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2013年通过中介公司三方（中介公司，卖方，买方-我）签署了房屋居间装让合同

新疆－伊犁 11-05 13:31 悬赏 15 发布者:一季花凉给我留言回答:(2)

2013年通过中介公司三方（中介公司，卖方，买方-我）签署了房屋居间装让合同，合同的最后有一项其他事项，我为保证我的利益，让签订合同的中介公司员工在我的合同上添加了一句“如果买房拿不上购房合同，中介公司将全款全额退还给买方”，且中介公司给我开的购房收据。至今房子仍没办成，我将中介公司和卖方起诉，想让中介公司退还我的房款，因为卖方是退休老职工没资产。因其他两份合同中没有中介公司添加的那句话，法院不认可，我现在要求法院做笔记签订，法院不予受理（原因可想而知，做为弱势群体感到特不公平，特无助），想咨询一下天下善良的人及律师，中介公司在我的合同中添加的那句话起不起作用，应不应该由中介公司退给我房款？？如果应该我想继续上诉。。。在此诚挚感谢！！

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[广西-南宁]
麦鹰雄律师
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回复时间： 2014-11-05 14:01

根据合同法规定，中介公司员工在你合同上增加的约定条款是否有效，取决于该中介公司员工的行为是否得到该公司的授权？如果该公司员工得到公司授权，则该增加的约定条款（如果买房拿不上购房合同，中介公司将全款额退还给买方）视为公司行为，因此该条款有效，对买卖双方均有约束力；如果该公司员工的行为没有得到该公司的授权（属于无权代理）且事后没有得到该公司的追认，同时该公司员工的行为也不构成表见代理，则该增加的约定条款无效，如果增加的约定条款无效，则该条款对买卖双方均没有约束力。因此买方当然不能依据该合同条款向卖方主张权利（要求卖方全额退还购房款给买方）。

追问：

三份合同都是同一人签订的，这能不能代表该员工已得到公司的授权？？

回答：

不能代表该员工的行为已经得到该公司的授权，因为得到该公司的授权，必须有相关的证据证实，例如盖有该公司公章的书面授权书、事后该公司主动履行了该买卖合同的相关义务、事后该公司书面或者口头（法定代表人或者公司委托的人）追认了该公司员工的签字行为等等；因此，买方如果不具备前述证据且该公司事后又对该员工的签字行为不同意追认，则该员工的签字行为只能视为个人行为，与该公司无关，进而该员工的签字行为对公司不发生合同的法律效力。