开发商没按规划图纸建楼就交楼使用，且不收当收楼处理

大云雅苑业主的诉求书

区人民政府：

我们是本区大云雅苑小区的业主，作为买受人购买了江门市和盈置业投资有限公司（以下简称开发商）开发的房地产住宅项目大云雅苑的商品房，合同约定开发商在2014年12月31日前交付符合法定和约定条件的房屋及公用、配套设施等给业主。现因开发商单方面的原因，使我们至今都无法顺利收楼入住，为此，业主们多次想跟开发商进行协商解决，但开发商屡屡以各种理由推诿、甚至拒绝跟业主们沟通协商。此事已导致众多业主生活不安、工作不宁、积怨愈深。万般无奈之下，为维护业主的合法权益，现特向区人民政府提出申诉，希望政府能依法维护群众合法利益，作群众利益的代言人和保障者，为我们当家作主！现将相关情况及业主诉求陈述如下：
一、关于开发商延期交楼的事实
1、业主与开发商签署的购房合同都约定在2014年12月31日前交收楼。
2、2014年12月20日，开发商向买受人以挂号信形式发出未加盖单位公章的《交楼通知书》，其中提到：您购置的“大云雅苑”住宅小区商品房已具备交付使用条件，即将向您交付使用……。并要求业主根据不同栋号分别在2014年12月31日至2015年1月9日逐日去办理收楼手续，并要求业主“如您未能于上述期限内前来收楼，我公司将视作已收楼处理……由于逾期收楼所造成的责任由您承担……。
3、收到《交楼通知书》后，业主们兴高采烈的按照开发商要求的时间准备去收楼，部分急迫的业主怀着对开发商的无条件信任，来不及查验开发商是否具备交楼条件就签署了收楼文件，部分理智的业主则要求查验《建筑工程竣工综合验收合格证》等必备文件，开发商说已经贴在门上了，业主们一看，是新会规划分局于2014年12月26日出具的《建筑工程规划验收合格证》。业主们提出规划验收合格证跟综合验收合格证不同，不能替代综合验收合格证时，开发商方面的答复是：合同上约定的就是通过规划验收即可交楼。业主们查阅了合同，其中：
第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1、……
4、该商品房建设工程竣工规划验收合格。
合同上确实是这么表述的，不错。
但是，这是与国家相关法律法规相违背的！！！
二、关于开发商延期交楼的法律陈述
1、《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条规定：
建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。
住宅建设工程，应当在竣工验收前按照规定组织质量分户验收。住宅建设工程质量分户验收合格后，方可进行工程竣工验收。
2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
4、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
5、由上述法律规定可知：“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，而非仅通过规划验收，规划部门核实（验收）是竣工验收的前提而不等同于竣工验收。
然而，2014年12月20日开发商发出交楼通知书时，就大言不惭提出“该商品房已具备交付使用条件”，而直至12月26日，新会规划分局才出具大云雅苑的《建筑工程竣工规划验收合格证》，也就是说，12月26日才通过规划验收，开发商更是出示不了任何完成竣工验收的资料，那么，12月20日发出的《通知书》，怎么就敢说“已具备交付使用条件”？
三、关于大云雅苑建设及管理存在的其他问题
1、小区至今未按规划打通靠翠湖居一方的道路，以实现人车分流，也没有按原先规划建好小区大门，配套设施完全达不到入住标准；地下停车场已出售数月，但至今不开放提供给业主使用。
2、部分已收楼装修的业主，在装修过程中遇到物管的百般刁难：如乱收费（之前已投诉至物价局处理过）、装修材料不给车拉进小区内（既不准从车库入电梯，也不给从侧门拉进小区楼下，只能放置在小区外面的空地，靠人工肩挑背扛数百米、爬楼梯），部分保安不准业主用电梯运送装修材料，而外面的楼霸则可以随心所欲的用电梯上材料。
四、关于业主们的诉求陈述
业主们在开发商规定的时间内去验楼收楼，许多业主都填写了“整改书”，开发商承诺7天内给予整改或回复，但时至今日，一百多天过去，许多业主业没有收到开发商的任何回复。业主多次想跟开发商协商面谈，均无果。为维护自己的合法权益，现向政府表达业主如下诉求：
1、开发商需加快工程进度，尽快打通道路，建好小区大门，搞好配套设施，并明确告知、书面回复业主确切能通过竣工综合验收的时间，同时对因未能通过竣工验收而导致延期交楼负全面责任，根据合同约定赔偿业主违约金。
2、向业主详细解释路口、大门的工程规划及计划，并根据计划书面给出完工期限承诺。
3、政府牵头，组织大云雅苑业主召开业主大会，选举并成立业主委员会，以便依法维护业主合法权益。 
4、政府督促相关职能部门，加强对开发商及工程进度的监管，严禁开发商继续违规交楼，并督促其尽早完工，经综合验收合格后再向业主交楼，同时根据相关政策规定对开发商的违规行为予以处罚。
5、督促物业管理公司规范管理，按规收费，尊重业主，做好对业主的服务，为业主提供便利，而不是处处唯利是图，欺压、榨取业主，并主动将违规收取的费用退还给业主。如：业主可从车库自行用电梯上下装修材料，或是从侧门将材料拉入小区平台本栋楼下再用电梯上下，物管可以加强监督，以免在拉送材料时破坏公共设施及环境。

以上情况，望区府予以跟进、督促，以免造成更为恶劣的社会影响，为业主们建设美好家园，维护新会的和谐发展！
                   
附：相关材料
                       

代表联系人：             联系电话：

            
大云雅苑业主集体
2015年4月13日


关于大云雅苑诉求补充
1、 小区规划问题
①、“钉子户”拆迁要给出明确的时间。
②、大门口及通道必须按照原定规划实施整改，政府部门与开发商沟通并以书面形式明确给出开工与竣工时间，在小区内公示。
③小区配套设施建设，包括绿化、小区道路、门禁、边缘环境整治按原规划完善；小区要实现围闭，业主凭证、见卡进入，门禁必须功能完善，质量坚固，不得随便架设矮铁栏敷衍了事，小区凉亭不得随意以铁架搭接了事，尽快完成项目的整改，并以书面形式承诺期限并公示。
④、通过小区的市政路年久失修，需要实施修补整改。
⑤、大云山围墙存在着安全隐患，有关部门要对其进行检测，检测合格要出具书面文件进行小区内公示，否则责令整改至合格为止。
⑥、小区何时能达到办理个人房产证所需求的各项竣工验收，请政府部门与开发商沟通并以书面形式明确列出时间，在小区内公示。
2、 社区归属
①、明确大云雅苑现阶段归属于哪个社区的管理范畴？又将会移交到哪个社区管理？具体的移交完成时间要明确。
②、现阶段由哪个社区协助大云雅苑成立业主委员会？成立业主委员会对现阶段的业主来讲刻不容缓，希望在移交过程中可以特殊处理，由即将接手的社区协同成立业主委会。
③、现阶段关于业主小孩入读学校的归属地段问题政府如何协同解决？
3、 开发商与物管
①、政府规划与住建部门应加强对发展商的建设监督与资金账户监管，防止小区成为问题楼盘。
②、物业应依决依规收取物业管理费，对前期违规收取的费用需退还给业主。

这是我购房小区纠纷比较详细的资料。
现在因为开发商的种种违约行为，小区绿化不按规划建设，小区基础建设材料差等问题……

本人觉得这个楼盘太差了。现在我想请问，如果我要求退楼开发商负全责的可行性大不大（最主要是贷款利息问题）。如果退其次要求开发商赔偿损失的可行性大不大。涉嫌金额60-75万。谢谢