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中介挪用首付款，房东因未收到首付款而违约终止合同，我们该怎么办？

03-31 23:18 悬赏 0 发布者:onionh…… 给我留言地区:江苏－苏州回答:(10)

去年签订了一份二手房买卖合同。签订合同时，房东的这套房子还在抵押中。按合同条款，中介必须在合同上指定日期之前去办解抵押。在实际执行合同过程中，我们按合同条款，先将首付款几十万（超过全款的50%）以部分本票、部分POS机刷卡方式，打给中介（合同上条款是交至中介指定监管银行）。按合同条款，中介去办解抵押以后，房东和我们去产监处办理完毕该房产权转移登记手续当日，房东至中介指定银行领取房款。但是，事实上，中介收到首付款以后，把房东房子解抵押，然后把房产证还给了房东。在我们不断的催逼下，中介才借其他中介公司的网签密钥做了网签。
但是，此后房东多次跟中介催讨首付款，都没讨到，然后就单方面要求终止合同。要求中介去解除网签。中介向我们转述房东意思时，我们表示要解除网签，必须先把首付款退还给我们，否则就继续履行买卖合同。
事情至此，我们才发现，这个中介因为经营不善，当时已经是个空壳子了。一年以来，这个中介以收房、独家代理房产为名，骗取房东房产证，然后私自拿出去抵押；或者收了买家的首付款擅自挪用补自己的亏空。导致买卖双方的房产交易无法进行下去。公司网签密钥也因受到处罚而被吊销，所以借了其他公司的密钥进行的网签。
现在房东在讨不到首付款的情况下，将问题推给我们，假意说帮我们一起去追讨首付款，事实上真实目的是想解除网签而脱身。
去年年底时，我们与房东、中介同时在场，我们与中介签订了一份还款协议，要点是在指定日期之前，中介还清首付款。待我们查到全部首付款已经到账，我们配合房东去解除网签。
同时，中介向房东写了一份保证书，保证指定日期之前解除网签。并交给房东几千保证金。
但是事后我们咨询了律师，律师认为我们这个协议签表述含糊。可以理解为我们同意解除合同。这样就变成我们单独去向中介追讨首付款。对我们非常不利。
这样到了协议还款期，中介一分未还。于是我们和房东、中介重新同时在场，我们与中介重新签订了一份新的还款协议，这份协议里我们增加了中介未按约定时间还款的，履行原房屋买卖合同，并增加了中介违约金条款（逾期30天不还则支付还款金额的20%违约金）。同时注明前面一份还款协议作废。并将中介手里那份原来的还款协议收回。同时，房东又与中介签订了一份解除网签的保证书，又收取几千保证金。
现在又临近还款期，房东约我们说要与中介重签三方协议，具体中介的还款步骤。我们当时口头同意，但是协议文本要给我们看看。后来约中介再次碰头时，房东拿出拟好的三方协议，条款里写明购房合同要到期终止。我们察觉这是个陷阱，拒绝在这份三方协议上签字。
现在，根据律师建议，按原来房屋买卖合同，我们是履约房，已经按合同步骤把首付款给到中介，只要叫房东与我们去产监处过户即可。如果房东违约，那么我们可以告上法庭，要求法院强制过户，并由房东按合同支付10%的违约金。中介挪用的首付款，由房东去向中介追讨。但是现在我们的担心是，我们在之前签订过一份表述含糊，未能明确表达我们真实意图的还款协议。虽然此后重新签订了新的还款协议，并在协议中注明了原还款协议作废及不按期还钱则履行原房屋买卖合同，但是有的律师说，可以理解为我们之前的还款协议确实有过还首付款则解除网签的意思，这可以看作原来的房屋买卖合同已经解除了。会给法官一定的自由度，我们与房东打官司就不能保证全赢。我们该怎么办？这个中介一屁股债，还款几乎无望。我们是合同的守约方，这个风险我们不想也不应该承担。而且我们通过调查，知道房东夫妇一个是我们本地某通讯公司的副总，一个是保险代理公司老板，他们父母又都是退休老干部，社会资源比较多。我们跟这样的人打官司，胜算能有多少？法律能给我们多大的公平和公正？

