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开发商改动房屋后售我，我转手出售

04-11 20:13 悬赏 20 发布者:长沙小月给我留言地区:湖南－长沙回答:(18)

开发商将底层杂物间基础下挖40公分，改成住宅（房产证上写明是住宅）卖我，7年后我转手卖给别人，房屋未装修，可以明显看出是杂物间改成。现楼上住户不让装修，买家想要退房，要求我赔偿损失，但我当时已讲明是改动房屋，且可以明显看出，请问他的要求是否合理？

问题补充：

另外房屋旁边改出一间20平米的车库，并未算入房产证面积，房屋购买合同最后购房人要求手写了一句“含20㎡车库”，车库有物业签名盖章的车库允许使用说明
还有一点需要补充，就是虽然房产证写的是住宅，但是购房合同还是写的杂物间，并且注明不能私自改动

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回复时间：2014年04月11日 21时53分

　　您好，根据您的描述回答如下：
　　1、您卖房时已经对买家讲明是改动房屋，并且房屋明显能看出是改动房，出售的价格明显低于市场价格，都能判断出房屋是改动房屋，您并无未对房屋的真实情况进行恶意隐瞒，因此，房屋是改动房并不能成为买家要求退房赔偿损失的理由。
　　2、现在对您不利的问题是，楼上住户不让买家装修房屋，如果房屋不能装修，可能会导致房屋不能居住，致使买方购买房屋的目的不能达到，因此，房屋不能装修可以成为买方退方的理由。
现在要看一下楼上住户不允许装修房屋的原因是什么，装修房屋能否影响房屋的质量和结构，如果房屋装修对整个楼房并无影响，是楼上的住户提出的不合得要求，则买方就不能依据房屋无法装修而要求退房。
　　3、你购买的房屋产权证上写明是住宅，表明开房商已经同意将杂物层改为住宅，开发商是同意改动并将房屋出售给你的。如果现在想改回来，只能由您来承担相关的费用，并且开发商已将房屋卖给你7年，即使开发商有责任不能随意改动房屋性质，想要求开发商承担损失也已经过了诉讼时效。
　　4、关于合同中约定：含车库20㎡，如果你已经告知买家车库是改出来的，并且车库明显能看出是改出来的，证明买家对此是知情的，如果开发商要求改回来，买家也不能要求你来承担车库的损失。买家既然知道真实情况，就应当承担车库可能会被改回的风险。
　　综上所述，现在最关键的问题是房屋不能装修的原因是什么，如果房屋装修将影响楼房的质量和结构，房屋确实不能装修，法院有可能会支持买方的退房请求，反之，如果房屋可以装修，并不会影响房屋质量，则房屋装修问题只是楼上与买家的相邻权纠纷，可以通过诉讼来解决。
　　以上回复，如对您有帮助，敬请采纳；如有不解，请及时追问，或来电咨询，韩丽丽律师团队愿为您提供更好的法律服务。

追问：

您好，谢谢您的详细解答！我很愿意听多位律师的回答，届时我会追加您和第一位律师均为最佳答案的VIP费用，或者采用另外的方式付费
我的问题是：现在房屋基础改动了，红砖结构有改动，地基下挖40公分，楼上住户说因为改动影响住户安全，我和开发商无视用户安全，出售房屋谋取利益，所以不允许买家进行装修，并砸坏了买家安装的一扇门。
另外，相邻楼层都是发的杂物间房产证，我的房间发的是住宅房产证，请问这个可不可以作为开发商允许改动的证据？因为改动并没有书面文字，在第一位的追加提问里我有详细追问。谢谢您！

追问：

回答：

现在最好找有资质的鉴定机构进行专业鉴定：装修是否会影响整个的结构，影响承重，如果经鉴定确实会影响，则开发商把杂物间进行改动出售给你，并且将房屋性质改为普通住宅就存在违法，开发商本身是不可以改动后再出售的。
但是，你从开发商手中购买房屋已有七年，一般情况下民事案件的诉讼时效是两年，现在再追究开发商的责任，有可能已经超过诉讼时效了。当然，诉讼时效是从知道或应当知道权利被侵害时才开始计算的，您也可以说今年刚发现其房屋可能存在质量问题，并未超过诉讼时效，看法院能否支持。

