开发商逾期交房

本人于2013年2月份与开发商签定《重庆市商品房买卖合同》格式合同，并全额支付房款及契税，合同约定商品房交付时间为2013年7月31日前，但在7月31日本应是交房日期，却收到开发商短信，内容为：情因政府拆迁影响交房时间，现在改变方案，报经政府批准后施工，确保9月底交房。在9月23日收到了10月4日书面接房通知，但在10月3日却又接到开发商短信，内容：原定10月4日交房，目前工程已竣工并通过有关部门验收，房屋质量无任何问题。但由于国庆放假，相关部门不上班，手续尚待进一步完善，现决定推迟交房，具体时间另行通知。我司将按合同约定支付违约金，违约金暂支付至2013年9月30日，之后截止到交房的违约金另行计算。我们将用网银方式划拨违约金给各供业主，请将业主姓名、卡号、身份证号码告知我司售房部。我司将在上班后十个工作日汇出，传真短信均可。但我还是在10月4日到楼盘现在，看到现场完全还处于施工状态，其余项目不知是不是国庆放假原因，也处于停工状态，连绿化都未做，现场也无物管人员，现场环境根据不具备交房条件，找到售房部，就说正在抓紧建，计划在10月底交房，违约金也说交房时一并结算。10月底打电话给售房部，讲还不能交房，具体何时交房等通知，估计得到12月份。
对于开发商交房日期一拖再拖，现本人想提出退房，但担心向开发商贸然提出退房反而会对自己造成损失，现有相关法律问题咨询一下各位律师，望您们能在百忙之中帮我解答一下。谢谢！
1、 该合同陷阱有哪些？是否违反国家法律？
2、 交房条件是是否违反国家法律规定？
3、 9月份书面通知书还是否有效？开发商几次短信通知是否有效？
4、 9月份通知接房但未实际交房，是否算未接房？
5、 是否购成退房条件？
6、 在递交退房通知前应作好哪些准备？
7、 合同规定退房价款及利息，税费如何处理（交房款时办理了免税申请，但说要先交后退）？
8、 利息是按房价款计算还是按总支付款计算？
9、 提出退房后，已办理退房手续，但开发商未退款，原购房合同是否有效？
10、 退房通知如何写？
11、 开发商收到退房通知后，未作答复也不办理退房，该如何处理？
12、 若开发商办理退房手续后一直找各种理由不予退款，起诉开发商官司胜算多少？律师费多少？诉讼费多少？能否要求开发商支付？
13、 需要收集哪些有利证据（现场照片（10月4日在现场时，对现场环境进行了拍照）及电话录音可否作为证据）？
14、 开发商可能提出哪些免责理由？

当初商品房合同交付方面大致内容如下：
第七条交房期限及交付条件
（一） 本商品房交房期限
2、属预售商品房的，甲方应当在2013年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日 起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。
（二） 本商品房交付时应符合以下条件：
（1） 本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
第八条 交房手续的办理
1、 甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》.验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件 或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
2、 由于乙方原因，示能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
(1) 诏乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。
(2) 甲方通知确定的房手续的最后期限截止日即为房屋交接日，自此日起视同甲方按时合格交房，乙方承担其所购房屋毁损灭失的风险，并免除甲方在合同约定时间后交房所产生的全部违约责任，甲方的保修责任期限开始起算(乙方未签署或延期签署房屋交接清单 的按上述方式处理)。
(3) 乙方超过90日是仍未接房的，自规定房期限之第二天起至实际接房之日止，乙方按日向甲方支付该套房屋总价款万分之二的逾期接房违约金。
第九条甲方逾期交房的违约责任
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：
1、 按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1） 逾期在90日内(含)之内，自本合同第七和约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
（2） 逾期超过90日 （与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
除签定《重庆市商品房买卖合同》格式合同外，开发商开要求签定补充协议：交付方面相关条款如下：
在正式签定本合同前，乙方已对所购房屋进行实地勘验，并对所购买的房屋及房屋位置、楼层、面积、结构、房屋现状以及周边环境及附属设施等已充分了解。
第四条 对合同下正本第十一条作如下补充：甲方对房屋善的承诺以甲乙双方订立认购书时所购房屋状态为准。
第六条：对合同正本第十五条作如下补充：
1．买卖合同所指的规划、设计变更不包括买卖合同订立后甲方根据国家、重庆市新颁布的法律、法规、规单 或有关政府主管部门的要求进行的规划、设计变更。
2．甲方对该商品房规划、设计项目变更的通知义务，仅限于前述规划范围内已确定事项发生合同约定的变更情况时。
第十条 其他：
1．如乙方已经支付房屋总价款及其他应付款项，在合同正文第七条约定的交房日期前三日内信用证示收到甲方交付房屋的书面通知，乙方应当主动与甲方联系并前往售楼处。
8、a.本合同签订后，除本合同明确约定外，甲乙双方任何一方不得单方解除本合同，否则由违约方承担全部责任，违约方承担双方已支付的税费外，并应支付本房屋总价款20%的违约金给对方，同时，违约方有义务及时配合对方办理解除合同的相关手续，否则由此给对方造成损失的，违约方应负责赔偿。
b.在合同登记备案后，凡甲方退还房款给乙方的，均应在双方注销合同登记备案后30日内按合同相关约定及时返还。