农村房屋转让合同有问题吗？我想卖农村的房子

宅基地房产转让合同
甲方（转让方）：                        身份证号码：                             
详细地址：                                                       
                            身份证号码：                          
详细地址：                            
                            

 乙方（受让方）：               身份证号码：                     
详细地址：                       
                      身份证号码
详细地址 ：                                                                                    
甲方在清楚《中华人民共和国物权法》及宅基地相关管理规定的情况下，自愿将其所有的在   马鞍山    市雨山区 向山      镇  南庄村红光胜自然村      宅基地及地上建筑物转让给乙方，为明确双方的权利和义务，双方本着平等、自愿、守信的原则，经友好协商，双方就具体转让事宜达成以下条款： 
一、 转让项目：转让内容包括以下4项： 
1.该房屋为农民自建房，坐落于马鞍山市雨山区向山镇南庄村红光胜自然村3号，建筑面积120㎡左右（朝南四间，朝北两间，共计六间房屋），占地面积400㎡用院墙围好
2、甲方自愿将上述房屋以及院墙围好范围内的土地使用权就现状出售给乙方，永不反悔，乙方也做了充分了解，并实地察看，对该房屋现状无异议，并知晓该房是集体土地上所建，不能等同于正规商品房可上市交易确权的事实，并自愿买受该房屋。以下简称宅基地房产 
3、中华人民共和国土地使用证原件一份，证号：                              号。 
4、施工许可证（证号：镇民施字            号，规划许可证（编号：                   号
原件各一份。
 二、转让金额:
1.本宅基地房产转让总金额                  元（人民币                   ），甲方同意照此价格将该宅基地房产转让给乙方，乙方一次性付款给甲方，甲方收款后开具收据为证。 
2、该价格是房屋及附属设施的价格与该房屋占用及院墙包围范围内的土地使用权的价格之和。
3、本合同签定生效的同时，甲方需将与该房相关资料原件交由乙方保管，如：（1）用地许可证：（2）建房证；（3）房产证；（4）土地证等等。
三．付款方式：
1、在该合同签定当日即                         （￥         ），乙方支付购房定金为人民币                        （￥            ），给甲方用于搞化粪池及平整土地，该定金最终充抵购房款。
2、乙方于        前支付购房款为人民币                      （￥         ）给甲方，在该房交接当日支付。
四、 房产交付 
1、甲方收到房款后，把房产交付乙方，自       年      月      日起，该宅基地房产归乙方所有，乙方对该宅基地房产永久拥用占有权，使用权，收益权。 乙方的法定继承人同时也拥有此房产的继承权。
五、双方权利和义务 
1、有权因支付购房款而获得该房的所有权及该房占用范围内（包括院墙内）的土地使用权。
2.在任何情况下，甲方必须保证转让项目（第一点4项描述内容）的真实性和合法性，在宅基地房产转让乙方前甲方应确保该宅基地房产无任何抵押，转让行为及债务纠纷情况，任何第三方对上述宅基地房产产权存在争议，一切责任及损失由甲方负责。 
2、乙方受让该宅基地房产后，宅基地房产的楼层加建、改造、转让、出租等由乙方负责，乙方对该宅基地房产拥用占用权、使用权、收益权，甲方及甲方后裔在任何情况下无权干涉。宅基地房产过户前，因国家当地政府建设需要对该房产拆迁时，该房产拆迁补偿归乙方所有，乙方在办理相关补偿手续时，甲方应给予无偿协助。
3、根据目前国家政策，因乙方不是该宅基地所在地村民，暂时不能办理该地产所有权，使用权的变更登记手续或房产证办理手续，当乙方一旦具备相应变更登记条件或国家政策允许，甲方应无条件尽快协理相关补偿手续时，甲方应给予协 助乙方办理宅基地房产过户，房产证申请等手续。过户办理相关手续发生有关国家政策规定的费用（过户发生的税金等）由乙方承担，甲方不能收取任何费用。
五、违约责任 
1、双方应诚信履行本协议，在该宅基地及其地面建筑物过户或领取房产证前，任何一方违反本协议约定，经指出不能及时纠正，导致另一方权益受到侵害的应向守约方支付违约金，如果甲方原因违约导致乙方失去该宅基地及其地面建筑物的所有权时，甲方应一次性向乙方支付违约金，违约金为该宅基地及其地面建筑物当时房产市场价折合总价的十倍计算。
2.甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按占总房价款万分之壹支付违约金给乙方。
（1）甲方有下列情形之一的，应承担违约责任，在违约发生后五日内，双倍返还定金；乙方有权解除合同；向乙方支付占部房价款百分之五十的违约金，且在不足赔偿乙方实际损失时补足。
①逾期交付房屋超过十天的；
②达到该房办理两证和过户的条件而故意推委不办，或借故收取费用的。
③在合同履行的任何阶段无正当理由通过意思表示或者行为终止履行合同时（如：无正当理由包括但不限于乙方未根本违约时；甲方试图将房屋卖给第三人时；甲方试图以更高的价格出售房屋时；甲方违反诚实信用宣称合同存在效力问题时；政策或法规变动并不必然导致合同效力存在问题时等等）。
3、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之壹支付违约金给甲方。
（1）乙方有下列情形之一的应承担违约责任，在违约发生后五日内，无权要求返还定金；甲方有权解除合同；支付占总房价款百分之五十的违约金给甲方，并在不足赔偿甲方实际损失时补足。
①逾期支付房价款超过十天的；
②无正当理由终止履行合同的
六．甲方承诺
1、甲方有完整的处分该房屋及签署本合同的权力，并已征得该房其它共有人和利害关系人的书面认可。
2、甲方若有多人，则其他共有人应对其在本协议中的义务承担连带责任。
七、免责条款
如因洪涝、地震、火灾等不可抗力原因导致本合同不能继续履行时，互不承担违约责任。
八、纠纷的解决
双方在履行本合同的过程中发生争议，应友好协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉。
九、合同的变更与补充
经甲、乙双方同意可签定本合同的变更或补充合同，其条款与本合同具同等法律效力，与本合同相关的附件经双方同意可作为本合同的一部分。
六、其他约定 
1、本协议甲、乙双方签字正式生效，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。 
2、未尽事宜，双方协商或签订补充协议解决，协商不成的可提请当地政府调解，调解不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。
  
甲方（签字指模）：                                    年      月      日 
                                         
                                         年    月    日

                                         年    月    日


乙方（签字指模）：                                    年      月      日 

                                         年    月     日
  



见证人：                                 年     月     日