法院强制执行中委托评估拍卖的问题

凌律师您好，您的回答对我有很大的帮助，我还有几个问题想向您请教：
1、法院如何确定拍卖保留价？保留价包含哪些？申请执行人能否自己提出保留价？
2、被执行人可不可以参加拍卖并且竞拍？
3、像我这种情况，目前房屋产权还是我的，如果我竞买留下房子，就不需要再交过户的各种税费了吧？

1、法院拍卖保留价通常称为拍卖底价，是据以确定拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。在任意拍卖中，拍卖可以是有底价拍卖，也可以是无底价拍卖。从理论上说，对于执行程序中的拍卖，法院可以根据拟拍卖财产的具体情况，决定是否采取有底价拍卖或无底价拍卖。考虑到实际操作中容易引发争议，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）明确要求民事执行程序中的拍卖一律采取有底价拍卖。采取有底价拍卖可以有效避免利息向一方当事人过分倾斜，防止因拍卖价格过低对被执行人合法权益造成损害。因此，评估价对确定拍卖保留价有重要的影响。
　在司法实践中，拍卖保留价基本上是依据拍卖物品的评估价来确定的。由于评估价是重要的参考值，因此不少人认为评估价就是拍卖保留价，这是一个认识误区。首先，价格评估机构的收费是按评估价的一定比例收取的，当价格评估得较高时，就可以收取较高的费用。因此，评估机构存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事先与评估机构联系，要求评估机构低价评估的违法情况。第三，有的外地评估机构对于拍卖财产所在地的市场行情不了解，选择的评估参照物价格与评估财产的实际价格完全脱离，造成较大幅度的低价评估或高价评估。
对拟拍卖财产的评估，《拍卖规定》第4条明确了需要评估的财产范围。对拟拍卖的财产，法院应委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。评估机构依一定的方法、程序、标准进行价格评估，可以为合理确定拍卖保留价提供重要的参考依据。但是评估是一项非常复杂的工作，容易受到各种主客观因素的影响和制约，不同评估机构对同一拍卖标的物的评估结论往往不一致，有时还会出现很大差异，有些评估结果甚至与拍卖标的物实际价值有很大出入。为防止评估价格过高或过低而影响拍卖保留价的确定，给当事人的利益造成损害，《拍卖规定》第6条明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，即可对评估结果提出异议，还可以申请重新评估。
在实际操作中，法院应在参照评估价的基础上，综合考虑当事人的心理预期、拍卖惯例、当时市场行情以及当事人和案件执行的具体情况等因素，依公平原则确定拍卖保留价。首先，通过拍卖机构拍卖的财物，是法院查封、扣押、冻结财物，强制拍卖时在价值的确定上不应过多依据评估价，而应依据市场价，使查封、扣押财物尽快变现，以偿还债务，并体现法院执行的惩罚性。当事人无权对拍卖财物的保留价提出异议。其次，有些拍卖财物是高速损耗、难以久存或不合时令的物品，急需变现。如保留价定得过高，可能无人竞买，使物品价值随时间推移而再度降低。第三，由于拍卖财物均以当前状态拍卖，竞买人对拍卖财物的情况和价值进行自我判断，并对拍卖财物的真伪、品质或数量自己承担责任。对拍卖财物可能存在的一时不可见的瑕疵，竞买人也不得不考虑在内。因此，拍卖保留价必须为可能的瑕疵留下价格空间。第四，目前迷信之风仍然盛行，影响竞买人情绪。法院拍卖的财物往往被视为不吉利，若拍得此物品，竞买人还必须承担一定的精神损失。这种损失往往未被列入评估范围。在确定拍卖保留价时应当予以考虑。
2、　第十五条　法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。申请执行人、被执行人可以参加竞买。
3、如果房屋产权是您的，过户费等费用还是需要缴纳的。
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