问题补充：

1.一年前，中介上门去收这个房东的这套房子，并签了个委托书，独家代理，并收了房东房产证。然后私自把房子抵押了出去。在购房时，中介没有让房东直接见我们，而是自己派出个代理人，并把委托书给我们看。但是中介挪用首付款后，房东拿出自己和中介签的协议，说那份委托书几个月前就终止了。但是我最近跟上海的中介朋友咨询才知道，委托书的撤销终止，公证处必须收回的。他们私签的协议是无效的。是这样吗？
2.房东说纸面合同与网签合同不是同一个中介，网签合同是无效的。为此我去产监处咨询，产监处的回答是他们不看我们的纸面合同，只要网签有效就可以过户。那这个网签到底是有效还是无效？
3.我们支付的首付款超过房款的50%，中介在房东房子解抵押之后把房产证还给房东，是否违规？上海的中介朋友说这是违规的。

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最佳答案

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
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回复时间：2015年03月31日 23时26分

你好，很高兴为您解答：

我的补充： 2015-04-01 00:17

听了您的讲述以后，觉得您对此案的法律关系和事实认定已经有了比较全面的识，可以说专业化必会亚于律师了。我就针对您的疑惑依据相关的法律法规进行解答：
一关于前合同是否确认解除合同关系的问题。
协议关系凭借意思自治，双方的意思不断发生变化的。将以最后一个意思表示为准。也就是说，最后一份协议才是最终的意思表示，应该理解为合同继续履行。中介方必须支付违约金的事实。
其次，合同法第九十三条　【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
依据该条款规定，解除权人可以在条件成熟时选择解除也可以选择不解除合同来进行操作。而且本案中首付款未到账，不具备成熟条件，解除协议的内容要求未达到，我方可以不配合解除网签，不解除整个购买房屋的法律关系。合同依旧有理解不解除的意思。

所以说合同不能说是解除了，合同应该再继续履行的。我认为您的案子可以胜诉。

二、我方履行合同的，中介涉嫌挪用的事实，不能中断买卖双方的合同履行，第三人侵权的，应该需要卖方来承担追究中介的责任与买方无关。这是侵权责任法和合同的相对性原理基本的规定，也是司法实践中最常用的。所以说合同应该继续履行。

三、本案我建议还是诉讼解决，由法院裁判为好。不需要您过多担心司法意外人为因素的影响。因为诉讼救济不仅仅一审还有二审。法律救济必须依据证据和合同约定裁判。对您担心的问题我觉得应该已经明确了。

希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问

我的补充： 2015-04-01 00:28

补充回答：
一、委托手续必须公正，这是基本的程序。否则可以视为违背程序性规定或国家行政强制规定而作无效合同认定。
二、网签有效的。房管局我去办理的时候就只是看着网签内容办理的过户手续。咨询解答后也确认说是网签为准。对于网签与书面的差异没有明确的关系处理。但突出了网签的重要性。
三、关于抵押解除后将房产证交给房东是非常具有分险的不合理行为。属于违规操作，该行为会导致，房屋二次抵押和一房二卖的关系，给买方造成极大的损失。中介行为不合理有违规的。

因为时间较晚了，需要的话加我好友详细联系，觉得满意我的答案的望您采纳吧！

追问：

房东的委托书是公证处开出的。但是委托关系的解除、委托书的收回，是否有严格规定。上海的中介朋友说必须收回去的。他这样私下签个协议说终止委托了，有效吗？我认为是无效的。你私下签订个解除协议，也不把委托书和房产证收回，中介还在拿着房东的委托书和房产证到处骗人，你解除委托的事情，第三人怎么知道？

