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二手房未过户，因卖方负债被拍卖求问解决办法

福建－福州 07-01 01:58 悬赏 0 发布者:158804…… 给我留言回答:(29)

09年买方了一套二手房子，因房地产公司至今无房产证故无法过户。买方付首付款后，以为对方交该房子银行按揭方式偿还余款，至今未还清银行余款，现在因卖方负债，该房子被法院查封，将要执行。买房合同等证明资料齐全。买方本人全家无家可归，急求解决办法。电话：15880454111；杨先生。

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[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4574285积分

回复时间： 2014-07-01 08:48

除了房地产开发公司同意外，还需要银行同意，才可能由你继续履行与卖方的合同，否则你应当解除你与卖方的合同并追究卖方的违约责任。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2014-07-01 10:51

你好，请致电15824217477，温作团律师。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 09:12

您好，您的疑问的背后涉及到多方面的法律问题，现在一一为您分析如下：
一、若有证据证明确实是因为开发商的原因未能办证，则违约的是开发商，您可以依据购房合同追究开发商的违约责任；

二、关于您未付清余款的情况，不能简单以您“以为对方交该房子银行按揭方式偿还余款”为由主张您自己免责，您有必要证实您已经配合办理了房屋按揭手续。且正常来讲，若房屋有按揭，您每个月是需要还款的，不知道您有没有还款，若压根就没有还款，那这对您不利；

三、若房屋买卖合同能认定有效且不解除，则开发商的房屋实际上已经销售于您，只不过没有办理房产证而已，这种情况下，该房屋不能被法院查封，更不应该被执行，您可以就此向经办法院提出执行异议，以争取解除查封。

四、您应该注意要求开发商继续履行合同，将房屋过户到您的名下，这样才更能保障您的合法权益。

以上意见，供您参考

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 09:16

你的情况涉及合同法讲的债权和无权法讲的不动产区分。由于你购买的房产属于不动产，按照法律规定不动产所有权是以登记为所有权移，从你提供的信息看，买卖合同成立，并且已经履行了付款责任，从合同法来讲你已经取得该房屋请求权，即债权。但由于没有办理抵押登记和买卖过户手续，从而无法对抗外部第三人或司法机关执行行为。你所购买的房产又被执行的风险，按法律规定如果法院执行你可以向出卖人要求承担赔偿和违约责任。
你的事情按法律规定办理时很被动，但目前状况确实很无奈，建议先就实际购房签合同，付款，居住等实际情况向法院递交执行异议书，然后只有讲明全家人无家可归事实，请求法院体偶恤，不执行。

我的补充： 2014-07-01 09:17

这就是购买无证二手房现实风险。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 09:25

只能要求卖方承担违约责任，及时起诉也申请保全房产，最终进行执行分配

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 09:38

根据合同相对性，只能要求卖方承担责任，建议及时申请财产保全。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 10:08

你好，可以要求对方承担违约责任。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 10:15

只能追究卖方合同违约责任，同时提交相关材料，申请执行异议。

[江苏-苏州]
江苏容睿律师事务所律师
207017积分

回复时间： 2014-07-01 10:45

您好，根据您的描述提供分析如下，供参考：
    1.对于法院的查封，您作为利害关系人，可向负责执行的法院提出书面异议，说明您及您家人目前的情况，法院也许会有所考量。
    2.对于因卖方负责导致房屋被法院查封的情况，您可主张卖方的违约责任，要求对方继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等。由于该房屋没有房产证，因此您与卖方签订的房屋买卖合同只发生债权，不动产以办理登记发生物权效力。未办理物权登记的，不影响合同的效力，故卖方违约的可追究卖方的违约责任。因此，因卖方的违约行为给您造成的损失，协商不成可诉讼解决。
    3.无证二手房屋买卖过程本身就存在风险，您在购买过程中应当有所考量，尤其是在卖方并未还清贷款的情形下，更应该谨慎。您以为对方交该房子银行按揭方式偿还余款，如果是按揭方式偿还的，那应当按期偿还，既然已被法院查封执行，说明卖方并未按照约定偿还贷款。不知您购买该二手房时是全额付款还是分期付款，也可能因为您自己的疏忽并未注意到卖方还贷情况。
    另外，您在购买二手房时，应该是知道在银行处有抵押的，如果该房屋在银行处有抵押，未经银行处书面同意的，该房屋是不能转让的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 11:09

你有两种选择，可以要求买房人解除合同并承担违约责任，另外，可以要求争得银行的（债权人）的同意将贷款偿还解除抵押权，实现过户。

[四川-成都]
刘杰律师
76655积分

回复时间： 2014-07-01 11:28

你可以先提起执行异议，并与银行协商或进行诉讼。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2014-07-01 11:35

