已解决问题

房屋合同纠纷

09-18 09:50 悬赏 0 发布者:yhen2 给我留言地区:北京－朝阳区回答:(9)

我是今年5月底跟中介签了一份房屋合同，到7月底的时候已经给中介交了8月底到11月底的房租，但是中介以公司经济困难为由没给房东房租，上次8月底中介给房东写了一张欠条，上面写着9月20号前把欠3个月的房租付给房东，今天给中介打过电话说约定的那个时间还是付不了房租，房东那边已经给了1个月的缓解期限，房东告诉我这次肯定把房屋的钥匙换了，按合同规定已经房东跟中介的自动解除让我尽快搬走。请问律师这个时候我该怎么办？房东跟中介的合同自动解除的话，我跟中介的合同是不是也是自动解除合同关系呢？这个时候我不能直接跟房东签合同？还能跟中介要回房租和押金吗？中介要是不承认合同自动解除不给我退款还让我支付违约金怎么办？自动解除合同的由哪个部门来证明？

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2014年09月18日 10时09分

基于合同相对性，中介公司对房东违约，房东有权要求解除合同收回房屋，你只能向中介索赔，追究中介违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2014-09-18 10:10

1，请问律师这个时候我该怎么办？
你是和中介签订的合同，和房东没有直接合同关系，所以房东收回房屋的权利是正当的，你没法阻止。你只能腾房后，要求中介退还没有使用的房租和押金，并追究中介公司的违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2014-09-18 10:11

2，房东跟中介的合同自动解除的话，我跟中介的合同是不是也是自动解除合同关系呢？
当然不是，两个合同没有直接联系，房东和中介的合同解除是基于中介对房东违约，房东提出解除要求。不会直接影响到你和中介的合同，你和中介的合同只要是内容合法，自愿签订的，就依然有效。
当然，中介现在没法履行对你的合同，也属于违约行为，你也有权提出解除合同。

我的补充： 2014-09-18 10:12

3，这个时候我不能直接跟房东签合同？
可以，只要你们双方协商一致，可以直接和房东签合同

我的补充： 2014-09-18 10:12

4，还能跟中介要回房租和押金吗？
可以，作为债务处理即可。
对于欠款追讨有很多途径，比如与对方进行协商，要求支付，协商是做好的办法.
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对债务人起到催告和警示的作用，催促对方及时还款，承担违约责任等，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不归还，最终还是需要提起诉讼。
如果找不到人可以向法院起诉，法院会公告送达缺席判决，你取得胜诉判决后可以向法院提供对方财产线索，如对方名下的车辆、房屋或存款等，申请强制执行，冻结拍卖上述财产，用来偿还你的债务。
有欠条的可以使用欠条作为证据,没有欠条可以使用其他证据，如银行转账记录、电话录音、证人证言等，能够证明欠款事实和欠款金额即可。
债权债务纠纷诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

我的补充： 2014-09-18 10:13

5，中介要是不承认合同自动解除不给我退款还让我支付违约金怎么办？
合同没有自动解除的，需要由你提出解除，中介有过错在先，中介违约，你不存在违约行为。

我的补充： 2014-09-18 10:13

6，自动解除合同的由哪个部门来证明？
不需要哪个部门证明，只要由你提出即可。

我的补充： 2014-09-18 10:14

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢您的详细解答，不明白问题我在跟您请教

其它答案

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2014-09-18 10:03

你好，一般要按照合同约定办理，如果一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。

追问：

现在中介不承认自己违约，还是合同有效即不能退剩余租金和押金，还让赔违约金

[北京-朝阳区]
北京石建伟律师团队律师
231302积分

回复时间： 2014-09-18 10:04

具体根据合同约定协商不成诉讼解决

追问：

我这房子是整租的，诉讼也是不是一天两天能解决，也不知道花多长时间解决问题，这个期间我的住处生活谁来负责，没有更好更快的方法吗？

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2014-09-18 10:06

你好，能不能自动解除得看你们的合同中有没有约定。中介违约，你可以要求对方返还押金和未产生的租金。还可以要求对方承担违约金。至于跟不跟房东直接签合同，你自己决定。租赁合同纠纷的诉讼时效是两年，建议尽快起诉，以免中介注销公司，得不到赔偿。起诉去中介公司所在地的法院提起诉讼。

[江苏-南京]
曾金峰律师
102411积分

回复时间： 2014-09-18 10:07

如果双方协商不成，可以根据双方签订的合同内容，到法院起诉。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-09-18 10:07

你可以要求中介承担违约责任

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-09-18 10:07

房东跟中介的合同自动解除,您与中介签订的合同不必然解除。主要看您与中介签订的合同中的约定。您现在应向中介主张权利。

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
249874积分

回复时间： 2014-09-18 10:10

协商不成诉讼解决追究违约责任，违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。合同违约责任首先是违反有效合同的责任，其次是当事人不履行或不完全履行合同。
违约责任最主要的有两点：
其一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。　　
其二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　
其三，违约责任是财产责任，不是人身责任。　
其四，违约责任可以约定（如约定违约金、约定定金），也可以直接适用法律的规定（如支付赔偿金、强制实际履行等）。
具体细节法律问题可以带证据材料来炜衡律所面谈，欢迎打电话预约。