关于一房多卖咨询

1997年，刚从学校毕业的我来到大西北的新疆，在这里为西部教育贡献了我生命中最美好的十六年。随着时间的推移，自己年龄在增长，我的父母也在渐渐的老去。我越来越深的对生我养我的父母充满了愧疚，这种愧疚只有离家多年的儿女才能深刻的体会。人到中年了，开始特别思念家乡思念家乡的亲人。我想，有套房子在老家也许会方便许多。于是，我和老公开始计划在老家买一套房子。

2012年10月，学校放假的时间我抽空回了一趟老家，但是长沙和岳阳市区的房子像我们这样西部工薪阶层的人根本就买不起，而我们已经没有本地户口，也不能按揭。时间也仓促，没有看到合适的，但在离开岳阳的那天偶然看到君山那片环境也不错，可是因为时间关系我必须赶回西部上班。

回到新疆，我在网上找到“岳阳房产”，在君山房产信息挑了几个比较中意的房子的信息发给了我的外甥皮龙，因为我距离太远不能亲自核实对比。他对那块比我熟悉一点，根据地理位置稍作筛选联系了两三家，并在几天后还带了几个朋友做参考一起去看了，最后跟我说，从我的要求考虑他认为刘继先先生的那套房子比较适合我。我说，那你先跟他谈谈，可以的话，我寒假再过去办手续正式买下来。

后来他们电话联系过几次，还趁刘老板在长沙办事的时候面谈过价钱。

于是，到了寒假，我便回了老家。

2013年1月12日晚上，我外甥皮龙、我和刘老板刘继先三人在岳阳市见了面，说了一些关于购房的事情。皮龙还说：“刘老板，现在外面有一房多卖的事情，我们这个没有开玩笑的事情吧？”

刘老板很认真的说：“哪能呢，我是本地人，我是在这里做黄金生意的，从不做假的。我家的店就是火车站边上的顺丰珠宝。明天你们先到我店里，我给你们看我的营业执照那些的。我们是规规矩矩的生意人。”

第二天也就是2013年1月13日，我们去了他的顺风珠宝店，看了营业执照那些可以有效证明身份的证件。然后一起去了君山周忠云的“锦绣苑”。看了房子第二栋501，我比较满意，就当天在售楼部签了购房协议。购房款195825元。全部是在挂口的农业银行的自动取款机上转的帐。因为这个房子是周老板债务抵押给了刘老板的，双方同意将其中的185000元转给刘继先（卡号和持卡人姓名是刘老板亲自手写给我的，现在我还保存着），余下的一万多转到了周忠云的弟弟周忠林的卡上。凭证我都有保存。“锦绣苑”开的收据也有保存。

我问他们什么时候可以办房产证，他们说公司统一办大概半年后，如果我自己需要单另办，随时可以，只是年底了，可能找人没那么方便了，可能几天也办不下来。我说既然如此，那就后面一起办吧，记得有事联系我，别把我的漏掉了。我还问了需要一些什么东西，要不要先留下。周说让我先放亲戚家，到时候通知了再让亲戚送来也行，他们害怕万一弄丢了不好。

签好协议我们回到岳阳市区，为了方便，我把身份证复印件结婚证复印件放在了刘继先老板那儿，说是需要的时候麻烦他送过去一下，刘老板乐意帮忙，很爽快的答应了。

我在我妈妈家里呆了一段时间，因为老公春节前后得值班，女儿在家无人照看，我要年前赶回新疆。走之前，我想再去看看房子，于是让我弟弟开车送我去了。我去售楼部找周丹领钥匙，她说钥匙在经理周忠林身上，我打电话，他说他在理塘还是哪里应酬，一时半会回不来。说是让我明天来。我说我这么远，不回去就得住宾馆，催了他好几遍，他不太高兴，我也生气了，说了他一通。他才跟我解释说那个钥匙那天被他拧坏了，得换一个锁芯，他怕我不高兴，所以才让我明天来。我心里有点怀疑。

