已签订购房定金协议书，该协议中第十条明确必须双方签字盖章且买方交定金后生效，但该定金协议中房开方签字

已签订购房定金协议书，该协议中第十条明确必须双方签字盖章且买方交定金后生效，但该定金协议中房开方签字盖章位置没有盖章，买方已交定金且签字按手印。
    1、请问该协议有效吗？
    2、但现在由于合同条款（示范文本中某些条款）协商不成，存在无法签订合同，能退回定金么？
     主要协商不一致的条款如下：
     贵单位合同（XX房开商商品房房买卖合同）同宣传有出入或可能损害买方利益的地方：
1.配套设施出入：宣传中和沙盘中小区内建有幼儿园、运动场、农贸市场、社区医院，合同中这些设备设施没有明确。
2.逾期交房责任：逾期30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之 0.3  ，（我认为过于偏低。低于给买方造成的损失）。
3.第十四、五条中。如因房开商原因（逾期交房或房屋质量问题）造成退房，卖方退还买方已交购房款并按照 银行同期存款(赔偿责任过于偏低，否则买方利益严重受损) 利率给付利息。
4.前期物业管理费中，地下停车管理费  3元/小时  （过高，要在合同中明确临时停车费用和小区住户包月停车费用不高于XX元/月）。 
5.合同中商品房交付时水电达到使用条件。（我理解是水电均通、有水表、电表且已经开户，水、电开户相关费用已经含在商品房价款中，买方不在交任何相关费用）。
6.前期物业服务合同或临时监管约定（未见）。
7.附件6中的约定事项。
8.绿化情况。