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买房困局，不知如何继续·

广东－深圳 09-17 15:19 悬赏 0 发布者:xiejin…… 给我留言回答:(9)

简述一个噩梦般的买房经历，今年6月，于深圳北站附件看一楼盘，小区环境，物业管理，房价，等多方权衡比较后，遂决定出手购房。和房东签订购房合同后，付定金，资金监管等，一切顺利。

　　问题出在过户，到房管局过户时，得知房子被查封，是房东和其他债务人有债务纠纷。房东委托担保公司交涉，担保公司处理了债务纠纷，拿到法院解封令后再去房管局过户，得知房子再次被查封，往返有两次此类查封后，担保公司约业主到担保公司列举出其借债数目，得知其大量的债务，已经超过其房子资产总额%

问题补充：

对了，补充一下，房子查封是发生在过户的时间，签订合同及贷款（目前在银行，贷款手续已办好）时是没有查封的。

咨询了两个律师，结论截然不同，律师一表示：可以申请法院要求卖房继续履行合同，到时法院根据调解情况（目前债务人情况复杂，根本不知道怎么调解），看如何判，是否可以判优先购买权，或者强制过户，建一托管账户后，卖房后分配相应资金。另外一律师说：卖方由于债务，无合同履行能力，告他继续履行没有意义，赢了也没什么，建议我直接到法院起诉其违约，要求赔偿违约金，然后后期看下是否能通过拍卖方式购房。（我是十分喜欢该房户型，所以一直是希望能继续购房）。目前不知道有没处理过此类案件的律师能提供点好的建议。

现在是有的律师给建议，可到法院主张要求强制执行（强制过户），主要基于以下几点理由：
1. 我的购房流程基本已经完成，银行贷款早已下来，就差最后一步过户。过户时才产生的查封，其他债权人要求偿债的要求。
2. 目前避免各方争议，将债权人的查封标的由房子改为我付款后的房款账户。这样是对所有各方伤害最小的方式，一，我不加入要求房主违约赔偿的债权人队伍，减少对房东求偿40多万，二，如果法院不能支持我继续购房，则各方需要等待各项债务宣判及后续法院拍卖后（肯定会低于以市场价购买的我的房款），一是时间成本，二是这样的行为增加了受害人数量，且问题迟迟得不到解决。

有以下问题想咨询大家：1. 我提告强制执行的可能性有多大？2. 提告是否要在房产标的所在管辖法院，宝安法院？3. 现在其他债务人的起诉是在罗湖，是否可以并案，并案如何处理？4.法院保障房子顺利交易后，将资金监管于法庭账户再根据案情判决情况予以分配，是否可行?

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全部答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
电话：4006777998
966750积分

回复时间： 2013-09-17 15:24

你好，根据合同约定履行义务承担违约责任。

[广东-广州]
宋鑫律师
201300积分

回复时间： 2013-09-17 15:38

你好，根据合同要求对方承担违约责任。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-17 15:41

根据合同约定履行，对方承担违约金，如果协商不成功，才能起诉了！有需要联系！我们是团队办案！

[广东-深圳]
付成刚律师
127170积分

回复时间： 2013-09-17 15:53

建议撤销合同，主张赔偿。继续履行这个合同已经根本不可能。因为抵押权具有优先性，如果卖方的债权人通过抵押权实现其债权，这个房子的产权肯定进行拍卖。如果法院拍卖，你就没有优先购买权可言。所以，继续履行合同的可能性没有任何意义。建议三思。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-17 16:29

你好，对方已违约，建议撤销合同，主张赔偿，履行已经没有意义了。

[广东-深圳]
秦步基律师
20851积分

回复时间： 2013-09-17 16:34

风险控制是你在迷茫中首先要考虑的问题，也就是你购房资金的安全性。鉴于房东债务比率过大，该房产能否正常过户的概率很难精确判断。如果你确实想要房子，就必须要做好心理准备，想办法和房东一起说服债主，正常履行过户手续，你的房款要作为担保。债主不会相信无担保的东西。如果做不成，你就得考虑自身资金安全，解除合同，拿回房款。