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已解决问题

有人居住的房子可以买吗?

 03-18 13:54  悬赏 20  发布者:onionh…… 给我留言 地区:上海-闸北区 回答:(42)
我于2014年初,通过中介以当时市场价购买了一出二手房。当时看房时,屋内有人居住。卖方(甲某)跟我说那是租客。卖方说急售,可以带租约卖给我。我当时未与所住的人对话。然后我按正常购房手续,购买下该处房产。等过户后,我要求卖方移交水电及租约时,卖方躲起来不接电话。2014年底,我直接奔房子去先找租客面谈。结果租客说她不是租客,她是被骗了。这房子原来是她的,她被骗过户给了卖方(甲某),没拿到钱。现在她上诉到法院,诉讼请求:1.请求判决原被告签署房屋买卖合同无效。2.请求判决将房屋重新过户至原告名下,被告予以配合。
问:我这种情况,房屋买卖合同有效吗?
问题补充:
房款2014年4月份都已付清。我产权证已经拿到了。今天刚拿到传票。现在我和卖方(甲某)都成了被告,原告申请财产保全。现在我的房子被法院查封。刚才电话联系主审法官,法官电话里问我有人住的房子你怎么能买,我跟法官讲了下事实原委。法官说目前你的买卖合同无效。
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最佳答案
回复时间:2015年03月18日 14时07分
你好,很高兴为您解答;
首先,房屋目前属于甲方,房屋已经过户。作为善意的买方,您与甲方的买卖合同有效。而且作为买方您有权要求甲方过户房子到您的名下的。当然您与甲方的合同是肯定有效的。
其次,关于甲方与她的纠纷依据合同相对性,要求甲方承担,与您无关。且案子的判决僵尸要求甲方履行债务的。甲方与她的合同是有效的。就是说不可能把房子过户回去的。
再者。我建议您把房子过户回来,如果房子没有被查封的话,就是可以的。
最后,请您放心,您的权益是有保障的,当然您也可以现在不支付房款,您与甲方的合同也是有效的。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案,如有疑问可以继续追问
我的补充: 2015-03-18 14:15
如有疑问可以继续咨询,电话联系也可以的!已经电话联系过您的!
我的补充: 2015-03-18 14:18
对于您的开庭证据准备好:
一。转账记录
二。房产证
三,如果吴法官说有人住您也敢买,您就说买卖与租赁是不冲突的。

不用担心的
追问:

我有一次5万房款是现金交易,一次5万房款是网上转账交易。给这个银行还能查到当时的详细交易信息吗?余下70万均有银行回执的。每笔款项都有对方的收条,当时购房的其他票据、合同、证件我都保留着。

回答:

去银行都可以查到的。取款记录都可以由银行出具盖章确认。时间应该与收条开具时间有先后关系。其他的话就没什么了。其它的话咱们网上再聊

提问者对最佳答案的评价:
今天初审完毕,案件还在审理中。感觉法官对我善意第三人的认定问题不大。原告的诉求应该不会得到法院支持。感谢各位律师的解答。
其它答案
回复时间: 2015-03-18 14:01
你好,房屋已经过户给你,且已经支付了合理价格,因此你对该房屋享有合法权利,对方不得要求归还房屋。
回复时间: 2015-03-18 14:01
您好,无效的,你可以向法院诉讼解决要求对方承担你的损失
回复时间: 2015-03-18 14:04
房屋已经过户给你,且已经支付了合理价格,因此你对该房屋享有合法权利,对方不得要求归还房屋。
回复时间: 2015-03-18 14:07
您好,很高兴为您解答。
      首先,您与卖方甲某之间的买卖合同成立,对方应该按照合同约定履行义务;
      其次,卖方与租客之间的关系直接影响到您房屋购买,那么是卖方存在欺诈,其并不是房屋真正的所有人,因此,您可以主张撤销你们之间的买卖合同,如果造成损失的,可以要求赔偿损失。   
      再次,中介机构作为中介,没有尽到必要的审查义务,因此存在一定过错,如果造成损失的,您可以将中介一起列为被告起诉。
      希望我的解答您能满意,并采纳为最佳答案,如有问题,可以追问或者加好友联系。
我的补充: 2015-03-19 12:32
您好,根据物权法规定,不动产已经登记在您名下,因此房屋所有权应当归您,且你们之间的买卖合同是有效的,法官认为房屋有人居住就不能进行买卖是严重错误的,因此,您可以跟法院沟通,如果对方不予理睬,您找法院院长沟通。
回复时间: 2015-03-18 14:14
有效。但是房子是否可以过户给你,难说。如果在你没有得到房子过户给你之前,原住户官司胜诉后把房子要回来过户到其名字下了的,你就不能得到房子了;你只能通过诉讼要卖方承担违约责任,要回房款和赔偿损失。
回复时间: 2015-03-18 14:15
再没有法院确认他们的买卖无效时,你的协议是有效的
我的补充: 2015-03-18 14:20
如果你是善意第三人,法院也应当保护你的合法权益
回复时间: 2015-03-18 14:17
你陈述的内容有些乱,不好分析。
追问:

乱在哪?

