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如何拿回门面

06-09 19:00 悬赏 0 发布者:109050…… 给我留言地区:湖北－武汉回答:(24)

我母亲在武汉汉正街有一住房证的门面,在我们不知情的情况下转让给了别人,她收了钱画了押也过了户,我们知道后现在要拿回,沒有产权是居住权,査了下网咨上发现无产权岀售和转让是违法的,既是违法的就应该是无效转让吗?请问怎样办?

问题补充：

不是我干渉,我妈今年75岁,没弄淸门面的价值行情,武汉市汉正街正街14平米门面才卖43万,确实卖价太低,她知道实情后后悔不已,呕的要命.叫我去找别人想办法弄回一些损失.她说要回门面最好,实在要不回设法让买者补些钱.过户的是住房证,沒有产权,应该属永久居住权.希望有办法撤销合同.谢!我姐弟三人与母亲居在鄂州,只有一个姐姐在汉.自从外婆18年前去世后我母亲接手岀租,18年来我姐弟几乎从未过问,这次她要卖二弟弟都是工程师很忙根本就不搭理这事,我是女儿我是反对她卖,她被着我卖后告诉我价格我一听就知道不合理,跑去武汉一了解,老街坊们都表示太不合理,汉正街属武汉一环,老城区,门面的土地早卖给了宁波人,十年前就说要拆迁,那是早晚的亊.别人同等门面租10万,她才租6.4万,别人10平米门面10年前就卖44万.这些我都才知道.10年前好象武汉的房价还没涨,鄂州是07年开始涨价的.我们与母亲一直在鄂州工作生活,虽说房价的大环境都知道,但具体细节不知道,这次买卖中介是一老街坊,我们一家在外地他十分清楚.我母亲还说过户时她谎称买房人是侄儿才给过户.现在是有门面岀租金和将来拆迁补偿金,显然43万就太低了.我妈过户的是房管所发的住房证,请问这证有法律効力吗?

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[江苏-苏州]
江苏容睿律师事务所律师
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回复时间：2014年06月09日 21时18分

你所说的无产权证是指你母亲并非该门面合法所有人还是指该门面并未取得产权证，但实际上是你母亲所有还是说该门面属于你们家人共有？
一、如你母亲非合法所有人
如果你母亲不是该门面的合法所有人，则是无权出售的。你母亲无权处分该门面，根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，你母亲若是无权处分该门面，需要经过全力人追认或事后取得处分权，该买买合同方可有效。若权利人认为无权处分行为对其不利，可对无权处分行为不予追认，则出卖行为无效。
因无权处分而定力的合同效力待定，此时买受人亦享受撤销权，可终止履行合同义务。当然，买受人作为善意第三人，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条指出：“第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”。所谓善意取得是指，受让时是善意的，以合理价格转让，并完成了登记或交付手续。在无权处分情况下，受证人根据善意取得制度而取得财产的所有权时，若权利人追认了无权处分行为，因其追认行为使得无权处分行为转为有效行为，则你母亲与买受人之间的交易行为有效，则权利人不得再请求买受人返还财产；如果权利人拒绝追认，可要求买受人返还财产，则买受人可要求你母亲赔偿。

二、该门面属于共同财产
如果该门面属于你们家人的共有财产，你母亲处分该门面时需经共有人同意。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”因此，你母亲的处分行为并不必然无效，由此造成的其他共有人的损失，需要赔偿。

三、没有产权证
没有取得产权的房子如果在起诉时仍没有产权证或权属有争议的，合同无效。根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，若无产权证，买卖合同有效，但是因为没有产权证无法办理过户，不发生物权效力，此时买受人可追究买房的违约责任。

建议您先弄清楚该买卖行为的具体情况，以便采取针对性措施。另外，看一下你母亲与买受人之间的买卖合同的约定条款。

我的补充： 2014-06-09 21:21

如果说该门面是你母亲合法所有的财产，则你母亲有处分权，你们无权干涉，除非是作为夫妻共同财产或者家庭共有的财产，对于你母亲的擅自处分行为可提出异议。
如您所述，已经画了押过了户，除非存在违反法定情形，否则该物权行为已经生效。如果确实存在擅自处分或无权处分情形，协商不成可起诉要求确认合同无效。建议您先弄清楚具体情况再做定夺。

我的补充： 2014-06-10 08:20

你可以主张合同存在重大误解要求撤销合同或变更，如果对方明知市价却低价买你们家门面则对方存在欺诈行为，你母亲年龄已大不排除对方利用老人的不知情以不合理价格买受，此时也可撤销合同。如果你母亲无权处分可主张合同无效。建议先协商，协商不成搜集证据起诉撤销或变更合同。

追问：

谢谢你!确实如此,对方明知市价却低价买我们家门面，母亲不但年龄大而且母亲与我姐弟在外地工作生活.我妈不知情是很显然的.谢!

回答：

由于你母亲缺乏必要的信息或交易经验，才给对方造成了可乘之机，对于价格的误解属于合同的主要条款。合同生效的要件之一就是意思表示真实，你母亲若知道市场价，断然不会签订买卖合同，可撤销合同主要就是意思表示不真实的合同，根据《民法通则》第59条规定：“行为人对行为内容有重大误解的和显失公平的民事行为，一放当事人有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤消。
撤销权行使的期限是一年，自知道或应道知道权利受侵害之日起算，建议您及时向法院起诉要求撤销合同，同时搜集好证据，例如同地段门面房的市价等

追问：

你好!还有,过户的这个证,是房管所发的,是居住证,没有产权,应该属永久居住权,是不能上市交易的房子，可以起诉确认买卖无效吗?你说的重大误解的和显失公平的这二样是同时提还是只能提一个.哪个更有胜算?谢谢!