回答：

你好，继续回答如下：
一、有下列情形之一的，委托代理关系终止：（1）代理期间届满或者代理事务完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（3）代理人死亡；（4）代理人丧失民事行为能力；（5）作为被代理人或者代理人的法人终止。
所以在普通内容的形式上仿佛是解除了委托代理关系。但是特别的民事行为应该需要特别的规定。
　如果是撤销委托书公证，程序较为复杂，且应符合《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》规定的条件。
　　如果是中止委托事项和内容，要收回公证处出具的《委托书公证书》，或是向使用该公证书的单位提前声明不予委托，声明时注意取证。
如果没有的，不属于单方面解除。私下解除也不成立的。
再退一步讲，中介的行为可以构成表见代理关系，买卖合同还是可以成立的。

三、如果涉及合同诈骗的，房东和中介甚至可以涉嫌共同犯罪。及据此事实，法庭考虑社会影响性。应该认定房东存在过错，解除手续不完全，不能作为完整的抗辩依据

追问：

因为房东和中介之间有委托书，且委托书事实上还是有效的。房东说房子是中介凭委托书，自私抵押出去的。现在我们付了首付款到中介，中介去把房子解抵押了，按合同约定，我们首付款到中介，房东的房产证也必须放在中介那里。现在房东私自拿走了房产证，声称在我们三方合同签订的次日，他们与中介之间再签过一个补充协议，协议规定中介先给首付款，房东再与我们过户，否则一切违约责任由中介承担。但是签这个协议的时候我们不在场也不知道，应该对我们是无效的。房东就以此理由，让中介向我们宣布要解除合同。我现在严重怀疑他们是诈骗我们首付款来替房东解抵押。我如果提出诉讼，可以告房东和中介合同诈骗吗，合同诈骗如果属实，是不是就变成刑事案件了？

回答：

你好，对您的问题来说现在分析一下：
一、房东与中介是真实有效的委托关系。房东任何主张必须按照协议内容来处理，任何解除委托代理关系的证据必须由委托方提供清楚，房东与中介两方不能协调而导致买方损失的，在诉讼中都将列为共同被告处理。
二、房东私自将解押的房屋产权证明从中介取走的行为不符合实际约定与利益处分的公平性。应该构成侵权责任。同时中介无视行规的行为也不符合双方利益与合同约定，双方构成共同侵权。
三、房东与中介的协议对您们是无效的。合同相对性不能处分第三人合法利益。
四、房东的理由不能对抗善意的你方第三人，回归办案的核心违约人是中介。买卖房屋的协议关系不涉及中介处分的影响，中介的行为不能够影响合同的直接履行，尤其是善意的第三人。房东主张中介违约的行为连带视为买方违约，而导致合同解除。不属于合同法解除的有效情形应当予以驳回。你方可以主张继续履行合同。
五、本案涉及刑事诈骗的可能的但是要分情况。房东与中介是否有共同意思联系，目前不清楚，证据不足以此来认定共同犯罪与否。但是清楚的是该笔资金首付款去向不明，买卖双方确实存在的。中介涉嫌个人挪用还是侵吞，或者侵占，买方还是需要公安调查认定。但是不能排除共同案可能。合同履行到这一步卖方主张自己权益受损，装可怜，要求不再履行合同的说法是卖方现在最真实的办法。卖方的风险也不能单方面转移给买方。
这造成了诉讼艰难，买卖双方都主张因为中介受到损害，但实际上是买方直接履行了合同了。应该买方更加吃亏的。
我认为法院审理的时候应该把审判依据放在谁过错多一点的问题上处理本案的。具体的话，看合同内容和双方庭审笔录和调查的了。属于法官自由裁量较大的案子。

追问：

咕~~(╯﹏╰)b，看来不会全赢也不会全输。还要继续博弈。这个案子警察不会当合同诈骗立案的。感觉合同诈骗立案的依据很苛刻。法院也是一个可以和稀泥的地方。我还是以合同法为依据来维权。告房东和中介