追问：

我想强调一点，就是装修并不会影响房屋安全，但是最初的改动确实影响了房屋质量，因为增开的门将一根梁截断了，会影响抗震，但是这个是开发商同意改的，并且是在改完之后我才过户交钱的，这个不应该由我来负责吧？
有关诉讼时效的问题，我想说一下，我并没有打算追究开发商责任，因为我房子已经卖了，但是楼上的住户打算起诉我和开发商一起，他们可以说部分人不了解房屋改动，我的问题是，他们起诉后，房屋改回来应该由谁负责，损失又应该由谁来承担。谢谢！
还有一点需要补充，就是虽然房产证写的是住宅，但是购房合同还是写的杂物间，并且注明不能私自改动

回答：

由于你的购房合同写的是杂物间，注明了不能私自改动，因此，想要让开发商承担责任，必须证明将杂物间改为住宅是开发商所为，并非你私自改动，如果能证明是开发商将杂物间改为住宅后，你再购买的房屋，则责任由开发商承担。
现在开发商是否还承认杂物间是他们所改动，建议您先找开发商商谈，并将与开发商的谈话录音，如果开发商在谈话中承认杂物间是他们自己改动，录音可以作为证据来使用。

提问者对最佳答案的评价：

很详细，很细心，很好，谢谢韩律师

其它答案

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回复时间： 2014-04-11 20:26

买卖时已经告知的，他的要求不合法。

追问：

没有证据可以证明，但是个人以下几点可以证明：1、整个小区都没有车库，这个车库明显是改出来的；2、房屋没有装修，可以看到改动痕迹；3、旁边底层都是杂物间，可以判断出是改动房屋；4、大门朝向与其它房屋明显相反，可以看出是改动房屋；5、出售价格明显低于当时市场均价，可以判断是改动房屋。请问这几点可以作为证明吗？另外请问您他是否可以通过其他方式来要求我退房赔偿损失？

回答：

这些可以证明你并无隐瞒，买家也应当知情。
要退房，应当由他承担违约责任。

追问：

转让合同里有以下几点是关系到甲方责任的：
1、交房条件：房屋交付之时，甲方应保证该房地产无抵押、担保、无人租住、无欠费（水电费、有线电视费、入网费、物业管理费）
2、双方的权利与义务：：
（1）甲方应保证该房屋产权明晰无任何债券纠纷
（2）甲方应在合同签订的交房日期内将相关事项办好并交付乙方
3、违约责任：
1、甲方如不按本合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按总转让价3‰计算违约金支付给乙方
2、甲方房屋如因产权不明晰而引起的所有纠纷一概由甲方负责。如因此给乙方造成的损失，甲方全权负责赔偿
3、本合同一经签订，三方不得毁约，否则由毁约方一次性赔偿对方人民币（大写）壹万元整

整个房屋我担心的只有两个问题：1、开发商对房屋的改动我没有文件书面证明，只能说开发商同意改动房屋（当时开发商同意改，我出资，改完以后过户购房），改房屋红砖基础有改动，如果要改回来，找谁改，谁承担损失？2、合同里有一句“含车库20㎡”，这个车库是改出来的，如果最后要求开发商改回来，买家是不是可以要求我赔偿车库的损失？

希望您能帮我解决问题，问题解决了我会追加费用的

回答：

有房产证就能证明同意改了。

追问：

房产证上并没有层高，只是标明了是住宅类型，请问如果要改回来，是开发商负责改回来吗？如果改回来造成房屋贬值需要我承担吗？谢谢

回答：

要改回来，需要买家自行承担。

追问：

房产证上并没有标明层高，只是标明住宅而非杂物间，也能证明同意改了吗？我已经比较清楚了，谢谢您

回答：

没有房产证会标明层高的。

追问：

是啊，所以只是标明了住宅这一点，可以证明是开发商同意改动对吗？应该由开发商来承担责任对吗？

回答：

需要买家自行承担。

追问：

回答：

有房产证与购房合同就可以，要恢复原状也是由买家找开发商。

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回复时间： 2014-04-11 20:30

只要你按照合同约定履行自己的义务不承担责任

[北京-朝阳区]
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回复时间： 2014-04-11 20:58