回答：

1.可以的确认买卖合同无效的，依据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
2.显失公平，是指一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。显失公平的事实必须发生在合同订立之时，你母亲与对方的买卖之时存在显失公平的事实，因此你可以以显失公平主张。
3.重大误解是指：行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的村务认识，导致作出了违背自己真实意思的行为，并造成了较大损失。从此规定来看，对于标的物的市场价格的错误不构成重大误解。
4.对于重大误解和显示公平可从以下两点区分：
首先，要确定是否存在一方利用对方的无经验和轻率的情况，也就是说要考察是否符合显失公平的主观要件。如果误解的一方只能证明自己因缺乏经验或不仔细而发生了误解，不能证明对方是否利用了自己的无经验和轻率，则应按重大误解。同时，如果误解一方能够证明对方在订购时施加了一些影响，如提供混乱的价格信息等又未构成欺诈，则可以认为对方利用了自己的无经验和轻率，这种情况可按显失公平处理。
　　其次，要考虑双方当事人的利益是否平衡。在误解的情况下，可能一方造成了重大损失，但另一方并没有获得利益。而在显失公平的情况下，通常是对方利益不平衡，一方获得的利益大大超出了另一方，或者一方遭受了损失而另一方获得了利益。如果仅仅是一方遭受了损失，而另一方并未获得任何利益，则此种情况不完全符合显失公平的客观要件，可以按重大误解处理。
5.您母亲对市场价不知情，给予对方可乘之机，您母亲遭受了损失，对方因此获得了利益，情形比较符合显失公平，可以显失公平来主张，另外可以把重大误解作为理由提一下。

其它答案

[湖北-黄石]
姜启祥律师
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回复时间： 2014-06-09 19:01

你好，合同有效。

[湖北-武汉]
武昌陈哲律师
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回复时间： 2014-06-09 19:08

使用权可以转让

追问：

你好,她卖了居住权,不是非产权门面不能岀售吗,我们想原价拿回.

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2014-06-09 19:39

根据你所說情況，你媽媽名下房产，你妈妈有权处分，且已经收钱过户，完成交易全过程，房屋所有权已经转移。无法再拿回来，不存在宣告无效撤销交易情形。建议正确对待，不要相互埋怨，尊重你母亲选择。

我的补充： 2014-06-10 07:31

你说的情况如果是你妈妈被人蒙蔽状态签的合同，交易价格远远低于市场同类地区价格，可以认为显失公平或重大误解，可以在交易后一年内向法院起诉请求撤销交易，返还房屋，如果没有则很难要求返还。

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间： 2014-06-09 19:46

1、你母亲的住房证，是你母亲的，和你们无关；2、没有产权应该有使用权，使用权也是权力，是你母亲的权力；3、如果已经过户，证明使用权可以转让，房产所有人、管理人同意给过户，就是同意你母亲转让，就不违法；4、你们应该尊重母亲的决定。

追问：

真不明白你说的么意思,我妈叫我去要回门面或者让买者补些钱

回答：

你妈妈收了钱画了押也过了户,你们知道后现在要拿回，是不能的，你妈妈反悔了叫你们要回或者补钱，你们可以和买主协商，买主不同意，法律不会支持的。

[河南-郑州]
张书正律师
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回复时间： 2014-06-09 19:48

不好处理

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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回复时间： 2014-06-09 20:11

你母亲是权利人的，在产权单位同意的情况下有权转让。
既已过户，说明产权单位已经同意。

追问：

你好!不是产权,是房管所发的住房证,感觉只是个一般房屋凭证,不是国家承认的有法律効力的产杈证明.求解.谢!

回答：

你母亲、房管所都同意的，已经过户了，别折腾了。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2014-06-09 20:28

如确实是不能上市交易的房子，可以起诉确认买卖无效。

追问：

应该是不能上市交易的房子,她们卖时都偷偷的.

回答：

住房证是哪里发的？

追问：

你好!问了是房管所发的,过户的是这个证,请问它属国家有效力的房屋证明呢还是一般的房屋凭证呢.谢!

回答：

它属有效力的房屋证明

[上海-长宁区]
徐荣康律师 VIP
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回复时间： 2014-06-09 20:42

转让合法，有效

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-06-09 21:18

合同有效，办过户了不能再反悔。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-06-09 21:37

是你妈妈的门面，她有权处理的，你无权干涉的

追问：

现在不是我干渉,我妈75岁糊里楜凃沒弄淸行情,武汉市汉正街全新精品街14平禾米门面才卖43万,她追悔莫及,知道情况后呕的要命

回答：

那正常情况是卖多少呢，显示公平了吗？》

[辽宁-沈阳]
110网律师
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回复时间： 2014-06-09 22:05

我工作中处理过共同享受居住权的共有权人私自将属于共同居住的房屋处分，法院判决买卖合同无效、房屋返还的案子，前提是你母亲拥有居住权的居住证或房屋分配证一类的文件上有你或你的其他家人的名字或数量，建议你将你手里所拥有的所有材料提供给专业律师一遍律师找到更有利于你的诉讼思路。吉林启业律师事务所办公地址：长春市绿园区景阳大路3333号(高力汽贸城对面）明翰国际大厦1604室。办公电话：180-8868-0114、180-8868-0124、0431-89673993。