回答：

这个案子还得研究案例一下。我建议您去中国裁判文书网去找一下判例。还有北大法宝，我空了再给您看看，地方法规内部文件也在去搜搜。有利的东西还是需要我们自己不断摸索的

提问者对最佳答案的评价：

不管怎么说，昨天发出了催告函，准备打官司解决了，最坏结果已经考虑过了。但是冤有头债有主，只有这个办法维权了。感谢各位律师的关心和帮助。

其它答案

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-03-31 23:43

您好，很高兴为您解答。
      首先，根据您的描述，您与房东构成买卖关系，作为中介，应当将您所支付的首付款全部打给房东，其没有权利扣留首付款，因此，中介机构扣除首付款的行为应当是违反法律规定的，其做法是错误的；
      其次，因中介扣留房屋首付款导致合同无法继续履行，原因在于中介机构的过错，因此，跟您没有任何关系，后来，您与房东、中介方达成协议，并约定了退还首付款及违约问题，但是，中介方与房东也签订了解除网签的协议，你们如果宣布原合同作废，那么您主张权利要求房东继续履行合同确实存在困难。具体原因在于，您的首付款因中介方过错并未支付给房东，房东可以以此解除合同，至于中介方过错，您可以事后向中介方追偿。再者，你们之间也重新签订协议，废除原来的合同条款，那么您现在的法律关系就是您跟中介方之间是一个还款协议，中介方与房东是解除网签协议，您跟房东之间因为约定废除前面合同导致并不存在直接关系，因此，您要求房东继续履行合同的希望不大。
      最后，建议您积极和房东沟通，要求中介方积极配合工作，然后实现房屋买卖，如果这种方式不行，您只能向中介方要求支付违约金及首付款等费用。
      希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系。

追问：

房屋买卖合同是我们与房东直接签的，中介作为居间人丙方。房东与我们之间并没有直接签订过任何解除合同的协议。2次还款协议房东、中介、我们同时在场，然后房东与中介签解除网签保证书，我们与中介签还款协议。
第一次签还款协议时，我们只是在协议里规定中介还给我们首付款后，我们配合解除网签，并未提及解除合同。最后中介到期一分没还，也就解除不了网签。
第二次签还款协议时，我们在协议里明确指定期限内还清首付款的，则买卖合同解除。违约责任约定，未按期还款的，履行原房屋买卖合同，每逾期1天，按千分之一计算违约金，逾期30天还不还，按还款金额的20%计算违约金。而且在这份还款协议里写明第一次签的还款协议作废。
现在已经过了约定还款期，中介还是一分不还，按协议的违约责任约定，我们认为现在原房屋买卖合同有效，那么，如果现在中介还出一部分款项了，我们是收还是不收呢？我们现在的想法是不收这个款项，并告知中介及房东，要继续履行原房屋买卖合同，这个款项让中介打到合同上约定的监管账户上去，并催促房东赶紧与我们进行过户。这样的诉求法院会支持吗？本来格式合同里把房东不履行合同及解除合同的违约责任都归于房东了，要房东据实赔偿我们的损失。我们现在签了个还款协议，去跟中介要钱，感觉把事情搞乱了，没遵循房屋买卖合同上谁违约，谁负责的合同原则。如果按第二份还款协议的违约责任，那么我们应该还是可以向房东追究违约责任，同时按这份还款协议，计算中介的违约金呢？

回答：

您好，针对您的追问。如果中介一分都没有进行偿还，那么按照你们第二次签还款协议，协议中作出了明确了约定，即指定期限内还首付款，然后合同才解除。那么目前中介没有还，可以要求继续履行合同。因此，您可以起诉双方，要求继续履行合同，不接受中介一部分的款项，因为中介理亏才会这样做。
再者，你们之间的协议确实有点乱，关系没有理清。关于中介的违约金问题，应当按照合同约定计算。如果满意，还望采纳，谢谢。

