复杂又简单的合同纠纷

我们看好一家对外转租的餐饮店，交了一万元定金想接手过来，当时跟老板立了个协议，双方如果违约需付违约金一万（已交的定金算作违约金），协议是手写的只有一份在老板手里，我们只拿了定金收据，协议里面没有太具体的东西，谈好了一年的租金和交付日期，口头说一年的租金包括店铺内所有设备及房租，但是协议里写的不具体，好像写的是将某某街某某号某某店铺经营权转让或者转租给我们。
目前我们自己出了状况没有能力接手了，跟老板谈说不接了，协商后他说退3000给我们，另外7000算作违约金，按理说是我们理亏，但是老板并没有太大损失，之前只是签了个初步协议，合同具体细节没有谈拢，还没有交租金签合同，我们觉得老板那边也有问题：老板不是房东，他又拒绝让我们跟房东接触，也不提供给我们房产证复印件以及他跟房东签订的合同，而且虽然店面是老板的，但营业执照用的是以前别人的（据说是房东的），这种情况下，当时签的协议如果没有房东签字同意租房给我们那协议是否有效？
如果我们的协议里写的是转租或者经营权转让，对方是否可以歪曲事实说转租(经营转让)不包含房屋？
如果不经过房东同意协议无效，那事后老板再去征得房东同意甚至在那个协议上（只有老板手里有）补签字那我们是不是就没有办法了？