物业问题

这是可以在协商不成的情况下诉讼解决的

一、是否能更换其他物业管理公司

    根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

    二、业主在物业管理中的权利及义务概述

    根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。

    业主在物业管理活动中享有下列权利：

1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4．参加业主大会会议，行使投票权；

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6．监督业主委员会的工作；

7．监督物业管理企业履行物业服务合同；

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10．法律、法规规定的其他权利。

    业主在物业管理活动中应履行下列义务：

1．遵守业主公约、业主大会议事规则；

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4．按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5．按时交纳物业服务费用；

6．法律、法规规定的其他义务。