二手房为共有财产，且土地使用证还没有办理下来，怎么保障买房人权益？

我看中一套二手房，想购买但有如下问题：
1、房产属性为共有（父母遗留，子女继承的）；
2、土地使用证还没有办理；
咨询：
1、目前所有房产证在一个人手中，他主持卖，这种情况在过户中如何规避风险？
2、土地使用证还在办理，如何保障在买房后改证能顺利办理？
3、如果以上问题都解决，在没有土地使用证的背景下，能将房屋过户吗？
   先感谢给位律师大大的！