追问：

我现在就是觉得房东希望通过这种方式和手段，把他和中介之间的债务关系转变成我们和中介的债务关系，自己解除了网签可以脱身。

回答：

恩，其实我以前的分析中提到过相类似的分析，这种情况下，我建议您还是把他两个放到一起诉，中介私扣您的首付款导致合同不能继续履行，并非您的原因，因此，建议您起诉双方，要求将首付款给房东，并要求房东履行过户义务。如满意，还望采纳，谢谢！

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-04-01 08:32

网签有效。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-04-01 09:52

通过梳理：
1、本案中介分别跟房东和您签订了协议。
2、而在中介违约的情况下，解除网签的协议就因合同没有达成目的而失效，同时房屋买卖协议又因此而恢复合同效力，您有权利要求中介在没有解除网签且没有退还首付款的前提下继续履行房屋过户义务。
3、至于中介对于房东违约的行为，由中介另行承担违约责任，您不必关注。
综上所述，你可以直接到法院起诉中介，要求其继续履行房屋过户合同义务。胜诉率是比较高的，望采纳!

追问：

按合同是我们打首付款至中介，房东先与我们过户，再向中介要首付款的。现在房东反过来做了，变成先要到首付款才肯过户。

[江苏-苏州]
江苏容睿律师事务所律师
207017积分

回复时间： 2015-04-01 15:10

协商不成可诉讼

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-04-01 20:03

1、你们签订的三方买卖合同是有效的，网签也是有效的；2、按照合同你只能要求中介履行合同，房东也只能要求中介履行合同，你和房东没有直接的合同关系；3、如果中介违约，且无力履行合同，返还首付款，你只能起诉中介承担责任，房东也是如此。4、你和房东谁起诉，由于中介违约致使合同无法履行，法院都会判决解除合同（包括网签），由中介承担全部的责任；5、中介承担责任的结果对房东没有什么重大损失，但是对你有重大损失，因为“中介因为经营不善，当时已经是个空壳子了。一年以来，这个中介以收房、独家代理房产为名，骗取房东房产证，然后私自拿出去抵押；或者收了买家的首付款擅自挪用补自己的亏空”属于资不抵债了，判决你肯定是胜诉的，能否拿回首付款和违约金就不一定了。

追问：

您说的合同是我们原来的房产买卖合同呢，还是第二份还款协议及中介与房东之间的解除网签保证书呢？您的解答也确实符合合同违约的相关法律解释。我这个事情确实很头疼。另外，如果法院判决解除合同（包括网签），那么是否是强制解除呢？因为我们是这份合同的利益相关方，如果强制解除，是否侵犯了我们的合法权利？因为我们是整个合同的守约方,现在是甲方不肯过户先违约。

回答：

1、你们所有的合同和协议都是对中介的。2、法院判决合同解除，房东就会持判决书要求房产局，解除网签，房产局不解除，法院会下达“协助执行通知书”的。3、没有侵犯你的权益，因为判决肯定是中介承担一切责任的包括返还首付款给付违约赔偿金的等等；4、不是房东不肯过户，是房东没有收到首付款啊！违约的是中介吗！

追问：

按合同是我们打首付款至中介，房东先与我们过户，再向中介要首付款的。现在房东反过来做了，变成先要到首付款才肯过户。

回答：

哪你可以同时起诉房东和中介，结果还是房东不能给你首付款啊。但是房东应该违约责任的，建议你把合同和协议发给律师或者和律师面谈。

回答：

哪你可以同时起诉房东和中介，结果还是房东不能给你首付款啊。但是房东应该违约责任的，建议你把合同和协议发给律师或者和律师面谈。

回答：

哪你可以同时起诉房东和中介，结果还是房东不能给你首付款啊。但是房东应该违约责任的，建议你把合同和协议发给律师或者和律师面谈。