持法院查封裁定书，起诉卖方，要求解除买卖合同，退回罚款赔偿损失，

[河南-郑州]
张书正律师
452466积分

回复时间： 2014-07-01 13:55

委托当地律师处理

[福建-福州]
邹金狮律师
26883积分

回复时间： 2014-07-01 14:07

提起执行异议！

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 14:12

1.您可以向法院提出申请，不查封此房。因为您是此房的利害关系人。您也可以与银行协商解决。
    2.对于因卖方负责导致房屋被法院查封的情况，您可主张卖方的违约责任，要求对方继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等。因为不动产以办理登记发生物权效力，您只享有该房屋的债权，您没有物权。但未办理物权登记的，不影响合同的效力，故卖方违约的可追究卖方的违约责任。在卖方并未还清贷款的情形下，您以为对方交该房子银行按揭方式偿还余款，如果是按揭方式偿还的，却被法院查封，说明卖方并没有按期偿还贷款。因此，因卖方的违约行为给您造成的损失，协商不成可诉讼解决。
    3.您说因房地产公司的原因，无法办理过户，那么您也可以追究房地产公司的责任。
    另外，在购买二手房时，如果该房屋在银行处有抵押，未经银行处书面同意的，该房屋是不能转让的。
虽然似乎您可以找法院、银行、卖方、房地产公司。但是这些也只是有机会进行部分补救。但是以您的现实情况，想要救济真的很难。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2014-07-01 15:51

举证证明你所述属实，提执行异议。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-01 16:34

你好，房屋买卖合同有效，但没有过户登记，不能对抗第三人。也就是说你享有该房屋的债权，但不享有物权。根据你所述，提出如下解决办法供参考：
1、向法院提出执行异议，要求暂缓或中止执行，保留你居住权
2、及时维权，追究卖方违约责任，挽回损失。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 17:13

起诉到法院追究出卖方违约责任。

[河南-平顶山]
王怀臣律师
31942积分

回复时间： 2014-07-01 17:58

赶紧起诉解决

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-01 19:03

提出执行异议法院不会也不应该执行

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-01 19:54

杨先生，你可以通过补救的方式解决你的问题。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，如果你已经支付了全部价款并实际占有房屋，只是没有过户且你对此没有过错的，人民法院不可以再查封、冻结你的房屋。

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[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2014-07-01 20:38

以拍卖方式取得产权，之后向开发商主张债权

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-01 21:24

第一，可以要求买房人解除合同并承担违约责任；第二，可以要求征得银行的同意将贷款偿还解除抵押权，然后过户。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2014-07-01 21:48

在你没有违约的情况下可以要钱不可以要房子的

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-02 08:41

可以提出执行异议

[山西-长治]
刘志勇律师
30770积分

回复时间： 2014-07-02 10:17

你好！
    根据你提供的信息解析如下：
    1、对于该房产已经被法院查封，将被执行，你可以拿出各项证据材料并书面（说明事情的经过和原因）提出执行查封和异议；
    2、再有就是如果是原房主是否在负债时将该房用于抵押借款的情况，如果是这样的情况，那么你们的主张有可能无法得到支持，因为，房屋等不动产及相关的特殊物品的买卖以登记主义为要件，因此，由于该房产当初的房地产开发公司没有办理房产证而且银行的贷款也还未归还完毕，这样的情况下无权办理产权变更登记，所以名义上该房产还应当属于原房主的；
    3、如果原房主将该房产用于抵押，那么就是属于原房主的违约，那么你还只能找原房主追究责任，原因上一条已经说清，所以，你需要了解一下是否抵押借款的信息或者其他负债以后的处理方式上是否提过该房产信息；
    4、如果不是抵押借款或者解决其他债务时提及用该房产的保证等情况，那么你的执行异议有可能有用，有用的情况下，只能叫原房主积极的应对法院的诉讼或者当事人，没有你的责任，那么该房产就不能再进行执行；
    5、如果你提的异议无效或者不被法院采纳，那么你只能以原房主违约的情况向对方要求承担违约责任以及赔偿损失等。
   以上是本律师的分析，如果还有疑问可电话联系或追加提问，如果对你有所帮助建议予以采纳！

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-02 10:45

建议首先提出执行异议。再起诉要求继续履行合同。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-07-03 16:47

恕我冒昧，你的陈述中，可以看出你存在一个很大的问题，就是09年签署合同后，你只支付了首付，没有支付余款，也没有对该房的房主贷款还款履行情况做有效的了解。现在出现被动局面，建议如下：一、提出执行异议，讲明买卖房屋事宜和全家无其他住处的情况，先停止执行。二、和银行、法院协调债务履行问题，毕竟你还没有全部支付房款，看能否达成协议，妥善解决，把房子尽力争取。三、可以追究房主违约和赔偿责任。