回复时间: 2015-03-18 14:31
对方不得要求归还房屋。
回复时间: 2015-03-18 14:48
有人住的房子不能买,那买卖不破租赁的规定还有啥用?
回复时间: 2015-03-18 14:55
你与产权人签订买卖合同,并完成交易,拿到房产证,从你提供材料看,你是善意第三人,房子应属于你,卖方与原房主的纠纷与你无关,卖方与原房主是债权纠纷,而不是物权纠纷。
回复时间: 2015-03-18 15:00
按照你的陈述,你在与甲方签订合同时属于不知情的善意第三人,你们的房屋买卖合同是有效的。
回复时间: 2015-03-18 15:08
可以,但是买卖不破租赁,原租赁合同继续有效。
回复时间: 2015-03-18 15:18
房屋已过户至您名下,您是所有权人,只要支付合理对价,且为善意第三人,则合同有效,房屋无需返还。
回复时间: 2015-03-18 15:29
你好!
首先,房屋通过中介并支付对价,房屋已经过户。你可以作为善意取得和买卖不破租赁原则进行抗辩。
其次,你的权益是有保障的,一是可依据合同主张权利。二是如果认定你们合同无效,那么无效有无效的责任。
如满意,敬请采纳为最佳答案,如有疑问可以继续追问或QQ或微信联系。
回复时间: 2015-03-18 15:32
你好,
1: 据你所述,你为该案件的善意第三人
2:房屋产权已经过户至你名下,且你支付的相应合理的价格,你对于房屋有所有权
3:可否告知法院主张你和卖房合同无效的原因?
4:建议追加好友进一步叙述案件详情,方便做出更准确的判断
回复时间: 2015-03-18 15:41
那你得等法院的裁决结果而定。
回复时间: 2015-03-18 15:52
你好!房屋已过户至你名下,你是所有权人,只要支付合理对价,且为善意第三人,则合同有效,房屋无需返还。
回复时间: 2015-03-18 16:32
根据你的描述,法官在不能证明你与甲某恶意串通的情况下不应当认定你与甲某的买卖合同无效。
我认为你的买卖合同是有效的,首先你支付了对价,其次,甲某有处分权(甲某不论以什么手段取得的房子,他对房子都有处分权的,你有理由相信他是房屋的所有权人,可以与之交易)。最后,你办理房屋过户登记。根据买卖不破租赁的原则,你买这个房子的时候有人租这个房子并不影响你与甲某之间的房屋买卖合同。应当认定为你的买卖合同有效,房屋所有权已转移至你名下,你是房屋的合法所有权人。至于租客说自己被骗将房屋过户给甲是他们两之间存在欺诈也好,买卖也好与你无关。
回复时间: 2015-03-18 16:36
1、合同已经履行,费用缴纳,已经过户,买卖合同有效;2、她被骗了可以报警或者起诉欺诈她的人和你“善意的价格合理合法的买卖该房产没有关系”。3、法律没有规定有人住的房产不能买卖,未经过审理法官就说你的“买卖合同无效”有证据证明,你可以投诉,主审法官先入为主,没有审理,明显的偏袒一方当事人,可以提出该法官回避,不能审理此案;
回复时间: 2015-03-18 16:37
1、你支付房价是否是市场价格?按市场价格购买的,可作为善意购买。

2、你看房时,原告有无提出异议?原告如明确你是去购房的,不提出异议,有可能与出售人恶意串通。

3、只能你是善意购买的,房屋买卖合同有效。

4、建议你委托律师应诉维权。若需帮助,可来电或预约当面洽谈。
追问:

1.总面积30.24平米,当时是80万一次付清的。地段彭浦新村地铁站附近。中环线以外了。当时市场均价大概就是这个价,上下偏差不会超过5万。当时中介推荐了签阴阳合同,说可以避税。《上海市房屋买卖合同》上写了60万,另外签了个特别协议,协议里明确合同实际成交价格是80万,20万作为装修补偿款。特别协议也明确了该协议为买卖合同不可分割的一部分,并盖有中介的公章(一式两份,骑缝章)。不知道这个对法院认定市场价交易是否有影响。房款我没赖一分钱!
2.看房时,原告就坐在房间里,我和中介进房间仔细查看的,也看了看原告,原告没有跟我说话,我也没跟她说话。
3.这事情真相我过了大半年才知道的。一直以为原告是个租客。原以为卖方躲避我只是为了赖掉租金而已。