你没有错，能办房产证说明可以转让。

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间： 2014-04-11 21:04

如果你的房屋有房产证，你的买卖合法有效，也明确告知房屋的瑕疵，不能因为楼上不让装修退房，你也没有违约，无须赔偿，他的要求不合理也不合法，不予理睬。

[北京-西城区]
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回复时间： 2014-04-11 21:37

不合理。

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回复时间： 2014-04-12 10:45

依照你所述案情，对方的要求不合理。

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回复时间： 2014-04-12 10:59

按照合同约定，此合同已经成立并且生效，不存在重大误解，不有理会。

[北京-朝阳区]
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回复时间： 2014-04-12 11:05

你完全可以依据合同约定要求对方履行义务。要求退房依据不足。

[广东-广州]
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回复时间： 2014-04-12 12:08

您好，针对你的疑问答复如下：

一、既然之前已经讲清楚，如果是有书面约定，那对您而言是最有保障的，您肯定不用退房；

二、即便没有书面约定，因为这是买卖行为发生前就已经存在的事实，对方有义务验房，对方验房后因为其他原因反悔，没有法律依据；

三、楼上住户不让装修，与您无关，您也没有义务去保障其他所有第三方均认可此房屋的改装，除非是您之前有相关书面承诺；

四、不管是开发商改动的，还是您改动的，都不影响标的物现状交易的事实，您没有义务去帮助买方进行进一步的装修。

以上意见，供您参考，希望能对您有所帮助。

若还有疑问，可来电详询

[浙江-宁波]
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回复时间： 2014-04-12 17:06

既然已经讲明，而且房产证上写明是住宅，买家的要求就不合理，不需要赔偿买家。

[河南-郑州]
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回复时间： 2014-04-12 17:48

对方要求不合理。

[山西-长治]
刘志勇律师
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回复时间： 2014-04-12 20:42

你好！
    根据你提供的信息解析如下：
    1、你所出售的由杂物间改成的住房的售房合同是无效的，因为国家禁止对已建成的商品房进行影响主体的改、扩行为，因为开发商在建设该房的时候已经通过规划部门的审批，而且也获得了建设部门的审批，所以你改后的房屋是不符合法律规定的真正意义上的住宅；
    2、购房人要退房的要求是合理的，因为合同无效当然可以要求退房，但是你当初已经说明是通过改建而成，对方已经知道，所以无权要求赔偿损失；
    3、你所说的改成的车库也是一样，如果到时候楼上的房主向有关单位反映，不仅你将承担行政处罚的责任，大概还会受到相关单位的罚款等；
    4、如果你自己居住的话，你可以向楼上住户协商一下，根据情况提出解决问题的方案，如果楼上的不追究或者允许你们的行为，只要没有人到相关部门反映情况，你们一直都可以使用下去；
    如果协商不成，那么应当由你承担恢复原状的责任，而你所说改、扩建是得到开发商的许可和参与，有可能还会追究开发商的责任，这又涉嫌共同骗取国家证件（房产证）的情形，所以，建议你们共同协商解决该问题，要不然将来有可能还会涉及到刑事责任，那么开发商的资质有可能还会受到影响。那么开发商与你将共同都受到较大的损失；
    5、建议你们暂时先协商一下，你尽快与开发商联系，看是否能够更好的处理该问题，不要将来闹成大问题后解决起来麻烦不说，都受到较大的不必要的损失；
    以上是本律师的分析和建议，如果还有疑问可以电话联系或者追加提问，如果对你有所帮助，建议选为最佳答案！

[江西-景德镇]
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回复时间： 2014-04-12 21:01

登记为住宅，购房协议有效，其没有合理理由不能要求解除合同的。

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2014-04-12 21:17

你好，先说你这20平米的车库，由于并未纳入房产证的面积，所以它的所有权不属于你，合同手写条款约定只是你们买卖双方的约定，在你们之间有法律效力，如果你想获得车库的所有权，有两种方式，1，买卖双方带齐证件到房管局办证。2，如果双方协商不一致，你可以凭借这个条款向法院起诉，拿到判决书以后自己到房管局办证
，其次回答买家要退房，要赔损失合不合理的问题，主要看你和买家的房屋买卖合同上对装修条款的约定，如果约定可以装修的话，他找你的要求是合理的，因为你已经构成违约，如果没有约定，那就有争议，要看具体的案情