我把钥匙领上交给了物业。物业拿出一个登记本，在第二栋501的空格里做了标记并且写了我的名字，我看501的格子确实空着也就不再怀疑了。还说要交卫生费什么的。因为事先没有料到，我手上也没有那么多现金，那附近也没有农业银行。她说后面去装修的时候一并补交上也可以。我说那后面再补交吧。我们就走了。

到了2013年3月的一天吧，我在学校上班，接到周丹的一个电话，她说房产局通知说今年4月开始维修基金按房屋建筑面积算，4月之前的按购房款的2%收取，两相比较，她建议我们已经购房的人先去把这笔钱交上，比涨价以后要少近半。我说那我这么远，她说我可以把钱打到他们会计周凡的卡上，他们帮我代交以后把发票给我留着，我亲戚或者我自己什么时候回去了可以去取回发票。我就打了3916元到周凡的卡上。因为我老爸病危我夏天又回了一趟老家，所以发票是我自己2013年7月3日取回的。

7月中下旬我回到新疆。

9月我接到一个自称姓刘的警官的电话，说我买的房子被老板一房多卖了，因为路途遥远，需要电话笔录，因为我当时不在家，那些具体日期和人民币的金额我也说不上来。还说我那房子里都有人住了。

我一下急了，打电话问刘老板，他说那个房子确实抵押给他了，人家卖多少次都没有用，让我放心，那房子是属于我的，我是唯一有合法手续的人。我说那你有没有卖给第二个人。他说怎么会呢，我当然只卖给了你一个人了，我卖给两个人不是要坐牢吗？

我给刘警官回了一个电话，顺便咨询了一些情况，我说既然我是唯一有合法手续的人，为什么还会有别的人在里面装修。他说：虽然你是最有优先权的，但是人家是君山的挨的近，他自己住进去了。我说：那这个不是立案了吗，你们应该查封等待结果吧。我说，麻烦他办案什么的时候要是顺便带个话给他，如果最后那房子判给我，他别跟我要装修费。（他只是安装了几个防护窗）

这事就暂时放下了，因为10月我又是住院又是别的事情忙得不可开交。住院期间某天想想不太踏实我又给刘老板打过一个电话，他还是那口话，满怀信心那房子会判给他，说我从他那儿买了自然就是我的了。

11月上旬，我让我弟弟去看了一下，刘老板之前答应了带我的亲戚去看一下了解一些情况。可是我弟弟到了那里跟他联系他却说他忙不过来，我觉得像推脱。我弟弟告诉我之后，我打电话给刘老板，他说话的态度大不如前，显得不是很耐烦。我想想不对劲，但是那天我正坐车去看病，吐得一点精神都没有，也就没有多说。

几天之后，我从医院回来了，我打了一个电话给刘警官，比较详细的咨询了一下，刘警官说在房子抵押给刘老板之前也就是2012年10月7日，已经有一个买主买走了那套房子。而抵押给刘老板是在2012念得10月20日或者以后了，而我实际上已经是第二个买主了。可是刘老板原来跟我说他的抵押是2012年6月公正了的。 我当晚就给刘老板打电话问这事，他说那天公正的都没有关系，在之前的那个所谓买主是没有合同的，没有法律意义的。 我又问了以前售楼部的周丹，周丹说，就她知道的她只记得我在那签过协议，以前他伯伯周忠云欠一个人一点钱，有意思想用那套房子顶账，但那个人不愿意要房子，后来害怕不要房子也要不上钱，又想住那房子，没签合同。但是她不知道他们说的这个人是不是那个人。

我的问题：

第一，          假如那个被抓的周老板判了刑，我们的损失会怎样赔偿？如果周老板资不抵债，我们是不是只能得到相应比例的赔偿？那么不够的部分国家怎样处理？

第二，          假如第一个买主果真在刘老板的抵押之前，并且第一个买主也有合法协议的话，可能怎样判决？假如刘老板的抵押无效，那么他不是间接骗了我的购房款？我要求他退还购房款是否合情合理？