同有约定违约金或定金，应按约定处理，若没有约定，则按实际损失计赔；3.打官司涉及方方面面，有很多因素影响着诉讼结果，不好预判，但由于对方违反合同显明，只要你方有证据证明对方违约的事实，一般是会判定对方承担违约责任的。

[上海-徐汇区]
王永奎律师
5747积分

回复时间： 2013-08-18 10:31

若为动迁安置房（3年不得转让，住房保障部门享有回购权），一般视为附条件生效的房屋买卖合同。

我的补充： 2013-08-18 10:32

取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-08-18 10:32

合同是有效的；合同解除协商不成，你可以起诉；法院判决方面主要看合同的规定和相关证据。

[江西-景德镇]
李俊杰律师
36271积分

回复时间： 2013-08-18 10:35

买卖合同极大可能因为违反国家政策导致无效；无效的合同会根据合同双方的过错来恢复合同当初的状态，如果合同无效确属因为违反国家政策，很有可能交易的价金会被国家没收！

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-08-18 10:44

1、协议有效；2、可能的；3、继续履行合同或者退款赔偿乙方的损失，（主要是房产升值的损失）

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-08-18 11:08

合同有效，如不能协商可诉讼解决

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-08-18 11:35

合同只要是双方自愿签订，内容合法就有效，不需要审批，那么根据你们描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-08-18 11:37

问题1，双方只是私下的签订合同房屋转让合同有效吗？未得到当地相关有关部门的批准。
根据你描述的情况，内容不违法，只要双方自愿签订的就有效，不需要审批。
对于本案涉及的合同，是对回迁房屋购买权的转让，一般情况下，拆迁只要根据拆迁政策的规定获得补偿即可，既然甲是合法受偿人，且已经取得了回迁房屋的购买权，那么他可以自愿将权利转让，所以这个合同不需要审批，双方自愿签订即可。

我的补充： 2013-08-18 11:39

问题2，已方拒绝合同解除，要求甲方赔偿人民币20万元整，可以赔偿的到吗？
合同签订后，双方都应当如约履行合同义务，现在甲方提前解除合同明显属于违约行为，乙方可以同意解除，同时追究甲方违约责任，乙方也可以要求继续履行，并追究甲方违约责任。甲方有过错，乙方对于解除还是继续履行有选择的权利。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

所以无论合同是解除还是继续履行，乙方都有权要求甲方承担违约责任，如果合同中约定了违约金的数额是20万，则甲方应当支付，否则只能根据合同约定的数额主张违约金，如果合同中没有明确约定违约金数额，那么乙方只能要求甲方赔偿其因此造成的直接经济损失，乙方对于直接经济损失的项目和数额有举证责任。

我的补充： 2013-08-18 11:40

问题3，如果双方打官司会得到怎样一个判定？

胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

[山东-济南]
徐道德律师
26144积分

回复时间： 2013-08-18 12:37

根据你陈述的事实，结合我国法律规定，回答如下：
第一，合同有效。
第二，甲方无权要求解除合同。因为他是违约方，没有法定事由（合同法关于解除合同规定），甲方去法院诉讼解除合同肯定败诉。
第三，如果甲方诉讼解除，你答辩要求继续履行合同即可。

如果甲方诉讼请求解除合同，法院肯定不支持，放心吧。他唯一能做的就是要求确认合同无效。我觉得他这杨诉讼有风险。