回答:

不会有影响 的。

回复时间: 2015-03-18 16:37
如果你已经支付了合理的价款并且将房屋过户到你的名下,你属于是善意相对人,房屋应当归你所有,而且你们的买卖合同也是有效的。
至于她被骗了,可以找骗子追偿损失。
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回复时间: 2015-03-18 20:12
如果已经将房产过户到你名下,你即为所有权人,你可作为第三人参加诉讼,释明你为所有权人。
回复时间: 2015-03-18 23:07
买卖合同有效,如需委托我们办理请直接来电联系
回复时间: 2015-03-19 07:50
产权证已经过户到你名下,房子就是你的,而且你是善意第三人,你不应成为被告
我的补充: 2015-03-19 07:51
善意取得
回复时间: 2015-03-19 07:56
要谨慎,以免纠纷。
回复时间: 2015-03-19 08:47
房屋已经过户给你,且已经支付了合理价格,因此你对该房屋享有合法权利。
回复时间: 2015-03-19 08:52
你好,《合同法》保障善意第三人的权益,买卖合同是有效的。且房产已经过户到你名下,你也已经拿到房产证。但是比较重要的是你要证明自己确实是不知道这个房子是已经出售给别人的。
回复时间: 2015-03-19 10:17
你不要担心,应诉即可。第一,你买房时房屋登记在甲某名下,物权是登记权利,他有权买卖房屋。第二,甲某与所谓的租客到底是什么关系,这个与无关,他们之间肯定有买卖合同的,既然有没买合同的情况下,不是威胁、胁迫签订的,就是有效。第三,既然他们的买卖合同被认定为无效,你可以构成善意取得,仍然可以获得房屋。第四,你这个案件存在疑点,有可能他们双方欺骗你,理由为:如果甲某骗了所谓的租客,那么你去看房时,租客会开门吗?会不吵闹吗?这是不合常理的。
回复时间: 2015-03-19 10:22
按你说的情况,合同有效的可能性较大
回复时间: 2015-03-19 11:20
按照你的描述,你对该房屋享有所有权,这个法官的解读是错误的。
回复时间: 2015-03-19 11:23
您好,如果您是善意第三人,您的权利依法可以得到保障。
回复时间: 2015-03-19 12:10
房屋已经登记给你了,你才是房屋的产权人
回复时间: 2015-03-19 12:20
这种房子一定要仔细查验房产证
回复时间: 2015-03-19 12:59
不应当无效。法官说法不对。你没有委托律师吗?尽快委托律师处理,需要帮助,来电联系预约面谈。
回复时间: 2015-03-19 13:53
房屋是否有人居住,租出与否都不影响该房屋的出售,您已经支付了合理价款购买此房屋,且过户完成,并且对卖方与租客之间的事情不知情,不存在恶意串通的事宜,所以你是善意第三人,已经取得该房屋的所有权。
现她将你与卖方都告上法庭,但是合同具有相对性,所以应该是卖方向她承担违约的责任。
回复时间: 2015-03-19 21:03
买卖合同初步判断有效,你为目前房产所有人,前提是证据证明你是善意的。
回复时间: 2015-03-20 09:31
你好!你的合同是有效的,如果当时购买时符合善意取得的条件,则在办理过户登记之后即已经取得房屋的所有权。
回复时间: 2015-03-20 12:40
您好,很高兴为你解答,首先你在法律在是作为善意第三人,你已经支付了相应的房款,并且取得了相应的产权证,现房屋归你所有
回复时间: 2015-03-21 15:29
根据你叙述的情况,合同无效,但你已经善意取得房屋的所有权。
回复时间: 2015-03-23 11:13
法官的说法完全是错误的,毫无根据的。
    你的卖方是产权人,不管屋里住的什么人,看房产证确定谁是真正的房主,你的卖家是房主,他有权利卖,你有权利买,并且你们之间的买卖合同已经完全履行完毕,该房子就是你的了,无论从物权法还是合同法,你都占理。原告与你的卖家是买卖合同纠纷,他们就是合同履行问题,你的卖家欠原告钱,法院判决卖家付给原告房款是正确的,原告提出的买卖无效是不能支持的。如果判你败诉,你要上诉
回复时间: 2015-03-24 11:09
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