开发商在租的土地上可以办理市证吗？

1. 我想买房，但听说土地是开发商租的，租了70年，但售楼部不承认。而且他们说的是市证房，但现在一个证件都没有，我想知道如果土地是租的，那么开发商可以办理市证吗？

   2. 还有，我们的房屋70年以后政府是给予拆迁补偿呢，还是无条件拆除呀？

   3. 三是，开发商在我们购房时候填的保证书有没有法律效力呢？


     希望您可以给予解答，谢谢您。