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期房逾期不交房可以退房吗？

02-04 00:46 悬赏 20 发布者:lovede…… 给我留言地区:山东－青岛回答:(23)

买了套房子本来定于2014年9月30日交房，但至今还未交房，合同规定自约定时间第二天直至实际交房日为止按照万分之一支付违约金，违约超过120天乙方有权选择第（2）种方式维权。1.乙方有权单方解除合同。2.按照已经交付的总房款百分之0.5支付给乙方，合同继续履行。
首先我想问，按照他说的120天以后这个百分之0.5属于封顶赔偿吗？
其次，房子我想退掉可以吗？有胜算吗？

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最佳答案

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
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回复时间：2015年02月04日 08时49分

您好！
首先，按照购房合同约定，超过120天，您有权单方解除合同，可以要求退房。
其次，您可以要求退房是根据合同约定，胜诉很高。
希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系。

我的补充： 2015-02-04 08:53

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

我的补充： 2015-02-04 09:13

《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

我的补充： 2015-02-04 09:56

另外，120天以后这个百分之0.5不属于属于封顶赔偿，如果还有其他损失，如租房费等，可以主张，如果没有其他损失，那么就按照约定的违约责任。

追问：

他现在否定了第一条（单方面解除合同）说有权选择第二条的情况下，催房通告有用吗？必须书面吗？录音可以吗？只要证明催了就行吗？是不是超过120天后下个催房通知证据再过90天就一定没有问题？

回答：

没要求必须书面，这样有证据证明。可以电话通知，如您所说，必须录音且清楚。还有关于催房问题，是120日之外3个月内可以催告，没催告的，是120日外1年不行使解除权，解除权消灭，那您不能要求退房。还有，如果在120日之内入住，那样视为您已经履行合同。是否入住是您自愿行为，不能强迫的。

追问：

1.也就是说我现在已经超过120天的时候，这个时候我去售楼处找他们进行催房，问他们什么时候交房，必须赶快交房等问题并且录音下来就可以了吗？
2.超过120天后的这三个月我进行催促是属于有效果的对吗？
3.他的那个继续履行合同的那句话会不会直接算为永久性履行承诺，算为合同约定从而导致这个催告没有用呢？

回答：

1.也就是说我现在已经超过120天的时候，这个时候我去售楼处找他们进行催房，问他们什么时候交房，必须赶快交房等问题并且录音下来就可以了吗？
在3个月这样可以。
2.超过120天后的这三个月我进行催促是属于有效果的对吗？
是，这样有法律意义。
3.他的那个继续履行合同的那句话会不会直接算为永久性履行承诺，算为合同约定从而导致这个催告没有用呢？
不是，催告是单方行为，只要证明您在3个月内催告了，开发商如何承诺是另外问题。
另外，催告程序不是必经程序，您可以过120日后，要求解除合同，并承担违约责任。

其它答案

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-02-04 08:56

按照您的描述，您是有权解除合同，退房的。
如果有几处违约金的约定，一般是选择比较高的违约金。需要看合同约定。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-02-04 08:58

您好，很高兴为您解答。
首先，根据您跟开发商之间签订的《购房合同》来看，合同是对当事人真实意思表示下达成的，因此，双方应当按照合同约定各自履行义务；
其次，您跟开发商约定：对方按照已经交付的总房款百分之0.5支付给您，合同继续履行。因此，如果您可以选择要开发商按照约定支付给您赔偿费用后，继续要求履行。
再次，如果对方超过120天仍不能履行合同的，您可以解除合同，要求退房。这个胜诉基本没有问题。
希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或加好友联系。

我的补充： 2015-02-04 09:08

《最高院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[江西-景德镇]
江晓辉律师 VIP
电话：13707985422
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回复时间： 2015-02-04 08:58

不属于的，可以要求退房并同时要求赔偿全部损失的。

[江苏-苏州]
江苏容睿律师事务所律师
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回复时间： 2015-02-04 09:11

您好，根据合同的约定，对方已经违约，可按照合同约定单方解除合同。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-02-04 09:18

超过120天可以退房

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-02-04 09:28

这是您的权利

我的补充： 2015-02-04 09:33

根据法律规定出卖人延期交房的，经过催告在三个月合理期限仍未履行，当事人可以解除合同，但双方另有约定的除外

[江苏-南京]
王配华律师
110202积分

回复时间： 2015-02-04 09:32

你好，依据购房合同约定，你有权解除合同并要求退房，如果有损失，还可以主张赔偿损失，诉讼的话会胜诉的。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2015-02-04 09:42

有合同的按照合同约定处理，既然对方逾期未交付房屋，则属于违约行为，你可以要求按照合同约定的数额要求对方支付违约金，承担违约责任，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2015-02-04 09:45

1，首先我想问，按照他说的120天以后这个百分之0.5属于封顶赔偿吗？
根据拟描述的情况，应该不属于封顶赔偿。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

而根据你们双方的合同约定，延迟交房的话对方应当支付违约金，按照合同总价款万分之一支付，而如果超过120天，合同要求继续履行的情况下，可以要求按照百分之0.5支付违约金，也可以同时按照万分之一支付，可以选择。

我的补充： 2015-02-04 09:47

2，其次，房子我想退掉可以吗？
当然可以。
既然对方已经延期交房，属于违约行为，你可以要求继续履行并追究对方违约责任，也可以要求解除合同并同时追究对方违约责任，你作为守约方是有选择权的。更何况合同也对你的单方解除权做了明确约定，所以无论从法律规定角度还是合同约定角度来看，你都可以要求解除合同，退还你支付的全部房价款，并同时要求对方按照约定支付违约金。

我的补充： 2015-02-04 09:47

3，有胜算吗？
胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

我的补充： 2015-02-04 09:48

4，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述侵权责任，你可以出示房屋买卖合同，房款缴纳凭证等，要求对方承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由对方对你进行退款和赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2015-02-04 09:49

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

合同上没有写让我退房，他说的是有权选择第二种方式，直接否定退房一说了。

回答：

合同上没有写你也可以退房，因为法律规定，一方违约的情况下，另一方有权要求解除合同，你可以根据法律规定要求退房。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-02-04 09:42

1、按照他说的120天以后这个百分之0.5不属于封顶赔偿！，如果你有其他损失，百分之0.5违约金你不足以补偿你的损失的（100万房产也就赔偿5万元），还可以要求开发商赔偿你的实际损失（例如没有按照期限交房，现房产价值跌了10万元）。2、按照合同约定“乙方有权单方解除合同”，如果你是乙方，就是指你可以退房，有很大的胜算的。

我的补充： 2015-02-04 09:51

我是青岛是，还有问题可以联系我。13583277890